얼마전 여러 종류의 Agent들의 License를 관장하는 부서인 Financial Services Regulatory Authority of Ontario에서 모든 모기지 에이전트로 하여금 10월 11일까지 Anti-Money Laundering에 관한 추가 교육을 완료하도록 요구하였습니다. Mortgage Agent들은 매년 보수교육을 받게 되는데, 대부분이 AML (불법 자금 세탁 방지) 관련 교육이 주를 이룹니다.
이 AML는 불법적인 자금이 합법적인 자금으로 변하거나, 또 그 자금이 테러 지원등에 쓰이는 것을 사전에 막기 위한 것입니다. 주택을 구매하고 매매하는 것은 불법적인 자금을 합법적인 자금으로 만드는 가장 좋은 방법 중의 하나이기 때문입니다.
$10,000 이하의 자금이 여러번 계좌에 입금되는 경우, 작은 금액들이 여러 은행에 입금되었다가 오는 경우, 여러 금융기관을 거치는 복잡한 입출금, 출처를 증빙하지 못하는 큰 자금의 입금, 해외에서의 여러 곳으로부터의 송금등에 관해 주의를 기울이도록 요구하고 있습니다.
이러한 요구는 대부분의 금융기관 종사자들, 회계사, 리얼터들에게 요구하던 것이었는데, 이번에 모기지 에이전트에게도 그 책임을 지우고 있습니다.
한국분들은 이러한 AML에 저촉이 되는 경우는 매우 드물것입니다. 하지만, 본인 자금이어도 위와 비슷한 형태의 은행 거래를 하게 된다면 다운페이를 증빙할 때 어려움을 겪을 수 있습니다.
종종 고객분들이 가지고 있는 큰 현금을 은행에 여러번에 걸쳐 나누어 입금하는 경우도 있고, 해외에서 여러번에 걸쳐, 여러사람을 통하여 송금하는 경우도 있고 또 환전 수수료를 줄이기 위해 다른이들을 통하여 송금받기도 합니다. 앞으로는 이러한 자금 거래를 좀 더 주의 하셔야 할 것입니다. 특별히 해외에서 캐나다로 송금하는 경우에는 주의를 기울여야 합니다.
주택을 구매하면서 본인이 지불하는 자금인 다운페이먼트는 일반적으로 3개월간 자신의 캐나다 계좌에 보유하고 있었던 경우에는 큰 문제가 없습니다. 하지만, 계좌간 잦은 이체로 인해 그 흐름을 증빙하기가 매우 어려운 고객들도 종종 있습니다. 주택을 구매할 계획이 있는 분들은 다운페이 증빙에 대해서도 미리 고려하는 것이 매우 중요합니다. 가능한 Saving account나 단기 GIC 등에 넣어 두는 것도 좋은 방법입니다.
해외에서 자금을 가져와야 하는 경우는 가능하면 미리 캐나다로 가져와 캐나다 계좌에 보유하고 있는 것이 좋습니다. 한국에 계좌가 있고, 여기에 3개월 이상 보유하고 있었던 경우에는 계좌 내역을 보여주면 되지만, Certified Translator로 부터 번역을 받아 제출해야 합니다.
일반적으로 부모나 형제, 자매로부터 Gift 를 받는 경우에는 3개월 증빙이 필요 없습니다. 하지만, 자금이 10만불 이상인 경우 또는 일부 은행들은 금액에 관계없이 Donor의 3개월 계좌 증빙을 요구하는 경우도 있습니다. 또한 앞으로 다른 은행들도 점차 Gift에 대해서도 추가 자료 제출을 요구하도록 규정이 바뀔 수도 있습니다.
따라서 다운페이 자금을 어떻게 증빙 할 것인지를 미리 준비하지 않으면, 본인 자금임에도 불구하고 인정받지 못해서 모기지를 받는데 어려움을 겪을 수도 있습니다.
몇가지 주의 할 점을 말씀드리면, 한국 등, 캐나다 밖에서 송금하는 경우는 한국의 본인 계좌에서 캐나다 본인 계좌로 송금해야 합니다. 본인 또는 배우자 이름이 아닌 계좌의 경우 본인들의 자금으로 인정을 받을 수 없습니다. 한국의 계좌에 자금이 90일 이상이 있어서 증빙을 한 후에도 또 이 자금이 캐나다에 들어온 것을 보여 주어야 합니다. 따라서 클로징 일자에서 적어도 10일 전에는 송금을 해 두는 것이 필요합니다.
여러곳에 분산되어 있는 자금을 한 계좌로 보내 모으는 경우가 있는데, Transaction History를 보여줄 충분한 시간이 있는지를 확인하고 처리해야 합니다. 어떤 경우에는 현재 있는 계좌들의 History를 가지고 증빙하는 경우가 더 쉬울 수 있습니다.
다운페이먼트를 증빙할 계좌에 $10,000이 넘는 자금을 추가로 입금하는 것도 주의 해야할 사항 중의 하나입니다. 종종 현금으로 가지고 계신 자금을 입금하는 경우가 있는데, 이럴 경우 자금출처에 대해 설명을 해야 합니다.
다운페이먼트로 증빙할 금액 밑으로 잔액이 떨어지지 않도록 주의 해야 합니다. 10만불이 30일동안 있었다는 것을 증빙해야 하는데, 11만불 있다가 9만불이 되었다가 하면 9만불만 인정받게 되기 때문입니다.
주식이나 Fund 등에 자금이 들어있는 경우는 90일 증빙이 끝나고 이 자금이 본인의 Checking 이나 Saving account도 들어온 것을 보여 주어야 하고 주식이나 Fund를 매매하고 자금을 받는데, 5일 정도의 기간이 소요되기 때문에 이를 감안하여 처리해야 합니다.
가장 좋은 것은 주택을 구매할 계획이 있다면, 모기지 상담을 받으면서 다운페이에 관련한 것도 미리 조언을 받아 준비하면, 사전에 번거롭고 까다로운 것들을 많이 줄일 수 있을 것입니다.
