(CTV News 2017년 12월 28일자 인용)
지난해 런던주택시장은 총 11,203채가 거래되어 기록이래 최고거래량을 기록하였습니다. 토론토 평균주택가격은 2016년 3월말 기준 $688,011이었으나 불과 일년만인 2017년 3월말에는 $916,567까지 치솟았습니다. 하지만 온타리오 주정부의 외국인 바이어들에게 투기세 15%를 부과하면서 5개월만에 토론토 주택가격은 $732,292까지 다시 떨어졌습니다.
벤쿠버지역은 2015년 8월말 기준 평균가격이 $708,500이던 것이 불과 1년만에 $933,100까지 올라갔습니다. 이후 BC주정부의 외국인 투기세 부과이후 4개월만인 2017년 1월 $896,000으로 하락했습니다. 하지만 가격은 다시 계속 올라서 2017년 11월 $1,046,900으로 최고 평균주택가격기록을 갱신합니다.
이렇듯 요동치는 주택시장에서 2018년 주택가격을 결정할 5가지 요인을 살펴보겠습니다.
1. OSFI’s Stress Test rules
2018년 1월부터 정부는 주요 5개 은행이 주택융자를 해줄 때, “Stress Test”를 기준으로 융자 가능여부를 결정하게 하였습니다. Stress Test란 실제로는 훨씬 낮은 금리로 융자를 받는다해도 융자 가능여부 심사 때 캐나다중앙은행이 제시한 4.99%이자율을 적용하여 바이어가 이를 감당할 수 있으면 융자가 가능하게 한 것 입니다. 이 새로운 룰의 목적은 사람들의 구매가능한 주택가격 상한선을 낮추어 주택가격 상승을 막아보겠다는 의도입니다.
TD Bank는 이 새로운 규정이 5-10%의 주택수요를 줄이는 효과 와 2-4% 가격하락을 이끌것으로 전망한다고 합니다.
2. Interest Rates
이자율이 올라가면 주택수요는 줄어듭니다. 이자율은 캐나다 중앙은행이 국내 경제상황은 물론 다른 국가들의 이지율을 보아가며 인상과 인하를 결정합니다. 현재 캐나다 경기는 전반적으로 Healthy pace로 진단하고 있습니다. 즉 경기가 좋아지는 만큼 이자를 올릴 가능성이 많고 미국 역시 금리를 올릴 계획이라 캐나다 또한 같은 흐름으로 갈 것이라고 보고 있습니다. 즉 올해는 이자가 더 오를 가능성이 매우 높다고 보아야 합니다.
하지만, TD Bank 분석에 따르면 이러한 이자율 상승에 따른 수요감소 현상은 캐나다내 주요 시장인 Vancouver, Toronto, Montreal등 대도시에 국한될 것으로 전망하였습니다.
3. ‘Peak millennials 세대’
베이비붐머의 자녀세대를 Millenials 세대라 부릅니다. 역사상 가장 큰 인구분포군을 이루고 있어서 이 세대가 주택구매가 가능한 시기에는 수요량이 꽤 클 것으로 전망됩니다.
캐나다통계청에 따르면 2018년에 이 밀레니얼세대가 25-30세에 이르는 숫자가 2,559,200명에 이른다고 합니다. 5년전 보다 15만명이나 많은 수치입니다.
밀레니얼 세대 1000명을 설문조사한 결과 35%만이 이미 주택을 소유하고 있고, 나머지 65%의 미주택소유자들 중 69%는 5년 안에 주택을 구입하겠다고 응답하였다고 합니다.
4. Immigration growth (이민자 증가)
2004-2014년 10년동안 캐나다 연방정부는 연간 236,800명 에서 281,000명 정도의 이민자를 받아왔습니다. 하지만 이민자 지지층이 많은 자유당은 집권 후 계속 그 숫자를 늘려왔습니다. 2016년 296,000명 2017년은 300,000추정 그리고 2018년은 310,000명을 목표로 하고 있습니다.
이민자증가는 이들이 주로 정착하는 대도시의 주택가격을 올려왔습니다.
5. International policy decisions
2018년 캐나다 주택시장에 영향을 미칠 해외정책결정은 뉴질렌드가 비거주 외국인들이 자국내에 부동산 구입을 금지한 조치 입니다. 크지않은 나라이지만 외국에 안정자산으로 주택을 소유하려는 해외투자자들이 캐나다 주택시장에 더 몰릴수 있다는 것 입니다.
