내년엔 모기지가 더 어려워진다고 하는데

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내년엔 모기지가 어렵다고 들었는데 사실인가요?

그렇습니다. 최근 몇년간 모기지는 지속적으로 강화되어 왔고 내년 역시 상환능력을 더 철저히 검증하는 스트레스 테스트가 모기지 이용자 모두에게 확대 적용됩니다. 그러나 남들이 어렵다고 말할때 나에게는 기회가 될 수도 있습니다. 그 기회를 잡기 위해서는 전문가와 사전 협의도 하고 그 결과에 따라 미리미리 준비를 하시면 그 기회를 잡을 수도 있습니다. 이미 준비되어 있는 사람들은 좋은 주택을 사는데 경쟁자가 줄어들어 오히려 내년을 더 기다리는 분들도 많습니다.

내년부터 적용되는 스트레스 테스트로 인한 모기지 가능금액이 어느정도의 변화가 있는지 알아보고 그 가운데서도 기회를 잡기 위해서 제일 먼저 무엇을 준비해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

내년 부터는 모든 모기지 이용자를 대상으로 스트레스 테스트를 실시합니다. 스트레스 테스트란 금융기관에서 주로 쓰는 용어로서 실제 고객이 받은 이자율을 기준으로 상환능력을 평가하는 것이 아니라 향후 금리가 인상 되었을때 상환능력에 이상이 없는지를 미리 점검하기 위해 보다 높은 금리(현재 4.99%)를 적용하여 상환능력을 평가하는 것이다.

지금까지는 다운페이 20% 미만으로 하는 경우에만 시행 하였지만 2018년 1월 1일 부터는 모든 고객을 대상으로 예외 없이 실시하기에 스트레스 테스트를 통과하지 못하면 주택구매에 필요한 모기지를 받을 수 없거나 받을 수 있는 금액이 상당폭 줄어들게 된다. 주택을 구매하기 위해서는 구입 가능한 주택으로 눈높이를 낮추거나 다운페이 자금을 좀 더 준비를 하거나, 아니면 주택 구매를 포기 해야만 할 것입니다. 이 제도의 시행은 향후 정부 금리를 올렸을 때 상환불능 상태에 빠질 수 있는 부분을 미리 예방하기 위한 사전 조치일 것으로 생각이 됩니다.

스트레스 테스트는 어떻게 하는가?

실제 은행에서 받은 할인금리를 5년 고정 3.4%에 받았다 할지라도 캐나다 중앙은행의 현재 Bench Mark Rate (4.84%  4.89%  현재 4.99%)를 적용하여 모기지 원금과 이자를 계산(실제 납부하는 금액은 이자율3.4%로 계산한 원금과 이자를 납부한다) 하기 때문에 부채상환비율이 은행의 가이드라인을 초과할 가능성이 높아진다. 그런데 내년 부터는 중앙은행의 Bench Mark Rate 4.99%와 실질금리(5년 고정 3.4%)에 2%를 더한 금리인 5.2%를 적용하여 부채상환비율을 계산하게 된다. 상당히 많은 모기지 가능금액이 축소되는 효과가 발생하게 된다.

모기지 가능금액은 얼마정도 변화가 있는가?

아래 표를 참조하면 가구 소득 7만불인 고객이 자동차 할부 월 400불과 약간의 신용카드 정도 사용하고 있을 경우 현재는 5년 고정금리로 모기지를 받는다면 실제 받은 할인금리(3.4%)를 적용하여 모기지가 388,000불 정도 가능하기에 48만불 정도의 주택 구입이 가능했다. 그러나 내년 부터는 부채상환비율 산정이5년 고정금리를 선택 하더라도 실제 받은 금리에 2%를 더한 금리를 적용하기에 금리가 조금 낮은 2년 고정금리(3.1%)를 선택 하더라도 스트레스 금리는 5.1%를 적용 받아 모기지 가능금액이 68,000불이 줄어든 32만불까지만 가능하게 된다.

위기 뒤에는 항상 기회가 있다.

부자들은 항상 위기 뒤에 숨어 있는 기회를 볼 줄 안다. 작은 규제에도 큰 일이나 난 것처럼 잔뜩 부풀려 겁먹고 모든걸 내려놓아 버리는 사람들이 있는 반면, 기회를 찿아 적극적으로 움직이는 부자 마인드를 가지고 있는 사람들도 있다. 이럴때 일 수록 모기지 전문가와 사전 협의를 하면서 비용을 줄이는 방법과 그동안 관리하지 못한 숨어 있는 소득을 찿아 내어 부채상환비율을 개선해 나간다면 반드시 좋은 기회를 잡을 수 있을 것이다.

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