고정금리로 해야 할지! 변동금리로 해야 할지! 어떤 게 유리하죠? 이에 대한 대답은 모두가 유리합니다라고 말할 수 밖에 없습니다. 모기지를 받는 시점의 금리 비교(현재는 변동금리가 0.5% 정도 낮음), 조만간 금리 상승이 확실시 된다고 예상이 될 때, 더 많은 모기지를 받아야 하는 상황(변동금리보다 5년 고정금리를 선택할 경우 더 많은 모기지를 받을 수 있음) 그리고 계속 변동되는 금리가 막연히 불안하고 귀찮아서 고정금리를 선택함으로 정서적인 안정감을 원하는 사람들 너무도 다양합니다. 그러나 한 가지만 주의하시기 바랍니다. 5년 고정금리 선택을 하실 때는 한번 더 신중하게 생각하신 후 결정하시기 바랍니다. 5년 고정금리는 돈을 벌어야 하는 은행의 입장에서 가장 선호하는 금리이며, 은행은 변동금리보다는 고정금리 모기지를 팔려고 합니다. 그 이유는 수익성 측면에서도 양호하고 장기간 고객을 확실하게 Lock-in 할 수 있기 때문입니다.
고정금리를 선택하는 순간 은행과 약속한 계약기간을 지켜야 하는 강한 의무를 갖게 됩니다. 강한 의무가 있는 반면 은행은 기준금리가 올라 가더라도 고정금리 모기지에 대해서는 계약기간 동안은 금리를 올려 받을 수가 없습니다. 모기지의 상환 조건에는 폐쇄형(Closed)과 개방형(Open)이 있는데 변동금리 모기지는 폐쇄형과 개방형 옵션이 모두 존재 하지만 고정금리는 폐쇄형으로만 가능합니다. 개방형이란 고객이 원할때 언제든지 수수료 없이 일부 또는 전액 원금 상환이 가능하지만 은행측에서는 안정적인 자금운용이 어려워 폐쇄형 보다는 금리가 상대적으로 높습니다. 폐쇄형은 Pre-payment privilege(패널티 없이 중도 상환할 수 있는 옵션 – 통상 1년 1회 15% 상환 가능) 범위를 벗어난 중도상환시 패널티가 존재하게 됩니다.
그럼 변동금리와 고정금리의 중도상환수수를 비교해 보도록 하겠습니다.
변동금리의 모기지 중도상환 수수료는 (현재 모기지 잔액 – 상환수수료 없이 상환할 수 있는 금액) × 모기지 이자율 ÷ 12 × 3) 즉, 3개월에 해당하는 이자만 내시면 됩니다. 예를 들어, 모기지 Balance가 30만불일 경우 중도상환 수수료는 (300,000 – 45,000) × 2.3% / 12 × 3 = $1,466이 됩니다.
그러나 고정금리일 경우 중도 상환 수수료는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법에 의해 수수료가 결정이 됩니다.
IRD=모기지 잔액×(잔여 기간에 해당하는 Posted Rate–고객이 받은 실제 금리)÷12×잔여개월에 의해서 결정이 됩니다. 잔여 기간이 3년이 남아 있는 30만불의 5년 고정금리(2.59%) 모기지를 갖고 계시다면 중도상환 수수료는 $6,120 ((300,000-45,000)×(3.39%-2.59%)÷12×36)이 됩니다. 변동금리 보다 4배나 더 많은 패널티를 내야 합니다.
아래 5년 고정금리를 선택 사례 몇가지를 언급하고자 합니다.
첫번째 사례는 금리가 조만간 상승할 것이다라는 은행과 에이전트의 조언으로 5년 고정금리(당시 변동금리보다 0.7%가 높은 2.9%)를 선택하였습니다. 그러나 금리는 반대로 지속적으로 내려 1.95%(2015년말)까지 내려갔습니다. 정확한 금리 예측은 어렵지만 상승 가능성이 높다 하더라도 5년 고정금리의 선택보다는 이보다 금리가 낮은 3년 고정금리를 선택하여 만기 연장시 시장금리 추이를 확인후 다시 결정을 하는 것도 현명한 방법일 것 같습니다.
두번째 사례는 자영업자이며 2년전 5년 고정금리로 모기지를 받았습니다. 그런데 더 큰집으로 옮기기 위해 모기지를 더 많이 받아야 하는 상황이 되어 1ST 모기지를 받았던 메이저 뱅크에 기존 모기지 포팅(porting)(중도 상환 수수료없이 모기지를 새로운 Property로 옮겨줌)과 모기지 증액 요청을 하였으나 소득 부족으로 거절을 받았습니다. 모기지가 가능한 다른 은행으로 옮길 수 밖에 없는 상황이 되어 어쩔 수 없이 상당히 많은 중도 상환수수료를 내고 옮긴 사례입니다.
정부의 고민, 금리를 올려 집 값을 잡아야 하는 상당한 고민이 있겠지만 현재 5년 고정금리가 2.79% 정도인 것을 가늠해 볼때 금리가 상승하더라도 상당히 둔하게 상승할 것으로 생각됩니다. 대체적으로 고정금리가 변동금리보다 항상 높았습니다. 거기에 위의 사례처럼 은행과의 계약기간 5년내에 개인적인 많은 일들이 발생할 가능성이 있다는 점을 고려해 본다면 5년 고정금리의 선택은 한번 더 생각이 요구됩니다.
