캐나다에 이민 온 많은 한국 분들은 정기적인 급여를 받는 급여생활자 보다는 자영업에 많이 종사하고 있습니다. 자영업자가 내집마련 또는 투자를 위한 세컨 하우스 구매등 자산증식을 위해 모기지라는 절차를 거쳐야 하는데 최근 모기지 규제 강화가 지속되고 있는 상황에서 자영업자의 모기지는 더 어려워지고 있는게 사실입니다.
그 이유중 가장 큰 부분은 대부분의 자영업자가 실제 소득에 비해 소득신고 금액이 현저히 적기 때문입니다. 은행은 자영업자의 소득신고 금액이 적다는 사실을 대부분 알고 있기에 신고된 인컴에 15% ~ 20% Gross up을 하여 소득 인정을 해주고는 있지만 오른 집값 대비 모기지 금액도 자연히 증가 되다 보니 원하는 만큼의 모기지를 받기가 어려운 실정입니다.
또한 한국의 경우 창업후 1년내 폐업비율이 40%, 2년내 폐업비율은 53%에 달하기 때문에 캐나다 역시 자영업자의 이러한 리스크를 감안하여 창업 2년 경과 여부를 모기지 심사에 가장 중요한 항목으로 심사를 하고 있습니다.
자영업자의 리파이낸싱은 가능한도를 대폭 줄이거나 또는 폐지가 되었고 모기지 가능한도는 65%까지로 제한이 되어 있으며, 그 이상의 모기지를 받기 위해서는 비싼 모기지 디폴트 보험을 구매해야 하는 등 정기적인 인컴 소득자에 비해 불리한 점이 많은게 사실입니다.
자영업자의 유형으로는 크게 개인사업자, 파트너쉽(무한책임, 유한책임), 법인으로 구분할 수 있으며 세부적으로는 개인사업자 중에서도 마스터 비즈니스 라이센스를 보유하지 않고 사업을 영위하는 사람부터 시작하여 커미션 인컴, 시즈널 워커, 튜터, 트럭 드라이버, 음식업, 임대사업자등 세부적인 유형에 따라 모기지 준비 과정과 준비할 서류들이 전부 다르기에 이렇게 하면 된다라고 정의를 내릴 수는 없으나 은행 입장에서는 세금신고를 제대로 하지 않는 자영업자라고는 하지만 리스크가 상대적으로 낮은 자영업자를 대상으로 한 고수익 마켓을 그대로 보고만 있지는 않을 것입니다.
우선, 자영업자의 인컴 심사에 대해 몇가지 알아보겠습니다.
사업소득에 대해 충분한 소득신고를 할 경우 신고한 인컴의 15~20% Gross up을 한 금액을 최종 인컴으로 인정받아 모기지 디폴트 보험 가입 없이 LTV 80%까지 좋은 조건으로 모기지를 받을 수가 있습니다. 예를 들어, 최근 2년 신고 인컴이 5만불일 경우 15% 상향을 하여 최종 $57,500로 소득 인정을 받을 수가 있으며 크레딧에 이상이 없을 경우 대략 30만불 정도의 모기지가 가능하게 됩니다.
그러나 신고소득이 충분하지 않다고 하여 모기지를 받을 수 없는 것은 아니며 Stated income(고객이 몇가지 서류를 근거로 내 인컴은 이 정도 된다라고 주장하는 인컴)을 인정해 주는 은행들이 있습니다. 물론 세금신고를 적게 하여 절감한 세금 만큼 적용금리에 있어 조금 불리한 면이 있지만 세금도 적게 내고 모기지도 남들보다 더 낮은 금리를 기대하는 것은 너무 과한 욕심이 아닌가 싶습니다
예를 들어, 비즈니스를 운영한지 2년이 넘었을 경우 신고 인컴에 상관없이 65%까지 모기지를 받을 수 있는 방법에 대해서 설명하고자 합니다. 우선, 크레딧 점수가 650점 이상이 되어야 하고 과거 뱅크럽 경력 및 세금 연체가 있어서는 안됩니다. 자격요건 심사를 하기 위해 개인사업자일 경우 사업자 등록증(Master business license)과 2년치 NOA(Notice of Assessment – 인컴 및 Tax owing여부 확인) 및 T1 General, T2125 (Statement of Business or Professional Activities 재무제표와 동일한 서류)를 준비하면 됩니다.
준비한 Business Activities를 근거로 소득산정을 하게 되는데 총 매출액에서 매출원가를 공제한 금액(Gross Profit)에서 필수 소요되는 비용(렌트비, 인건비)을 추가로 공제한 금액을 소득으로 인정을 해주는데 업종에 따라 Gross Profit의 최대 80%까지 인정을 받을 수 있기에 실제 신고한 인컴보다 훨씬 상향된 인컴으로 모기지를 받을 수 있습니다. 물론 이러한 Stated income을 사용하여 모기지 금액을 산정하기에 은행은 리스크의 정도가 있다고 생각하여 이자율의 차별화, 모기지 최대 가능금액의 제한 및 Gift로 받은 다운페이 자금등은 인정해주지 않는 제한 사항이 있습니다.
자영업자의 경우 급여생활자 보다 오히려 다양한 모기지 프로그램이 존재 하므로 실제 신고인컴(Net income)이 적다고 미리 포기하지 말고 Gross Sales 금액이 어느 정도 된다면 모기지 전문가의 도움을 받아 자세한 상담을 받아 보시기 바랍니다.
부동산을 통한 자산증식에 성공한 사람의 공통점은 남들보다 해당 분야에 대해 더 많이 생각하고 학습하고 발품을 팔고 그 꿈을 전문가에게 공개하고 도움을 구합니다. 모기지를 하면서 재테크를 훌륭하게 실행하고 계신 다양한 고객의 경험 지식들을 여러분의 성공을 위해 도와드리겠습니다. 두드리십시요.
다음호에는 Stated income을 사용하여 감정가의 65% 이상 받을 수 있는 방법, 사업자 등록증이 없는 자영업자, 법인사업자등 다양한 사업자 유형에 따른 다양한 모기지 전략에 대해 공유하도록 하겠습니다.
