온 가족이 캐나다 런던으로 유학후 아이를 가르치며 아빠는 동반비자로 일을 하고 엄마는 학교를 졸업하여 직장을 구해 열심히 일한 결과 영주권도 받을 수 있었고 2만불 정도의 현금을 보유하고 있습니다.
이 돈으로 35만불 정도의 하우스를 구하고 싶다는 간절한 소망을 애기해주신 부부의 이야기 입니다. 당연히 말도 안되는 소망이라 생각하여 너무 조심스럽게 미안한 마음으로 문의를 주셨습니다.
저 또한 안타까운 마음으로 조심스럽게 하나하나 문의를 하고 상담을 한 결과 영주권을 받은지 한 달 밖에 되지 않았고 남편은 일식 레스토랑에서 쉐프로 2년 넘게 일을 하고 있었으며 영주권 받기 전부터 소득신고를 충실하게 하고 있었습니다. 아내는 유아교육과를 졸업하여 유치원에 Full time으로 일을 한지 이제 3개월이 지났습니다.
수중에 가지고 있는 현금은 정확히 2만불이 있고 집 유지비용등으로 부모님께 1만불 정도의 송금을 받을 예정이었습니다.
통상 신규이민자의 경우 다운페이 35%를 하고 1년 정도의 모기지 원금과 이자, 재산세를 낼 정도의 여유자금이 있음을 보여주고 향후 캐나다 정착을 위한 본인의 노력 및 계획등을 설명 할 경우 별도의 소득증빙 없이 비교적 쉽게 모기지를 받을 수 있으나
고객분은 다운페이 금액이 집값의 5% 정도만 준비 되었기에 까다로운 소득심사를 받아야 하고 거기에 만약 모기지 상환이 안될 경우를 대비하여 모기지 디폴트 보험까지 고객의 비용으로 구매를 해야 하는 상황이었습니다.
두 부부의 소득을 분석한 결과
남편의 소득은 레스토랑에서 Full time으로 일한 소득과 2년 연속 틈틈이 파트타임으로 일을 한 소득까지 합하여 총4만2천불을 신고하였고 아내는 최근 Paystub을 확인한 결과 연간 2만 5천불 정도의 소득을 인정받을 수 있었습니다.
두 부부의 합산 소득이 6.7만불 정도 되어 33만불 정도의 모기지를 받을 수 있는 최소한의 조건은 되었습니다.
대부분의 사람들은 과세소득을 실제 인컴보다 적게 신고를 하나 고객분은 실제 인컴보다 더 많은 금액을 신고할 정도였으며 그 동안 납부한 소득세 금액 대비 모기지를 활용하여 빠른 시일내에 내집을 마련한 이후 월 렌트비 절감 및 집값 상승분이 훨씬 더 큰 기회이익을 가져다 줄 수 있는 선견지명이 있는 고객분이었습니다.
실제 모기지 승인을 받은 내용에 대해 좀 더 자세히 분석을 해 보고자 합니다.
고객분은 35만불의 집을 구매하였으며 다운페이 자금으로 집값의 5%인 $17,500을 하였고 모기지는 95%인 $332,500을 성공적으로 받았습니다.
그러나 집값의 80% 이상의 모기지를 받기 위해서는 의무적으로 CMHC(Canada Mortgage and Housing Coporation)를 통해서 모기지 디폴트 보험(고객이 모기지를 상환하지 못할 때 보험사에서 은행에 모기지를 대신 상환해 주는 보험)을 구매해야 되는데 그 금액이 $11,970(모기지 금액의 3.6%) 이 되었습니다. 다행히 모기지 디폴트 보험료는 모기지 금액에 포함하여 25년 분할상환이 가능하여 원금기준 일 $1.3만 납부하면 되기에 큰 부담은 되지 않았습니다. 그러나, 모기지 보험에 대한 PST 8%에 해당하는 $958에 대해서는 현금으로 납부 해야만 합니다.
또한 전세계 기준 생애 최초 주택을 구매하는 First home buyer에 해당이 되어 취등록세 면제 혜택을 받아 작은 금액으로 내집마련에 성공 할 수 있었습니다.
고객님의 내집마련 성공 비결은
첫째, 정직한 소득신고에 있습니다. 은행에서 돈을 꺼내기 위한 전략적인 선택은 아니었겠지만 정직한 소득신고를 함으로써 이러한 좋은 결과를 가져올 수 있었습니다. 요즘 같이 지속적인 저금리 상황에서는 최대한 은행에서 돈을 꺼내어 레버리지를 극대화하고 남은 돈은 또다른 인베스트 자금으로 활용하시는 것도 고려해볼만할 것입니다.
충분한 소득신고가 아니었다면 35%의 다운페이와 클로징 코스트등을 합하여 13만불 이상의 자금을 마련해야 하는데 열심히 일하여 수년간에 걸쳐 마련한다 하더라도 그사이 렌트비와 집 값 상승분을 생각한다면 비교할 수 없는 기회 손실을 보게 될 것입니다.
둘째는 내집 마련을 하고자 하는 간절함으로 전문가의 도움을 구한 것입니다. 절대 포기하지 않고 간절히 원하며 그 꿈을 누군가와 공유할 때 그 꿈은 훨씬 빨리 이루어 집니다. 여러분의 꿈을 위해 항상 곁에 있겠습니다.
모기지 에이전트는 고객에게 수수료를 받지 않습니다.
고객의 성공을 돕는 착한 모기지
최수태
문의 : 647-963-3271 (taesu114@gmail.com)
카톡 ID : taesu114