(최수태 칼럼) 불과 1년전(2022년초)만 하더라도 1%대의 고정금리 시대였다. 그러나 지금은 고정금리가 4% 중반을 넘어섰다. 저금리 시대 5년짜리 고정금리로 주택을 구매하였으나 좀 더 큰 주택으로 이사를 가야 하는 상황이라 기존 주택을 팔아야 하고 그에 따른 모기지 계약기간 5년을 채우지 못해 페널티(Penalty)를 내야 하는 상황에 놓여 있다. 그러나 중도상환 페널티를 내지 않고도 기존의 모기지를 새로 구매한 주택으로 가져갈 수가 있는데 이를 포팅(Porting)이라고 한다.
포팅은 기존의 유리한 조건의 모기지를 그대로 새로운 주택으로 옮겨 달라 요청할 수 있지만 다만 모기지를 받을 수 있는 조건이 되는지 소득심사를 거쳐 통과한 경우에만 포팅을 해준다.
포팅은 또한 현재 주택을 매도하고 새로 주택을 구매한 경우에만 가능합니다. 동일한 주택을 담보로 기존 모기지 금액보다 조금 더 받고자 리파이낸싱을 할 경우에는 기존 모기지는 포팅의 대상이 아니다. 다만, 은행에 따라서 기존 모기지는 그대로 두고 추가 모기지 한 건을 더 해주는 경우도 있다.
포팅은 통상 고정금리에만 해당이 된다. 기존 변동금리 모기지를 보유하고 있는 상태에서 새로운 주택 모기지를 받을 경우에는 기존 변동금리 모기지의 조건을 포팅할 수 없다.
포팅은 동일 은행에서만 가능합니다. 새로운 주택을 구매한 후 B은행에서 모기지를 받을 경우 A은행의 기존 모기지 조건을 포팅해 주지 않는다. 이 경우에는 모기지 스위칭(Switching) 이라고 한다.
포팅에는 세 가지 경우의 수가 있다.
첫째, 새로 필요한 모기지 금액이 기존 모기지 금액과 동일한 경우
기존의 모기지 한도, 약정기간, 이자율등의 조건을 그대로 새집으로 이동을 하는 것을 말한다.
둘째, 새로 필요한 모기지 금액이 기존 모기지 금액보다 작은 경우
기존 주택에 모기지가 40만불이 있는데 새로 이사하는 주택에 필요한 모기지 금액이 30만불일 경우 30만불에 대해서는 포팅이 가능하고 중도상환을 하는 10만불에 대해서는 페널티가 발생하게 된다. 물론 연간 15% ~ 20% 까지 페널티 없이 상환할 수 있는 한도 금액에 대해서는 혜택을 받을 수도 있다.
셋째, 새로 필요한 모기지 금액이 기존 모기지 금액보다 많은 경우는 두 가지 방식으로 포팅을 할 수 있다.
a) 기존 모기지의 이자율, 남은금액, 남은 잔여기간 및 새로 받는 모기지의 이자율, 모기지 금액, 그리고 계약 기간등을 감안하여 가중 평균을 내어 새로운 금리를 산정한다.
예를 들어, 기존에 모기지를 5년 고정 – 2% – 발란스 20만불 – 남은 기간 2년이 남았을 경우 새로 구매한 주택에서 모기지는 30만불을 받아야 하는데 현재 받을 수 있는 모기지 금리는 4.5%라고 하자. 그럼 30만불 모기지의 금리는 2%와 4.5% 사이에서 결정이 된다.
물론 새로 받는 30만불의 모기기 계약기간은 1년부터 5년까지 자유롭게 결정할 수 있다.
b) 기존 모기지의 금액과 이자율 및 약정 기간은 변하지 않고 그대로 유지한다. 그리고 추가로 받는 모기지는 현재의 기준(금리등)을 적용 받아 모기지를 하게 되며, 결국 모기지 건수가 2개가 되는 것이다.
예를 들어, 기존 모기지가 5년 고정 – 2% – 발란스 20만불 – 남은기간 2년으로 가지고 있을 경우 이 조건 그대로 새로운 주택으로 포팅을 하고 추가 10만불에 대한 모기지만 현재의 기준에 의해 모기지가 실행이 되어 결국 모기지가 두 건이 된다.
