토론토에 본사를 둔 부동산 개발회사인 Core Development Group이 10억 달러 상당의 단독 주택을 매입하고 이를 임대주택으로 변경하려는 계획이 발표되자 캐나다 주택시장에 대한 잠재적 영향에 대해 격렬한 논쟁이 일어났다.
이 회사는 Globe and Mail이 처음 보도한대로, 2026년까지 온타리오, 퀘벡, BC, 대서양 인근 주들에서 4천 개의 임대 유닛을 매입할 계획이라고 밝혔다. 이들은 두 개의 유닛으로 나눌 수 있는 주택을 매입한다는 계획이다. 예를 들어 지하에 두번째 유닛으로 할 수 있는 주택을 구입하고 두 유닛 모두를 임대 시장에 내놓는다는 것이다.
사모 펀드, 부동산 투자신탁(REIT), 금융 기관과 같은 기업 투자자는 캐나다의 다가구 아파트 임대 분야에서 점점 더 큰 입지를 차지해왔다. 단독 주택을 임대로 전환하는 데 초점을 맞춘 투자전략은 이미 미국에서는 일반적이지만 캐나다에서는 처음으로 도입되는 것 같다. 수익성이 있다고 판단되면 다른 기업 투자자들도 따라서 뛰어들 가능성이 높다고 전문가들은 말한다.
Core는 자사의 계획이 실현되면 점점 증가하고 있는 임대주택 수요를 충당하기 위해 주택을 추가로 공급하게 될 것이라고 말했다.
“시장에 출시되는 단독주택 임대 하나에 대해서 2개의 임대 주택이 제공되는 것이므로 주택 공급이 두 배가 되는 셈이다”라며 이 그룹은 구입한 모든 주택을 2개의 임대 주택으로 나누는 전략ㅇ이라고 밝혔다.
“단독주택 시장에서는 임대할 수 있는 주택이 상당히 부족하다. 기존 주택을 개조함으로써 밀도를 높이는 것이 주택 재고 공급을 늘이는 가장 편리한 방법이다.”
그러나 이러한 움직임은 임대시장에서 이익을 추구하는 기업 투자자들이 그렇지 않아도 부족한 캐나다의 단독 주택 재고에 더 많은 압력을 가하는 동시에 임대 시장의 경제성을 약화시킬 수 있다는 우려를 불러일으켰다.
임대 수요 증가를 촉진하게 된 비싼 주택가격
캐나다에서 단독주택을 임대하기 위해 광범위하게 투자한다는 아이디어는 새로운 것이 아니지만, 현재 시장 상황이 이에 대해 좋은 타이밍을 제공하고 있다고 토론토 소재 건축 컨설팅 회사인 ThinkFresh Group의 CEO인 Howard Tam은 말한다.
이 전략을 사용하는 주요 이유 중 하나는 전례없는 주택 가격 상승으로 인해 주택 소유가 어렵게 된 사람들의 임대 수요가 증가하기 때문일 수 있다고 Tam 사장은 말한다.
캐나다 부동산 협회는 화요일에 주택 가격이 5월에 전년 대비 24% 상승했다고 발표했다. 특히 온타리오 남부의 일부 지역에서는 작년 한 해 동안 최대 40% 또는 심지어 50%까지 전례없는 가격 상승이 있었다.
그 결과, 점점 더 많은 잠재적 주택 구매자들이 대안으로서 임대로 전환할 것을 생각하고 있다고 Tam은 말한다.
주택 가격이 사상 최고치를 기록한 시점에 주택을 매입하겠다는 Core사의 계획은 기업 투자자들이 저렴한 가격으로 부동산을 매입했던 2007~08년 금융 위기 당시와는 확연히 다른 분위기이다.
그러나 단독 주택을 찾는 가족을 포함하여 임대 주택에 대한 수요가 증가하고 있는 상황은 그럼에도 불구하고 회사가 수익을 창출할 수 있다고 믿는 핵심 요소가 될 수 있다고 Tam과 몇몇 다른 부동산 전문가들은 말했다.
주택 공급에 미칠 수있는 영향
Core사와 같은 대규모 투자자가 단독주택 시장에 광범위하게 참여함으로써 일반 주택 구매자가 구입할 수 있는 주택이 줄어들 것인가는 불분명하다.
Core사와 같은 기업 플레이어가 이미 임대 시장에 있는 단독주택을 구입하는 데 집중할 가능성도 있다고 Guelph 대학의 경제학 교수인 Paul Anglin은 말한다.
Globe and Mail에 따르면 Core사는 현재 단독주택 임대 전략을 위해 온타리오 중형 도시에 주목하고 있다. 이 회사는 Kingston, St. Catharines, London, Barrie, Hamilton, Peterborough, Cambridge에서 부동산을 구매하기 시작했으며 곧 Guelph에서도 구매를 시작할 예정이다.
Anglin 교수는 이 회사가 현재 Guelph와 같은 도시에서 대학생들에게 임대되고 있는 주택 등을 매입할 가능성이 크다고 말했다.
이 시나리오에서는 회사의 투자가 주택공급에 큰 영향을 미치지 않는다. 대부분 기존 단독주택 임대 시장 내에서 소매업이 기업 소유주로 전환되는 것 뿐이기 때문이라고 Anglin 교수는 지적했다.
그리고 Core와 같은 기업 투자자는 현재 시장 가격으로는 도저히 주택을 구입하는 데 필요한 막대한 계약금을 감당할 수없는 가족들에게 뒷마당이 있는 단독 주택에서 살 수 있는 가능성을 제공할 수 있다고 그는 덧붙였습니다.
집주인이 회사이면 세입자는 유리한가?
그러나 단독주택 시장에 기업이 진출하는 것은 주택의 경제성을 향상시킬 가능성이 매우 낮으며 오히려 더 나빠질 수 있다고 대부분의 전문가들은 말했다.
도시의 단지에서 이웃한 단독주택들을 한꺼번에 구입하는 대규모 투자자는 규모의 경제와 전문지식을 활용하여 일반 집주인에 비해 더 낮은 비용으로 더 높은 품질의 부동산 관리를 할 수 있다고 Anglin 교수는 말한다.
그러나 워털루 대학 도시기획과의 Martine August 교수는 대기업 지주들이 부동산 투자에서 이익을 얻기 위해 임대료 인상을 체계적으로 추구한 과거전적이 있다고 말한다.
그리고 August 교수에 따르면 소규모 집주인도 일반적으로 재정적 이득을 위해 움직이지만, 대기업은 임대료를 인상하는 방법을 훨씬 더 효과적으로 찾는다고 한다.
“그들은 일반적으로 더 많은 돈을 벌기 위해 매우 정교한 기술을 구사한다.”라고 August는 말한다.
“(그들은) 건물에서 더 많은 가치를 창출할 수 있는 모든 종류에 투자할 것이다. 건물 레노베이션 등을 통해 더 많은 임대료를 청구할 것이다.”