리버스 모기지란 집은 가지고 있지만 소득이 없거나 부족한 55세 이상의 어르신들께서 매달 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 주택을 담보로 제공하고 평생동안 금융기관에서 연금형식의 생활비를 받을 수 있는 제도이다. 우리가 알고 있는 일반적인 모기지는 주택을 구입하기 위해 상환기간을 장기로 하여 계약기간 동안 매월 원금과 이자를 상환하는 형식인 반면, 리버스 모기지는 이미 소유하고 있는 주택(상가는 안됨)을 담보로 장기 대출을 받은 후 매월 원리금 상환에 대한 부담 없이 장기간 모기지를 이용후 집을 팔거나 사망시에 일시불로 상환해야 하는 점에서 다르다고 볼 수 있다.
리버스 모기지를 받을 수 있는 대상은 본인이 거주하고 있는 주택을 보유해야 하고 부부 모두 55세 이상이 되어야 한다. 부부중 한명이 55세 미만일 경우에는 대상에서 제외된다.
담보를 제공할 수 있는 주택은 반드시 본인이 거주하고 있는 주택이어야 하며, 상가 또는 렌탈 주택은 대상에서 제외된다. 그러나 본인 거주 주택과 렌탈 주택을 동시에 담보 제공시에는 가능하며 이 경우에는 리버스 모기지를 받을 수 있는 금액이 증가하게 된다. 단, 해당 주택에 다른 1순위 저당권이 설정되어 있으면 안되며 반드시 리버스 모기지를 취급하는 은행이 1순위 담보 설정권자가 되어야 한다.
리버스 모기지를 받을 수 있는 최대 금액은 연령별로 달라지는데 55세인 경우 감정가의 25%, 65세 35%, 75세 45%, 그리고 85세 이상인 최대 55%까지 받을 수가 있다. 리버스 모기지의 원래 취지는 소득이 부족하거나 전혀 없는 은퇴자가 거주하고 있는 집에 쌓여 있는 Equity를 담보로 매월 생활비 명목으로 받는 것이나 캐나다 리버스 모기지는 라인오브 크레딧 형태, 즉 마이너스 대출로 받아 본인이 원할때만 일시불 혹은 분할로 꺼내 사용할 수 있다는 장점이 있다. 상환방법에 있어서는 무상환, 이자만 상환, 매월 원금과 이자를 정기적으로 상환할 수 있는 옵션이 다양하고 또한 년 1회 발란스의 10%까지는 중도상환 수수료 없이 상환이 가능하지만 그외 추가 상환시에는 상환일정에 따라 최고 5%까지 수수료를 납부해야 한다.
리버스 모기지의 장점으로는 소득이 없어도 모기지가 가능하고 소득이 아닌 집을 담보로 받는 대출이기에 소득이 아니어서 세금을 납부해야할 필요가 없으며 정부 보조금에도 영향이 없다. 또한 가장 큰 장점중의 하나는 매월 연금형식이 아닌 일시불로 모기지를 꺼낼 수가 있기에 고금리 부채를 상환할 수도 있고 예상외의 비용 발생시 대비를 할 수 있으며, 또한 좋은 투자처가 있을때 신속하게 일시불로 꺼낼 수 있다는 점이다. 또한 자녀의 내집마련 자금을 지원해줄때 집을 팔지 않고도 가능하다. 소득은 없는데 하우스 유지비용과 매월 상환해야 하는 모기지 금액이 부담이 되어 은퇴하신 많은 분들이 다운사이징을 선택하기도 하지만 상환부담이 전혀 없는 리버스 모기지를 받아 기존 모기지를 상환하는 것도 좋은 방법이다. 그러나 매월 돈을 꺼내 쓰기만 하면 향후 집의 가치보다 부채가 많아 깡통집이 되지 않을까 하는 염려를 할 수도 있으나 그러나 장기적인 관점에서 집값은 연평균 4% 정도는 상승하고 있고 지속적인 통화량 증가에 따른 돈 가치 하락등을 감안한다면 다운사이징을 하여 현금으로 빼 써버린 경우보다 실물자산을 보유하면서 리버스 모기지로 필요한 자금을 조달하여 사용하는 것이 내 자산을 지키는 현명한 방법이 될 것이다. 조금 여유가 있다면 매월 이자만 상환해도 되겠지만 전혀 상환을 하지 않고 20년 이상이 지난 경우에도 아래 표(집 값 50만불, 리버스 모기지 20만불 이용)를 참조해보면 모기지 받는 시점과 거의 비슷한 여유 자산이 유지되어 있는것을 볼 수 있다.
금리면에서는 시중금리보다 조금 높기는 하지만 특별한 소득이 없어도 쉽게 모기지를 꺼낼 수 있고 또한 일시불로 한꺼번에 꺼내어 고금리 부채 상환 및 재투자등을 할 수 있다는 점에서 상당히 매력적인 모기지 상품이라 볼 수 있다. 다운사이징을 하여 현금을 쥐는 순간 그 돈은 순식간에 돌고 돌아 내 주머니에 없음을 알 수 있다. 실물 자산을 유지하면서 매월 상환해야 하는 빚에 대한 부담도 덜어내고 나아가서는 또 다른 투자를 할 수 있는 종잣돈을 마련해 보는 것도 좋아 보인다. 여러분의 자산과 부채에 대한 재설계를 할 수 있도록 도움을 받아 보시기 바랍니다.
