(이규선 칼럼)
기준금리가 사상 최고치를 기록하고 있는 지금, 모기지를 갱신할 시점이 가까워지고 있다면, 다른 시기와 달리 좀더 적극적으로 또 치밀하게 움직이는게 좋을 것 같습니다.
일반적으로 모기지 갱신에 대해서는 고정금리를 택할 것인지, 변동 금리를 택할 것인지, 더 나은 금리를 제공하는 은행은 무엇인지가 가장 중요한 관심사였습니다. 하지만, 지금 같이 금리가 최고치로 높아져 있는 상황에서는 계약기간을 몇년으로 할 것인지도 매우 중요한 결정사항 중 하나가 되었습니다.
아래 금리가 가장 좋은 금리는 아니지만, 대략적인 현재 (10월 중순) 시중은행 금리는 다음과 같습니다.
| 고정금리 | ||||
| 1년 | 2년 | 3년 | 4년 | 5년 |
| 7.54 | 7.09 | 6.64 | 6.45 | 6.29 |
| 변동금리 | |
| HELOC | 5년 |
| P + 0.5 (7.70) | P – 0.4 (6.80) |
변동금리를 선택할 것인가? 고정금리를 선택할 것인가?
오랜기간 동안 변동 금리 모기지는 일반적으로 고정 금리 모기지보다 더 나은 수익을 제공했습니다. 토론토 요크 대학의 금융 교수인 Moshe Milevsky의 한 연구에 따르면 캐나다 주택 소유자는 1950년에서 2000년 사이에 거의 90%의 기간 동안 변동 모기지를 사용하는 것이 더 나았을 것이라는 사실이 밝혀졌습니다.
고정 금리 모기지가 더 나은 경우는 금리가 인상되기 전의 기간 동안이었습니다. 만일 2020년경에 5년 동안 2%로 고정 금리 모기지를 받았다면, 오늘날 가장 좋은 모기지를 가지고 있는 것이 될 것입니다. 반면, 금리가 하락하기 전 기간에는 변동 금리 모기지가 최선의 선택이 될 가능성이 높습니다.
전문가들은 올해 한번 정도 (0.25%) 기준금리가 더 오를 수 있다고 판단하고 있습니다. 그렇게 된다면, 대략적으로 5년 변동 모기지 금리는 7.0% 정도가 될 것입니다.
이는 3년 고정이나 5년 고정 모기지 금리에 비하면 훨씬 높은 금리입니다. 하지만, 내년에는 금리가 하락할 것으로 보이고 있기 때문에, 1년만 지나면 6% 초반으로 내려갈 수 있을 것으로 예상 할 수 있습니다.
따라서 현재로는 변동 금리가 비용적으로 계산할 때, 고정 금리 모기지 보다는 유리할 것으로 보입니다.
1-2년 후에 주택을 매매할 계획이 있는 경우에도, 높은 1,2년 고정금리와 모기지 사전지불 패널티를 생각하면, 변동 모기지가 유리할 것입니다.
고정 모기지를 선택할 수 밖에 없는 경우
주택을 구매하면서 모기지 금액을 최대로 높여야 하는 경우에는, 어쩔 수 없이 3년 고정이나 5년 고정 모기지를 선택해야 할 수도 있습니다. 변동 모기지의 경우 현재의 높은 금리에 2%를 더하여 Stress Test를 통과해야 하기 때문입니다.
월 페이먼트 금액을 줄이려면
많은 고객들이 모기지 갱신을 준비하면서, 높아진 월 페이먼트 금액에 충격에 빠지곤 합니다. 50만불 모기지를 25년 상환기간으로 2% 고정금리로 모기지를 받았을 때, $2,120의 월 페이먼트를 지불했는데, 이제 갱신하려고 하니 금리는 6.80%이고 상환기간은 20년이 되어 모기지 원금은 더 줄었는데, 월 페이먼트는 $3,176을 내야하는 상황이 되었습니다. 모기지 갱신은 현재의 금융기관에서 갱신하는 것이 가장 쉬운 길이고 비용도 거의 들지 않습니다. 하지만, 모기지 상환기간이 줄어 월 페이먼트 금액이 부담이 된다면 다른 금융기관의 낮은 금리를 찾으면서 상환기간을 다시 최대로 하여 월 페이먼트 금액을 낮출 수도 있습니다. 위의 경우에서 30년 상환기간으로 변경하면 월 페이먼트를 $450가량 낮출 수 있습니다.
일반적으로 모기지 갱신일에서 4개월전부터 상담을 받아 준비하는 것이 가장 적절합니다. 모기지 갱신시기가 가까워졌다면, 은행에서 모기지 갱신 레터가 오기만을 기다릴 것이 아니라 미리 상담을 통해 자신에게 맞는 모기지를 찾아 미리 준비하시길 권해 드립니다.
