런던, 세인토마스 부동산 협회(LSTAR)의 최근 발표에 따르면, 지난 10월 한 달 런던에서 거래된 주택은 총 906채로 지난해 10월에 비해 11.9% 나 거래량이 증가 하였습니다. 이는 주택거래가 기록되기 시작한 1978년 이후 최고 기록 입니다.
1월 부터 매물 부족으로 인해 가격은 꾸준히 상승하였지만 거래량 감소를 경험하던 2018년 런던 주택시장에 특이한 현상으로 보여집니다.
이러한 10월 갑작스런 거래증가는 늘어난 공급량에 그 원인이 있다고 봅니다. 지난 한 달간 시장에 신규 출현 매물수는 총 1171채로 2017년 10월에 비해 38.1% 나 증가하였습니다.
단기간에 신규매물이 늘어났다 하지만 한 달간 시장에 판매가능한 실 매물(Active listings)수는 전년 같은기간에 비해 3% 늘어난데 그쳐 실제로 전년 대비 크게 매물이 많았던 것은 아닙니다.
런던 평균주택 가격은 지난달과 비교하면 1% 정도 상승에 그쳐 거의 변동이 없었습니다. 평균주택가격 변동률을 런던의 세 지역(남, 북, 동)으로 세분화 해서보면, 남쪽과 동쪽은 지난 9월에 비해 한 달간 소폭 상승하였지만, 그동안 가격 상승폭이 크던 런던 북쪽 지역의 경우 지난 달에 비해 한 달 동안 무려 10% 정도 가격이 하락한 것으로 집계되었습니다.
1년간의 가격 변동을 비교해 보면, 런던 남쪽 지역은 평균주택가격이 10월 말 기준 $396,019 으로 지난해 같은 달에 비해 19.9% 상승하였고 5년 전과 비교해보면 63.4% 상승하였습니다. 가장 큰 폭의 가격 상승을 보인 런던 동쪽 지역은 $311,954로 지난해 보다 25.5%, 2013년에 비해 62.7% 상승하였습니다. 마지막으로 런덕 북쪽은 평균가격이 $447,036로 전년 대비 10.7%, 2013년 대비 46% 상승한 것으로 집계 되었습니다. 하지만, 앞서 언급한 대로 이지역의 한 달간 주택 평균가격은 $498,138에서 $447,036로 무려 10% 넘게 하락하였습니다.
지난 10월 주택시장의 변화를 이러한 통계치를 토대로 분석해 보면, 그동안 판매 시기를 관망하던 셀러들이 최근에 나타나는 셀러에게 불리한 상황들(이자율 추가 상승, 대출기준 강화 유지, 그리고 무엇보다도 캐나다 주요 도시에서 나타나는 부동산 경기 침체와 가격하락 등)로 인해 현 시점을 매도해야 할 시기로 판단하면서 매물수가 늘어났으며, 이는 시장에 풍부한 수요와 만나 거래가 활발해진 것으로 보입니다. 그러나 전통적으로 가장 인기가 높은 지역인 런던 북쪽지역의 한 달간 10% 넘는 가격하락은 향후 바이어들의 구매심리에 적지않은 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
Buyers’ or Sellers’ market을 결정하는 지표인 신규매물 수 대비 거래량 지수 (sales-to-new listings ratio) 역시 계속 높은 수치를 유지하고 있으며 지난 10월 기준으로는 78.3%로 기록되었습니다. 이는 캐나다부동산협회가 정한 균형시장 (40-60%) 보다 월등이 높은 수치로 분명한 Sellers’ market이 지속되고 있습니다.
위 도표는 2018년 9월 말 기준(캐나다 주요 도시 통계는 매번 한 달 늦게 발표 됩니다.), 캐나다 주요 도시 평균 주택가격 표 입니다. 캐나다 전체 평균주택가격은 2018년 9월말 기준, $500,435 이었고 런던 지역은 그동안 크게 올랐다지만 여전히 평균 가격에 크게 못 미치는 $387,455로 집계 되었습니다.
위의 도표에서 보듯이 런던은 아직까지도 캐나다 주요 도시에 비해 상대적으로 여전히 크게 낮은 주택가격을 유지하고있습니다.
위 도표는 최근 발표된 ‘캐나다 주요도시에 단독주택에 살기위해 필요한 평균소득 수준’ 입니다. 도표에서와 같이 벤쿠버에서 일반인이 단독주택에 살기위해서는 연평균 20만불 이상의 소득을, 토론토의 경우 15만불 이상의 인컴이 있어야 단독주택을 살수 있다는 뜻 입니다. 이는 은행이 요구하는 일정 수준의 Down payment 를 하고 주택융자를 받아 모기지를 월 갚아갈 수 있는 능력을 기준으로 한 것입니다. 물론 현금을 주고 사거나 주택 가격의 많은 부분을Down payment 하는 바이어를 기준으로 한 것은 아닙니다. 하지만, 이 지표가 중요한 이유는 그 도시의 소득 수준과 평균 단독주택 가격을 비교하여 실수요자의 구매력으로 주택 구입이 가능한지를 보여주기 때문 입니다. 즉, 외국인 투기세를 부과하면서 시장이 실수요 위주로 재편되면서 기존에 외국인에게 열려있던 주택시장이 내국인 만의 분단시장으로 바뀌면서 그동안 거품이 끼여있던 주택가격이 조정을 받는 것은 어찌보면 당연한 현상으로 보여 집니다.
최근 집값이 크게 오르고 있는 몬트리올 지역 또한 퀘벡주가 BC, ONTARIO 주 처럼 외국인 투기세를 검토하고 있다고 합니다. 그만큼 캐나다 주택 정책의 방향은 그 도시의 실수요자들의 구매력으로 매입이 가능한 건전한 주택시장을 유지하려는 것이라 하겠습니다.
