새 주택의 HST 환급액을 계산하기 전에 기본적으로 이해해야 할 것은 HST(13%) 중 주정부 부분(8%)에 대한 환급분 계산 과 연방정부 부분(5%)에 대한 환급액 계산이 다르게 적용되며 주정부 환급분은 빌더 기본가격을 기준으로 6%까지 환급되지만 최대 환급분을 $24,000로 제한하고 있다는 점 (이를 환산하면 빌더 기본가격 기준 $400,000 이상 부터는 모두 주정부 환급분이 $24,000로 동일하게 적용된다는 뜻) 과 연방정부 환급액은 가격이 커지면서 리베이트 비율이 점차 줄어들어 빌더 기본가격 기준 $450,000에 이르러서는 환급액이 $0가 된다는 점 입니다. 따라서 사람들이 흔희 이해하고 있는 ‘새 집을 살 경우, 주택가격이 45만불을 넘으면 HST 환급 혜택이 줄어들어 집을 더 비싸게 사게된다’는 말은 타당성이 있는 말 입니다.
새 집을 구입할 때, 온타리오 에서는 빌더들이 HST rebate 부분을 이미 감한 금액을 구매자들에게 제시합니다. 실제로 빌더는 변호사 나 빌더측 계약서 양식을 통해서 ‘바이어는 빌더가 세무서에서 바이어를 대신하여 HST rebate 신청을 하고 그 금액을 빌더가 받는 다’는 서류에 바이어가 서명해 줄것을 요구합니다. 즉 빌더측이 바이어측이 해야할 세금환급 절차를 대신하고 그 환급비를 미리 판매가격에서 제하는 것 입니다.
하지만, 이러한 HST 환급을 빌더가 대신해서 진행하는 경우는 바이어나 그 직계 가족이 새로 짓는 주택에 실제로 입주하여 살 경우 만으로 그 자격이 제한 됩니다. 즉, 이러한 신규 주택을 임대 목적으로 구입하는 투자자들의 경우에는 빌더가 대신해서 HST rebate신청을 할 수 없습니다. 이러한 경우에도 시간은 좀 더 걸리지만 HST 환급을 받을 수 있습니다. 일단 변호사를 통해 HST 총 금액을 Closing 때 완불하고, 임대 (최소 1년 이상)가 발생하면 이 계약서를 가지고 세무서에 HST rebate신청을 하면 됩니다. (보통 집을 Closing 해준 변호사들이 서류작업을 도와주며 실제로 세금환급은 신청 후 6-8주 정도 걸리는 것으로 알려져 있습니다.)
많은 사람들이 ‘어차피 돌려줄 세금을 투자자들에게는 왜 번거롭게 바로 환급이 가능하지 못하게 했을까?’ 에 대한 의문을 가집니다. 필자의 개인적인 생각에는 신규주택을 투기 목적으로 사서 비워두는 사례를 막기위한 것으로 보입니다. (BC 주의 ‘빈집 세’ 와 유사한 효과)
정부가 정한 HST rebate 자격 조건을 정리하면 아래와 같습니다.
- 빌더로 부터 새 집을 구입할 때 토지와 건물이 포함되어야 한다. (콘도미니엄의 경우에도 공동 소유의 토지도 소유로 봄.)
- 본이이 직접 하거나 다른 사람을 고용하여 자기 집을 새로 지을 때, 또는 대형 레노베이션을 진행한 경우
- 빌더로 부터 새로 지은 이동식 주택 (new mobile home) 또는 수상 가옥 (floating home)을 구입한 경우
- 주식 형태로 소유하는 주택인 co-operative housing corporation를 신규 주택으로 주식을 매입한 경우
- 자신의 주택이 화재로 전소되어 새로 다시 지을 경우
이제 온타리오에서 신규 주택 구입시 적용되는 HST 계산법을 알아보겠습니다.
세무서(CRA) 계산 공식은 빌더가 바이어들에게 제시하는 가격(builder’s list prices)을 기준으로 네 가지 군 ( $368,200 이하, $368,200 – $424,850, $424,850 – $484,500, $484,500 이상) 으로 각기 다르게 적용하고 있습니다. 이 공식을 적용하면 빌더 제시가격(builder’s list prices) 중 세금을 제한 기본 가격은 얼마인지? (실제로 변호사들은 이 숫자를 기준으로 취득세를 포함한 모든 크로징 업무를 진행 합니다.), 환급비를 제외한 순수 세금은 얼마인지? 그리고 환급을 당장 받지 못하는 투자자들이 빌더 제시가격(builder’s list prices) 외에 변호사를 통해 Closing 때 추가로 지불해야하는 세금(후에 다시 환급 받지만)이 얼마인지를 쉽게 알수 있습니다.
공식을 정리하면 아래와 같습니다.
- Formula #1 빌더 제시가격 $368,200 이하: 기본가격=빌더 제시가격÷ 1.052
- Formula #2 빌더 제시가격 $368,200~$424,850: 기본가격= (빌더 제시가격+ $52,350) ÷ 1.193
- Formula #3 빌더 제시가격 $424,850 ~$484,500: 기본가격= (빌더 제시가격+ $52,350) ÷ 1.193
- Formula #4 빌더 제시가격 $484,500 이상: 기본가격= (빌더 제시가격+ $24,000) ÷ 1.13
(다음 칼럼에서는 각각의 가격대의 실제 숫자들로 계산 법을 정리하겠습니다.)
