자주 물어보는 모기지 질문

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Q. 모기지 5년 만기가 다음달 입니다. 은행에서 조기 리뉴얼 요청을 받아 동의하는 사인을 했는데 잘 한건지요?

은행은 기존 모기지 고객에 대한 이탈 방지를 위해 만기 1~2개월전 조기 리뉴얼 오퍼라는 레터를 보내어 고객 유치 캠페인을 실시하는데 고객에 대한 금리 혜택 보다는 은행직원과 영업 채널에 대한 혜택에 더 중점을 두어 고객을 붙잡아 두려고 합니다. 그러기 때문에 조기 리뉴얼 오퍼를 받았을 경우 은행측의 권유만 전적으로 신뢰 하고 “알아서 잘 해주세요”라는 식의 대처 보다는 금리, 리뉴얼 수수료, 중도상환시 혜택등의 조건등을 면밀히 살펴 보신후 동의를 하실 필요가 있습니다.

먼저, 2금융권에서 비교적 높은 금리로 모기지를 받고 있다면 최소 3개월 전부터 미리 조건이 더 양호한 은행으로 옮겨 갈 수 있는지 전문가의 도움을 구하실 필요가 있습니다. 메이저 뱅크에서 모기지를 받았다 할 지라도 어떤 경우에는 현재 적용받고 있는 금리보다 더 높은 금리로 조기 리뉴얼하여 이자를 더 물리는 경우도 있으니 유의하실 필요가 있으며, 리뉴얼 이후 집 매도 계획이나 좀 더 모기지를 많이 해주는 은행으로 리파이낸싱의 계획이 있다면 계약 옵션중 하나인 OPEN(개약기간중 중도상환 수수료 없이 언제든지 상환 가능)으로 리뉴얼을 해 두실 필요가 있습니다. 실제 모기지 리뉴얼 2~3개월 뒤 여러가지 불가피한 사유로 적지 않은 중도상환 수수료를 내고 상환하는 사례도 상당히 많이 있습니다.
최근 메이저뱅크의 모기지 만기가 되어 조기 리뉴얼을 권유를 받았는데 5년 고정 3.4%의 제안을 받아 어떻게 하면 좋은지 문의가 있어 고객의 소득등을 재심사한 결과 3년 고정금리 2.89%를 제공하는 은행으로 성공적인 리파이낸싱을 하여 70만불의 모기지에 대한 3년 동안의 이자 1.4만불을 절감할 수 있었습니다.

모기지 만기 시점 무관심한 대응으로 대충 넘어 갔다면 많은 금액의 기회 손실을 볼 수도 있었을 것입니다. 여러분의 모기지 만기 도래가 되었다면 좋은 이자를 받을 수 있는 여러 테크닉이 존재하니 미리 전문가의 의견을 꼭 구해 보시기 바랍니다.

Q. 최근 은행별 모기지 기준 금리가 올랐다고 하는데 저도 월 페이먼트 금액에 변동이 있는지요?

아닙니다. 일단 고정금리로 모기지를 받았다면 은행의 기준금리가 올랐다 하더라도 계약기간 동안은 매월 납부하는 페이먼트 금액은 물론 원금과 이자의 상환비율도 변함이 없습니다. 그러나 변동금리로 모기지를 받으셨다면 변동금리는 은행의 Prime rate에 연동이 되어 기준금리가 변경이 되면 내 모기지 금리도 자동 변경이 되기에 매월 납부해 오던 금액의 증가는 없지만 원금과 이자의 상환비율에 있어 납부할 이자 금액의 비율이 증가하게 됩니다. 기준금리가 올랐다 하더라도 계약기간 동안은 매월 납부하는 금액의 증가는 없기에 피부로 느끼지는 못하지만 오른 이자만큼 원금상환이 덜 되었기에 전체적인 상환기간이 증가되는 효과가 있게 됩니다.

Q. 여유자금을 조금 가지고 있는데 이 돈으로 렌탈 Property 하나를 구매하여 인컴을 만들어야 하는지? 아니면 Private Lender가 되는 방법이 있다고 하는데 어떻게 하면 되는지요?

지난주 “레버리지를 활용한 자산증식 노하우”라는 주제로 세미나를 하면서 많은 질문들이 있었지만 Private lender가 되어 여유자금을 활용하고 싶다라는 관심을 많이 보여 주셨습니다. 여러분도 작은 은행이 되어 자금이 필요한 사람에게 도움을 주는것은 물론 양호한 이자 수입도 창출 할 수 있는 방법이 있습니다.

프라이빗 모기지는 여러가지 다른 사유로 일시적인 현금 흐름이 좋지 않은 사람에게 자금의 융통을 담당하는 한국의 사채와는 다른 정상적인 금융의 한 축으로서의 역할을 담당하고 있습니다. 프라이빗 모기지는 통상 담보물건에 대한 감정을 실시하고 감정가의 85% 이내에서 이뤄지고 있으며, 금리는 개인의 상황에 따라 다르겠지만 근저당권 설정 순위에 따라 최소 8%에서 15% 정도에서 정해집니다. 채무자를 심사하는 데 있어 소득이나 자금용도를 보는 것 보다는 담보물건에 대한 담보비율과 채무자의 신용점수가 양호한지를 최우선으로 보고 결정을 하게 됩니다. 채무자는 까다로운 소득심사를 거쳐야 하는 제도권 금융보다는 가장 신속하게 원하는 시기에 자금을 빌릴 수 있다는 큰 장점이 있으며 상환기간 동안 이자만 상환하면 되기에 큰 부담이 되지 않습니다. 프라이빗 모기지가 필요하거나 자금을 운용하실 분이 있다면 언제든지 연락 주시면 상세한 절차와 방법을 알려 드리겠습니다. 다음호에 프라이빗 모기지에 대해 좀 더 자세한 내용을 소개하겠습니다. 감사합니다.

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