소득신고 부족한 자영업자 65%까지 모기지 얻기

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최근 9년째 컨비니언스를 하고 있는 고객분의 최근 2년 소득신고 현황을 보고 매우 이상하게 생각했습니다. 그 이유는 두 부부의 합산 소득신고 금액이 2년 평균 12만불 이상이었기 때문입니다. 당연한 내용이지만 많은 자영업자의 소득신고 금액이 낮기 때문에 모기지 진행에 항상 어려움이 많았던 터라 너무 반가웠습니다.  이 정도의 소득이라면 Gross-up을 하여 14만불 소득을 인정 받아 메이저 뱅크에서 최상의 조건으로 70만불 정도까지는 모기지가 가능한 인컴이었기 때문입니다.

그럼 소득신고가 낮은 자영업자는 모기지를 받을 수 없느냐그것은 아닙니다. 은행은 자영업자의 실제 소득을 산정하는 다양한 방법과 노하우가 있어 해당 비즈니스 유형과 매출액등을 참조하여 모기지를 받을 수 있도록 지원을 하고 있는데 그것은 바로 몇가지 서류에 근거하여 STATED INCOME(본인이 주장하는 소득)을 사용할 수 있다는 것입니다.

Stated income을 사용하여 65%까지 비교적 양호한 금리로 모기지를 받을 수 있는 프로그램에 대해 몇가지 살펴보고자 합니다. 일단, 소득신고가 부족하기 때문에 은행 입장에서는 일단 리스크가 있는 고객으로 간주하고 여러가지 제한 사항을 두고 있는데 예를 들면 최대 모기지 가능 한도에 제한을 두거나 본인이 거주해야만 하는 주택구입에 한하여 모기지를 지원한다거나 리파이낸싱 불가 등 여러가지 제한사항을 두고 있습니다. 최근 소득신고도 비교적 양호하게 잘 하였고 충분히 원하는 모기지를 받을 수 있는 고객이었으나 최종 모기지 거절을 받았는데 그 이유는 본인 거주 목적 주택구입이 아니라 대학생인 자녀가 거주할 콘도 구입라는 이유만으로 모기지를 받을 수가 없었습니다. 과거에는 전혀 문제가 되지 않는 신청건이었지만 단지 세컨홈이라는 이유만으로 거절을 하는 사례를 보았을때 소득신고가 부족한 자영업자에 대한 모기지 규제의 결과인것 같습니다.

첫째, 모기지를 받기 위한 기본 자격입니다.

대부분의 은행은 자영업자가 2년 이상의 사업을 지속하고 있는지를 묻습니다. 어떤 은행은 3년 이상을 조건으로 하고 있는 은행도 있습니다.  그러나 2년의 사업기간도 사업의 종류가 전혀 다른 산업에서의 기간이라면 인정 받을 수 없고 동일산업에서 2년 이상 비즈니스를 지속하고 있어야 인정을 받을 수 있습니다. 그리고 과거 1년내에 채무 불이행 경력이 없어야 하며, 과거 5년내 모기지 디폴트 경력이 있을 경우 및 정부 체납세금이 있는 경우는 원천적으로 불가합니다.

둘째, 모기지 금액에 대한 자금용도입니다.

집 구입을 위한 자금인지!  임대 목적의 구매인지! 기존 집에 대한 리파이낸싱인지에 따라 모기지 가능여부와 가능한도가 결정이 됩니다.  대부분의 은행에서는 자영업자의 Stated income을 사용하여 모기지를 받는데 있어서는 Primary owner occupied residence에 한하여 모기지가 가능하고 또한 본인이 거주하고 있는 주택에 대한 리파이낸싱은 모기지 불가 또는 가능한도의 제한을 하고 있습니다.

셋째, 모기지 최대 가능 한도는 LTV 65%까지 이며, 가능금액은 최대 75만불(런던 지역의 경우 최대 60만불)까지 이다. 계약기간은 최대 5년, 상환기간은 10 ~ 30년까지 가능합니다. 신용점수는 최소 650점 이상이 되어야 하며, 그 이하는 불가능합니다. 과거 뱅크럽 경력이 있는 경우 Stated income을 사용하여 모기지를 받을 수는 없으며, 부채상환비율은 신용점수 680점 이상일 경우 TDS(본인의 총소득 대비 집 값에 소요되는 비용 및 다른 부채의 합) 최대 44%까지 가능합니다. 다운페이 자금 35%의 출처는 반드시 본인 자금이어야 합니다. 통상 집을 사기 위해 부족한 자금은 직계가족의 도움을 받기도 하지만 이 프로그램은 인정하지 않습니다.

넷째, 가장 중요한 Stated income을 산정하는 방식입니다.

통상 소득을 인정 받을 수 있는 대표적인 서류는 NOA와 T1 General을 통해 인정 가능한 소득을 산출합니다. 그러나 소득신고가 적기 때문에 사업자의 Financial statement(개인사업자의 경우 T2125 Statement of Business Activities)를 참조하여 실제 소득을 산정(연간 매출액 – 매출원가 – 필수 비용)한 다음 인컴을 재산정하는 방식입니다. 대부분의 자영업자는 비용을 최대한 많이 적용하여 실제 Net income을 줄여 소득신고를 하기에 재무제표 및 업종별 비즈니스 수익률의 통계를 참조하여 실제 소득을 산출합니다(표1 참조). 아래 표를 참조하시면 2년 평균 $51,900을 소득으로 인정 받을 수 있습니다(실제 신고인컴 1만불).

여기서 중요한 점 하나는 현금 매출등이 많아 Financial statement의 매출액에 처음부터 누락을 한 경우 Stated income 마저 산정하는데 영향을 미치게 되고 원하는 모기지를 받을 수 없는 상황이 될 수도 있으니 전문가의 도움을 받아 미리미리 대비를 해 두시면 좋을 것 같습니다. 과거 2년치 재무제표를 한번 열어보십시요. 순이익은 작지만 매출액이 높다면 모기지 전문가의 도움을 받아 좋은 조건으로 은행돈을 꺼내어 또다른 자산증식의 토대를 마련해 보시기 바랍니다.

 

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