지난 칼람에 이어 새로운 임대계약서 작성시 주목할 점들과 세부 내용들을 실제 예들을 통해 점검해 보도록 하겠습니다.
1. “Parties to the Agreement” 집주인과 세입자 이름 (17. Signatures 서명)
세입자와 집주인은 이곳에 반드시 Legal Name을 기입 합니다. 세입자 이름 적는 곳에는 세입자의 자녀들 이름을 적지 않습니다. (자녀들 이름이 들어가지 않아도 학교에 자녀들을 등록할 때 부모나 가디언 이름이 들어간 임대 계약서 또는 주택 매매계약서를 가지고 가면 됩니다.)
계약서 마지막 부분(17. Signature)에 설명된 것과 같이 세입자 이름에 적힌 사람들은 마지막 페이지 서명하는 곳에 모두 서명해야 합니다. 즉, 서명권한이 없는 자녀들은 이름이 올라가서는 안되며, 또한 복수의 사람들이 세입자 이름에 올라가 있다면 이들 모두 서명하는 곳에 서명해야 합니다. 그리고 임대료 지불은 물론 임대와 관련된 권한과 책임이 공유됩니다. 이 내용은 학생 임대의 경우 매우 중요한 의미를 가지게 됩니다. 여러명의 학생이 집 한 채를 한 그룹으로 임대를 하는 경우, 보통 학생들은 자신의 룸 렌트비에만 책임이 있다고 생각합니다. 예를들어 5명의 학생이 한 명당 월 $500의 임대료로 총 월 $2500의 임대계약을 하면서 5명의 학생 각자의 이름들을 세입자 이름에 넣고 이들 모두 서명하였다고 합시다. 학생 한 명이 개인 사정이 생겨서 학교를 옮기면서 계약 만료 이전에 이사를 하고 임대료 $500을 더이상 지불하지 않는다면 집주인은 어떻게 해야 할까요? 많은 경우 책임이 있는 학생은 전화를 받지도 않고 이메일에 답변하지도 않습니다. 심지어는 Guarantor로 서명한 부모도 연락이 되지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이러한 경우 생각보다 간단하게 채납 임대료를 받을 수 있습니다. 집주인은 집에 남아있는 4명의 학생들에게 17. 조항에 기재되어있는 내용, “If there is more than one tenant, each tenant is responsible for all tenant obligations under this agreement, including the full amount of rent.”, “ 만약 복수의 세입자가 있는 경우, 세입자 각자는 임대료 총액을 포함한, 계약서에 있는 모든 세입자의 책무에 대해 책임이 있다.” 을 이유로 못받은 잔여 임대료를 지불할 것을 요청 합니다. 이들은 이 책임 때문에 스스로 적극적으로 사라진 세입자 친구를 찾아 냅니다. 생각보다 빠른 시간안에 문제가 해결되는 경우가 많습니다.
새로운 임대계약서에 집주인 이름과 관련해서 언급된 중요한 내용은 임대기간 중 집주인의 소유권이 바뀐 경우, 새로운 집주인과 세입자간의 관계에 있어서 책임과 의무는 동일하게 유지된다는 것 입니다. 만일 임대 기간이 1년 또는 2년 계약이고 크로징 날짜를 기준으로 아직 임대 기간이 남아 있다면 새로운 집주인은 그 기간이 만료되기 이전에 자신이 들어와 살 권한이 없습니다. 반대로 세입자는 집주인이 바뀌었다고 해서 새로운 집주인의 동의 없이 원래 계약된 기간 이전에 임대계약을 파기할 수 없습니다.
2. Term of Tenancy Agreement, 임대계약 기간
임대계약에 있어서 꼭 알아두어야 할 중요한 내용들 입니다. 그 중요한 세부 내용들은 다음 칼람에서 다루기로 하고 이번 칼람에서는 작성 방법 위주로 설명하겠습니다.
우선 임대계약 형태를 무엇으로 할지를 결정합니다. 우리가 흔히 가장 많이 알고 있는 임대주택은 대부분 Fixed term 계약 입니다. 즉, 보통 1년 계약을 말합니다. 물론 3-4개월 단기간 임대도 그 기간을 정한다면 Fixed Term 계약이 됩니다. 드문 경우로 Monthly 또는 Weekly, Daily 계약도 존재 합니다. 우선 이 세가지 형태 (a fixed length/ a monthly tenancy/ daily 또는 weekly) 중 계약 형태를 정합니다.
이 항목에서 가장 먼저 해야할 부분은 계약 시작 날짜를 정하는 것 입니다. 개인간 거래는 보통 서로 편리하고 가능한 날짜를 시작 일로 정하지만 집주인에게는 이 날짜를 가능하면 월 첫째 날로 정하는게 좋습니다. 대부분 다른 임대주택들도 그렇게 하고 있기 때문에 세입자들의 이사 날자를 맞추기가 용이하기 때문 입니다. 예를 들어 보겠습니다. 만일 1년 계약을 원하는 세입자가 2018년 8월 15일에 들어오길 바란다면 계약 시작 날짜를 2018년 9월 1일로 정합니다. 그리고 바로 아래에 ‘ a fixed length of time ending on’에 2019년 8월 31일로 기재 합니다. 그리고 같은 4번 항목 e)란에 가서 2018년 8월 15일 부터 8월 31일 까지의 기간에 대한 부분 임대료( 보통 월 임대료를 날 수로 계산 합니다.)를 정하고 이 부분 임대료를 언제 세입자가 지불할 지도 정하면 됩니다.
4번 항목 a)는 임대료를 받는 날자를 정하는 것 입니다. 앞의 예의 경우로 한다면, 1st day of each Month 로 정해야 합니다.
4번 항목 b)는 기본 임대료 외에 별도로 부담하는 건물 사용에 관한 내용을 기입합니다. 주의할 것은 이곳에 전기, 수도, 가스 등의 내용을 기재하는 곳이 아닙니다(이 내용은 6번 항목에 있습니다). 이곳은 보통 아파트 임대의 경우 Parking비를 별도로 부담하게 되어있는 곳에서 주차료를 추가하는 용도로 사용합니다.
c)는 임대료 지불 대상을 지정합니다. d)는 월 임대료를 어떻게 지불할 것인가를 정하는 곳 입니다. Post-dated 수표나 자동이체는 세입자에게 요구할 수는 없지만 세입자가 원하면 이 방법들을 선택할 수 있다고 명시되어 있습니다.
마지막으로 f) 의 내용은 세입자가 준 수표가 세입자 계좌에 잔고가 부족해 되돌아온 경우 이에 대한 벌금을 정한 것 입니다. 이 벌금은 $20을 초과하지 못하도록 하고 있으며 이로 인한 집주인 계좌에 charge된 수수료는 추가 할 수 있게 하였습니다.
