교육도시 런던!
아이 교육을 위해 아이들과 함께 유학을 온 엄마들이 많다. 대부분은 적지 않은 렌트비를 내면서 거주를 하고 있지만 요즘은 유학 오기 몇 개월 전부터 내집마련 준비를 위해 모기지 상담을 문의해 오는 분들도 있다. 현지에 도착하여 3개월 정도 렌트 거주를 한 후 내집 마련 계획을 한국에서부터 시작하는 부지런한 부모들이 점점 늘어나는 추세이기에 은행에서 모기지를 성공적으로 받을 수 있는 다운페이 자금 준비에 관하여 중요한 몇가지를 언급하고자 한다.
캐나다는 외국인에게도 비교적 차별 없는 모기지를 지원하여 정착에 많은 도움을 제공한다. 상상해보라! 고국 한국에서 베트남, 캄보디아, 필리핀 등에서 유학이나 일자리를 얻기 위해 방문한 외국인에게 집을 사는데 5억 이상의 자금을 한국의 은행에서 빌려주겠는가? 아니다. 불과 1백만원 빌리기도 쉽지 않다. 그러나 캐나다에서는 비교적 차별없이 모기지 정책을 시행하고 있다는 점에서 기회가 많은 국가임에 틀림이 없다.
은행은 어떤 사람한테 돈을 잘 빌려줄까? 은행이 돈을 빌려 줄때 가장 중요하게 여기는 항목이 무엇일까? 모기지를 연체하지 않고 정해진 기일에 원금과 이자를 상환 할 수 있는 사람에게 돈을 빌려주려 할 것이다. 이러한 사람은 첫째 과거 신용거래를 함에 있어 연체거래 여부를 알 수 있는 신용점수가 양호한지를 보게 된다. 신용점수는 통상 680점 이상일 경우 양호한 점수이다. 둘째는 직장이 있고 소득이 꾸준히 있는 사람일 것이며, 마지막으로 담보여력이 어느 정도가 되는지를 심사할 것이다. 위 세가지 요건이 충족되면 모기지를 받는데 큰 문제는 없지만 가장 중요한 다른 한가지가 있다면 다운페이 자금(구매금액에서 모기지 금액을 제외한 자금)이 실제 본인 자금임을 증명해야 하는 절차가 남았다. 집값의 80%까지 모기지를 받는다면 20%의 다운페이 자금과 클로징 비용이 있어야 하는데 다운페이 자금이 실제 본인 자금임을 입증해야 하는 것이다. 대부분의 한국 분들은 모기지를 받을 때 다운페이 자금의 원천을 검증하는 절차의 필요성에 대한 이해가 부족하고 그 자금을 증빙함에 있어 이런 저런 서류의 제출을 요청하는데 상당한 불만을 터뜨린다. 북미는 부정한 돈이 들어와 깨끗한 자금으로 세탁이 되어 테러자금에 활용되는 부분이 있는지 철저한 검증이 의무화 되어 있다. 그래서 집을 사기 위한 다운페이 자금은 클로징 직전 최소한 1개월 전에 캐나다 계좌에 입금이 되어야 하며, 한국의 계좌에 입금된 기간까지 포함하여 최소 3개월은 본인 계좌에 입금 되어 있음을 3개월 Bank statement를 제출하여 검증을 받아야 한다. 집안 금고에 현금으로 보유하고 있는 3천불 이상의 자금을 은행 계좌에 입금할 경우에도 그 자금의 원천을 소명해야 하며, 부모가 아닌 다른 제 3자에게 GIFT로 받은 자금 또한 인정 받을 수 없다. 부모에게 상속 받은 돈을 송금 받을 경우 역시 까다로운 심사를 거쳐야 인정을 받을 수 있는 경우가 대부분이다.
또한 주식, 뮤추얼펀드, TFSA(Tax Free Saving Account)는 다운페이 자금으로 인정 받을 수 있지만 생명보험, RESP(교육적금)는 인정받을 수 없다.
그럼 위와 같이 검증을 받은 다운페이자금을 얼마 정도 준비 해야 되는지 그 기준에 대해 간단하게 언급하고자 한다. 모기지를 받고자 하는 사람의 신분 상태(유학생, 워크퍼밋, 외국인, 자영업자, 영주권자, 신규이민자 등), 소득검증 가능여부 및 집 매매가격에 따라 다운페이 자금은 5%~35%까지 준비를 해야 한다. 예를 들자면, 소득이 없는 유학생이나 신규이민자의 경우에는 최소 35%의 다운페이 자금을 준비해야 하고 소득증빙이 가능할 경우에는 50만불 미만의 집값의 경우에는 최소 5%만 다운페이 하고도 모기지가 가능하다.
요즘 광역 토론토는 물론이고 런던 지역까지 집을 사는데 멀티 오퍼와의 경쟁을 해야 하는데 승자가 되기 위한 가장 큰 경쟁력이 있다면 셀러가 원하는 날짜에 클로징을 해 줄 수 있도록 다운페이 자금의 준비와 검증을 통한 모기지 사전승인이 되어 있는 사람이다. 제 고객중 많은 분들이 계약서 작성일로부터 1개월내에 심지어 2주내에 클로징을 맞춰 줌으로써 오히려 경쟁자의 가격보다 낮은 가격에 여유있게 내집마련에 성공하시는 분들이 있다.
최근 집값을 잡기 위한 정부 노력중 하나는 모기지의 상환능력 심사를 까다롭게 하여 향후 금리 인상이나 외부변수로 인한 상환 리스크를 줄이기 위해 많은 노력을 하고 있다. 과거에는 아무 문제가 없던 소득증빙이나 다운페이 자금 증빙에 있어 까다로운 잣대를 들이대고 있는게 요즘의 실정이다. 이럴 때일수록 고객의 성공과 이익만을 생각하는 정직한 모기지 전문가 한명쯤 알고 있다면 캐나다 생활에 그 무엇보다 큰 자산을 소유하게 되는 것이다. 현명한 자산증식 방법에 대해 자주 소통하며 미리미리 준비해나가는 지혜가 필요하다.
올 한해도 소망하시는 모든 일들이 하나 하나 성취 되시길 기도합니다.
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