1월 런던 주택거래량 29% 감소, 그 원인 분석

런던,세인토마스 부동산협회(LSTAR) 통계에 따르면, 지난 1월달 런던에서 거래된 주택은 총400채로 1월 최고기록이었던 지난해 2017년에 비해 무려 28.8%나 거래가 감소하였다고 집계 되었습니다.

위 도표는 지난 10년간 1월 한 달간 거래된 주택수를 보여줍니다. 최고기록 이었던 2017년 거래량, 562채를 제외한다 하더라도, 평균적으로 450채 정도는 거래되어야 했는데, 2018년 1월 거래량은 분명 거래가 많이 줄어들었습니다. 그렇다면 이 주택거래 감소의 원인을 분석해 보아야 하겠습니다.

활황이던 부동산 시장이 거래량이 줄면 일반적으로 나타나는 현상은 상승한 주택가격 때문에 시장의 수요가 줄어들게됩니다. 이후 수요보다 공급이 많아져서 가격이 낮아지는 조정기를 거치면서 시장이 다시 회복되는 것이 가장 흔한 그림이라 하겠습니다.

하지만 지금 런던주택시장에서 나타나는 거래감소 현상은 좀 상황이 다르다고 봅니다. 런던,세인토마스 부동산협회(LSTAR) 회장 Jeff Nethercott 도 최근 통계치 발표와 함께 언급한 것 처럼 런던주택시장의 줄어든 거래의 가장 큰 원인은 현재의 수요가 아니라 현저하게 줄어든 매물, 즉 공급에 있다고 봅니다. 아래 도표들에서 보듯이 지난 1월 한달간 시장에 새로나온 신규 매물수는 623채로 지난 10년간 신규매물수가 가장 적었던 2018년 1월에 비해서도 31.8% 나 적었습니다. 1월 한 달간 거래 가능한 매물수, 1,020 또한 지난해에 비해 27.7% 나 줄어들었습니다.

그렇다면 시장에 매물이 크게 줄어든 원인은 무엇일까요? 우선은 집을 키워가거나 줄이려는 주택 소유자들이 옮겨갈 집을 찾기 어려워진 것이 가장 큰 원인으로 보입니다. 지난 1년간 런던에 주택을 가진 사람들은 주택을 파는데는 큰 어려움이 없다는 것을 경험하였습니다. 따러서 자신들이 옮겨갈 마땅한 주택을 찾아야 하는데 시장에 매물이 너무 부족합니다. 시기적으로도 아직은 비수기라는 생각에 봄철 신규 매물을 기다려 봅니다. 좀더 적극적인 사람들은 주택을 새로 지어보려고 빌더가 새로 분양하는 주택들을 찾아봅니다. 그러나 인기있는 지역의 토지는 이미 다 팔려 고갈 상태이고 가격 또한 예전에 비해 너무 비싸다고 느낍니다. 또한 최근 새롭게 적용되는 모기지룰과 예상되는 이자율 상승이 시장의 수요를 위축시킬 것을 염려하여 시장을 좀더 관망하려는 조심성을 보이고 있습니다.

시장의 수요 측면의 다이나믹한 움직임은 저희처럼 주택이 거래되는 현장에 있는 사람들이 가장 피부로 가깝게 느낄 수 있습니다. 제가 현재 주택시장이 수요가 위축된 상황이 아니라고 판단하고 있는 실 예를 들어 보겠습니다. 지난 1월 중순 런던 서쪽 Oakridge 지역에 $48만 정도의 단독주택과, 바로 인근에 $42만의 역시 다른 단독주택 두 채가 비슷한 시기에 시장에 신규 매물로 나왔었습니다. 전자는 오퍼를 받기로 예정된 날 이전에 공격적인 바이어가 먼저 오퍼를 넣고(Bully offer라고 함) 딜을 성사시켰는데 No condition에 52만이 넘는 가격에 거래가 이루어 졌습니다. 바로 다음날 $42만에 나온 매물은 10개가 넘는 오퍼들이 경쟁하여 이 역시 No condition에 52만이 넘는 가격에 거래가 이루어 졌습니다. 이 상황에서 중요한 점은 가격이 올라갔다는 점 보다는, 이 지역을 찾는 적극적 바이어가 아직도 적어도 10명이 넘게 새로운 매물을 기다라고 있다는 것 입니다.

시장의 수요 측면에서 간과해서는 안돼는 또하나의 큰 그룹은 광역토론토 지역에서 넘어오는 새로운 바이어들 입니다. 지난해 봄 온주정부의 외국인 바이어들에 대한 투기세 적용 이후 토론토지역 주택가격 하락을 기대하던 바이어들이 토론토 지역의 줄어든 부동산 활기에도 더이상 기대하던 만큼의 가격하락이 이루어지지 않으면 지난해 처럼 또 다시 가격이 상대적으로 여전히 크게 저렴한 런던지역으로 옮겨올 가능성이 있다고 봅니다. 이러한 현상이 현실로 나타나게 되면, 현재의 부동산 시장의 부족한 매물 문제는 생각보다 더 복잡한 문제를 야기할 수 있다고 봅니다.