온타리오주 구엘프(Guelph)에 있는 어떤 주택이 이번 달 TikTok에서 유명세를 탓다. 집 천장에 커다란 구멍이 있었고, 더러웠으며, 현관문에는 불에 탄 자국이 있었다.
그런데 집은 $640,000가 넘는 가격에 등록되었으며, 실제로 그 가격보다 $117,000 더 비싸게 팔렸다.
로이터에 따르면 이러한 에피소드는 주택 평균판매 가격이 지난 2년 동안 50% 이상 급등한 캐나다 부동산 시장에서 드문 현상이 아니다.
이런 상황에서 일부 사람들은 주택을 정말 소유할 수 있는지, 정말로 소유를 해야하는지에 대한 의문을 제기하고 있다.
집을 사는 것의 장점
캐나다에서는 여러 면에서 집을 사는 것은 성인의 시작으로 여겨져 왔다.
제너레이션 스퀴즈(Generation Squeeze)의 설립자인 폴 커쇼(Paul Kershaw)씨는 캐나다인들은 주택을 “좋고 안정적인 투자”이자 “모두가 구입하고자 애쓰는” 것으로 아주 오랫동안 생각해 왔다고 말했다.
이러한 사고방식은 그냥 생긴 것이 아니다. 캐나다 부동산 협회에 따르면 주택 가격은 지난 20년 동안 전국적으로 상승해왔으며 2022년 2월 전국 평균 주택 가격은 $800,000 이상으로 뛰어 작년 같은 달보다 20%나 상승했다.
이러한 가격 상승 때문에 많은 사람들이 주택을 소유하는 것을 현명한 투자로 여기고 있다. 집주인에게 월세를 내는 것은 “돈을 버리는” 것이며 집을 소유하는 것은 자산을 것이라고 생각한다. 최근 추세를 보면 집에 지출하는 돈은 증가하는 추세이다.
또 다른 장점은 주 거주지(primary residence)에 대한 자본소득세가 없다는 것이다. 캐나다에서는 투자로 벌어들이는 소득에 대해서는 50% 과세하지만 집 가격 상승에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다.
Scotiabank의 수석 이코노미스트인 장-프랑수아 페로(Jean-François Perrault)는 “자본 이득을 축적하는 차원에서는 집을 소유하는 것이 렌트생활을 하며 다른 투자를 하는 것보다 세금 면에서 이점이 크다.”고 말한다.
게다가 장기간 거주하는 경우에는 주택시장 변동에 따른 영향에서 벗어날 수 있다. 오히려 임대를 하는 동안에는 주택시장의 변동에 따라 임대료가 인상되거나 재건축(renovation) 명목으로 퇴거당할 수도 있는 위험이 있다.
Ottawa에 있는 PWL Capital의 연구 책임자이자 포트폴리오 관리자인 Ben Felix씨는 주택을 소유한다면 미래의 주택 위험에 대한 좋은 헤지(위험분산)가 된다고 말했다.
“집을 소유해서 오래 거기서 산다면 주택 소비 측면에서 임대보다 덜 위험하다고 생각한다. 그러나 그렇다고 사람들이 보통 30년 동안 한 집에서 오래 살게 될 것이냐 하면 꼭 그렇지도 않다고 생각한다.”라고 Felix는 설명했다.
임대의 장점
캐나다에서는 거주자의 약 30%가 집(homes)을 좋든 싫든 임대하고 있다.
2월 기준으로 캐나다 평균 주택가격이 80만 달러라면 집을 구매하려는 사람은 5%의 계약금으로 4만 달러가 필요하다. 여기에는 거래 비용이나 CMHC(주택보험공사) 보험료는 별도이다. 소액의 다운페이로 진행하려면 모기지론에 대한 보험료를 지불해야 한다.
많은 사람들이 좋든 싫든 살 곳이 필요하므로, 집을 소유할 여유가 없으면 임대를 하게 된다. 대다수 사람들에게 이것은 선택 사항조차 되지 못한다.
그러나 임대는 역사적인 고정관념에 따라 재정적으로 어쩔 수 없이 선택하는 차선일 필요는 없다. Felix씨에 따르면 대부분의 경우 임대가 실제로 더 현명한 선택일 수 있다.
“집의 소유와 비교해서 종종 임대를 하는 것을 돈을 버리는 것으로 간주하는 경향이 있다.”
보통의 경우 사람들은 집을 구입한 가격과 최종 판매가격의 차액을 순수한 이익이라고 생각하는 경우가 많다.
그러나 그것이 꼭 사실은 아니다. 주택을 소유할 때는 재산세, 유지 관리 비용, 모기지 이자 등 임대와 마찬가지로 반복적으로 “버려야” 하는 돈이 생긴다.
Felix씨는 “집을 소유함으로써 발생하는 회수하기 힘든 비용을 합산하면 임대의 경우와 큰 차이가 나지 않을 수 있다.”고 말한다.
그러나 집을 소유하면 돈을 아끼지 않을 수 없는 상황으로 가는 면이 있다. 월별 모기지 상환금을 꾸준히 내다보면 궁극적으로 집을 팔 때 그 금액을 차액과 함께 받게 돌려받게 된다.
Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook은 100년 이상 동안 글로벌 투자 수익을 추적해 왔다. 1900년에서 2017년 사이에 주택 소유와 같은 부동산 투자로 인한 전 세계 평균 수익률은 약 1.3%였다.
반면 주식시장에 대한 투자의 경우 평균 수익률은 5%를 약간 상회하였다.
펠릭스씨는 돈을 저축하고 투자하는 것에 대해 훈련된 자세로 임한다면 이론적으로는 임대하는 동안 더 많은 돈은 아니더라도 적어도 부동산만큼은 수익을 얻을 수 있다고 말했다.
그는 “투자자들은 포트폴리오를 변경하여 조금 더 위험한 주식, 소형주, 가치주의 비중을 높인다면 기대수익률은 더 높아진다”고 설명했다.
“그 기준으로 비교한다면 임대생활자가 오히려 더 유리할 수 있다고 생각한다. 부동산을 소유하는 경우에는 이와같은 포트폴리오 변경과 같은 것은 할 수가 없다.”
무엇을 선택할 것인가
어느 쪽이든 선택할 만한 강력한 논거는 있지만, 자신의 고유한 상황에 따라 결정할 수는 있다고 Felix는 말했다.
그의 경우, 그는 임대를 선호함에도 불구하고 임대할 만한 주택이 거의 없는 지역에 살고 있어서 어쩔 수 없이 집을 사는 쪽이었다고 한다. 사람에 따라서는 모기지와 같이 강제로 저축을 할 수밖에 없는 길로 들어설 수 있다. 그렇지 않으면 잡다한 구매로 여유 현금을 모두 날려 버릴 수 있기 때문이다.
결국 선택은 지극히 개인적인 것이지만 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있는 몇 가지 일반적인 규칙이 있다.
여기에 5% 룰이 있다. Felix는 PWL Capital의 웹사이트에서 이 룰의 개념을 설명한다.
주택을 소유하는 경우 1년에 회수 불가능한 비용(재산세, 모기지 이자, 집 수리비 등)으로 주택 가치의 약 5%를 지불하게 된다고 Felix는 말한다. 따라서 구매를 고려하고 있는 집의 가치에 5%를 곱한 다음 12개월로 나누어서, 월 임대료로 지불하는 금액보다 낮으면 주택을 구매하면 된다는 식이다.
만약 이 금액 이하로 임대할 수 있다면 임대하는 것이 합리적인 재정적 선택일 수 있다고 그는 말한다.
가격이 800,000인 주택의 경우라면 그냥 버리는 돈은 한달에 $3,333 (=$800,000×5%/12)이 되는 셈이다.