2018년 4월 30일부로 온주 정부가 의무화한 표준 임대계약서 작성법과 내용에 대해 연재하고 있습니다.
6) Services and Utilities
첫 상단 부분에는 Gas, Air conditioning, Additional storage space, On-site Laundry, Guest parking등이 표기되어 있습니다. Yes 또는 No로 표기하게 되었있는데, 이는 세입자 또는 집주인이 이들에 대한 사용비용을 책임진다는 내용이 아닙니다. 임대 대상 부동산에 제공되는 서비스 내용을 표기하는 것 입니다. On-site laundry 나 Guest parking 부분에는 이러한 서비스가 제공된다면 이에 별도의 추가 비용이 있는지를 표기하게 되어 있습니다.
이 항목 바로 밑 부분에는 전기, 히팅, 물 사용료에 대한 책임이 집주인과 세입자 누구에게 있는지를 표기하게 되어 있습니다. Electricity(전기), Heat(히팅, 보통 gas), Water로 네모 박스에 표기 합니다. 이 아랫 부분에는 이들 비용에 대한 책임이 세입자에게 있다면 계약 내용의 더 자세한 내용을 표기하게됩니다. 예를 들면, “세입자는 London Hydro, Union Gas에 자신의 account를 만들도 직접 지불한다.” 과 같은 내용 입니다.
이 외에 추가로 유틸러티 사용에 대한 내용 또한 이곳에 표기하게 됩니다. 가장 흔한 추가 항목이 ‘Water heater rent” 입니다. 온수를 데우는 기계는 대부분 임대로 설치되어 있는데, 이에 대한 사용료를 많은 경우 세입자가 지불 합니다. 하지만 이 온수기 임대 업체는 account를 세입자 명의로 변경하는 것을 거부하는 경우가 대부분 이어서 account는 집주인 명의로 두고 임대료를 세입자가 지불하는 경우가 많습니다. 이러한 내용을 이 항목에 기재해야 합니다. 하지만 이전에 사용되던 임대계약서와 달리 이곳에 Tenant Insurance 는 이곳에 언급하지 않고 차후 설명드릴 11번 항목, “Tenant’s Insurance”에서 그 내용을 표기하게 됩니다.
이 6번 항목 아랫 부분에는 ‘Note’ 로 표기된 다음과 같은 내용이 있습니다.
“만일 계량기(meter)로 측정되는 전기료 지불에 대한 책임이 세입자에게 있다면, 집주인은 새로 계약하는 세입자에게 임대주택의 최근 1년간 전기 사용량에 대한 가능한 정보를 Landlord and Tenant Board 양식(Information to Prospective Tenant About Suite Meters or Meters)을 이용하여 제공해야 한다.”
이 양식은 google 사이트에서 양식 이름, ‘Information to Prospective Tenant About Suite Meters or Meters’로 검색하면 쉽게 다운받을 수 있습니다. 이 양식의 내용은 1년간 전기 사용량 과 주택이 비어있던 기간이 있는지를 표기하여 월 실제 전기사용량을 새로운 세입자가 예측할 수 있게한 것으로 이해할 수 있습니다.
7) Rent Discounts
임대료 할인에 대한 내용도 표준 임대 계약서에서는 그 한도를 정하고 있습니다. 첨부 서류 G 함목에는 다음과 같이 집주인이 세입자에게 임대료 할인을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
– 어떤 이유로든 집주인은 세입자에게 월 임대료 지불 일 이전에 최대 2%의 임대료를 할인해 줄 수 있다.
– 무료 임대 기간 (Rent-free Period)는 1 년 계약의 경우 3달 까지 집주인은 세입자에게 제공할 수 있다.
– 또는, 한 달치 임대료의 1/8 씩을 8달에 거쳐 나누어 할인해 줄 수 있다.
– 또는 두 달치 임대료를 1년간 할인해 줄 수 있는데, 첫 7달을 한 달 임대료의 1/7씩을 할인해 주고, 나머지 5달 동안 또 다른 한달 임대료의 1/5씩을 균등히게 나누어 할이해 줄 수 있다.
이 항목은 세입자 보다는 집주인들을 보호하기 위한 조치로 보여 집니다. 토론토에 새로 분양하는 고층 콘도의 경우 입주가 시작되면 투자목적으로 구입한 유닛들이 한꺼번에 임대 매물로 나오는 경우가 많습니다. 이때 모기지 지불에 대한 부담 때문에 집주인들이 경쟁적으로 시세 보다 낮은 임대료를 제시하여 세입자를 찾게됩니다. 하지만 이러한 저렴한 임대료는 장기적으로 집주인에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 앞선 칼럼에서 다룬 것 처럼 한번 임대료가 정해지면 그 세입자가 나가기 전에 임대료를 올리는 것은 거의 불가능하기 때문 입니다. 1년 계약이 끝나도 세입자는 month-to-month 계약으로 전환되고 집주인은 주정부가 정한 대략 연, 2% 정도 이상의 임대료를 올릴 수 없기 때문에 저렴한 월세를 내는 세입자는 다른 곳으로 더욱 이전하려하지 않으려 합니다. 이 세이자가 사는 동안 집주인은 낮은 수익률 또는 적자를 계속 감수해야 합니다.
집주인이 이러한 장기적 손실을 피하기위해 적극적으로 이용해야하는 것이 이 ‘임대료 할인’ 입니다. 비록 최대 3달치의 임대료를 손해본다 하더라도 시세에 맞는 월세를 유지하는 것이 자신의 부동산 가치를 지키는 나은 방법 입니다. 물론 월세를 시세보다 낮게 주고 세입자가 오래 거주하게하는 방법을 택하는 집주인들도 있습니다. 하지만 이러한 선택은 런던 과 같이 주택 가격에 비해 임대료가 높은 지역의 투자자들이 누릴수 있는 여유이기도 합니다.
