런던, 세인토마스 부동산 협회(LSTAR)는 지난 12월 한 달간 런던 과 세인토마스에서 총 439채의 주택이 거래되었다고 발표하였습니다. 2017년 12월과 비교하면 2.1% 소폭 상승하였고 지난 10년간 12월 거래량으로 볼 때, 거의 평균 거래량을 기록하였습니다. 1년 통합치 거래량은 9,799채로, 역대 최고 거래량을 기록했던 2017년에 비교하여 13.3% 거래량이 줄었습니다.
12월 통계 중 가장 흥미로운 수치는 런던 과 세인토마스에서 신규 출현 매물 대비 거래량 (sales-to-new listings ratio)이 108.1%를 기록하였다는 것 입니다. 즉 신규로 나온 매물 수 보다 더 많은 주택이 거래가 되었다는 것 입니다. 이를 런던과 세인토마스로 구분해 보면, 런던은 무려 119.7%, 세인토마스는 100% 로 두 곳 모두 매물 부족 현상이 뚜렷했음을 볼 수 있습니다.
필자가 이 수치를 중요한 변수로 보는 이유는 연말 재고량이 그 다음 해 부동산 거래에 매우 지대한 영향을 미치기 때문 입니다.
<도표1>에서 보듯이 2016년 12월 부터 시장에 거래 가능한 매물 수가 예년 평균 매물 수에 비해 거의 절반으로 줄어 든 것을 볼 수 있습니다. 기억해 보면 런던의 부동산 거래가 크게 늘면서 가격이 크게 오리기 시작한 시점이 2017년 1월 부터 였습니다. 이러한 현상은 그 다음 해 2018년 1월에도 똑같이 이어졌었습니다. 도표에서 보듯이 2018년 바로 이전인 2017년 12월 말 시장에 거래 가능한 매물 수는 전년 보다도 오히려 줄어들었습니다.
결국 이 통계로 볼 때 전년도 비수기 재고 부족은 다음해 초 주택시장에 크게 영향을 미친다는 것을 알수 있습니다. 이러한 추이를 적용해 보면 2019년 런던 주택시장은 앞선 2017, 2018년 봄 주택시장과 유사한 경향을 보일 가능성이 커 보입니다. 그 이유는 지난 2018년 12월 잔여 매물 수가 지난 두 해 만큼 낮은 수준이기 때문 입니다.
이러한 현상이 반복되는 것은 바이어들의 심리적 구매 행위와 연관이 있어 보입니다. 비수기 때 바이어들은 볼 수 있는 매물 수가 제한적이어서 더 많은 매물이 나오는 봄 시장까지 구매를 미루려는 성향이 있습니다. 그런데 시장에 적정 수의 공급량이 만들어지기 위해서는 전년도 비수기에 팔리지 않고 다음해로 이월되는 적정 재고량이 있어야 하는데 이 이월 매물 부족은 신규로 출현되는 매물에 기다리던 바이어들이 집중되면서 심한 경쟁 상황을 만들어 내곤 합니다.
하지만 이러한 공급 쪽 분석만으로 시장을 예측하는 것은 당연히 무리가 있습니다. 시장의 다른 축 수요에 영향을 미칠 변수들을 고려해 보아야 합니다. 일단 외부에서 새로운 수요가 크게 유입되는 상황을 고려하지 않는 다면 기본적으로 부동산 수요에 미치는 변수들은 이자율, 실업률 그리고 대출규제 등이 될 것 입니다. 정부의 대출규제는 2019년에도 계속해서 엄격히 적용될 것으로 보입니다. 즉 수요에 적지않은 부담이 계속된다는 의미 입니다.
<도표2>에서 보듯이 이자율은 2017년 부터 꾸준히 상승하여 왔고 이러한 추세는 2018년 까지도 이어져 왔습니다. 그런데 이렇게 꾸준히 높아진 이자율은 적어도 런던 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못한 것 같습니다. 이 기간 런던 주택 시장은 유례 없는 호황을 이어왔기 때문입니다. 따라서 올해 예상되는 몇차례의 이자율 상승폭이 크지 않다면 런던 주택시장에 수요를 크게 위축할만한 변수로 보이진 않습니다. 또한 이자율 상승에 가장 직접적인 영향을 미치는 미국의 이자율 역시, 경기활기가 둔화되는 것을 우려하는 트럼프 행정부의 부정적인 시각 때문에 미국의 이자율은 올해 크게 상승하기는 어려울 전망 입니다.
<도표3>의 런던 실업률을 보면 2018년 11월 말을 기준으로 4.8%에 불과 합니다. 2004년 이후 가장 낮은 수준의 실업률 입니다. 물론 실업률 통계를 보다 질적인 측면에서 분석해 보면 허수가 많지만 적어도 런던의 전반적인 경기는 그 활기를 이어가고 있다고 보여지며 이 또한 수요에 부정적인 요인은 아닙니다.
이 외에도 가장 예측하기 어려운 외부로 부터 런던으로 유입되는 신규 수요는 GTA 지역의 주택가격이 가장 큰 변수가 될 것으로 보입니다. 2019년 초 GTA 주택가격이 지금처럼 크게 낮아지지않고 유지되는 상황이 계속된다면, GTA 지역 대안으로 London을 고려하는 신규 인구가 늘 것으로 보입니다. 반대로 GTA 주택가격이 분명한 하락세로 돌아선다면 런던으로 신규 유입을 고려하는 수요가 줄어들 것 입니다.
