한국 분들이 자주하는 질문입니다. 집 값이 올라 집 감정가 대비 모기지 비율이 현저히 낮은 상태임에도 소득증명이 안되어 거절 받기 일쑤이다 보니 연체하면 내 집 가져가면 되는데 왜 모기지를 해주지 않는지 모르겠다는 푸념입니다. 불과 1년전만 하더라도 세금 체납만 없다면 소득이 없어도 65%까지 저렴한 금리로 모기지를 해주는 프로그램들이 많았습니다. 그러나 모기지가 점점 강화되면서 순수 담보대출은 하나 둘 없어지기 시작하여 지금은 찿아보기가 쉽지 않습니다. 그러나 아직까지도 비교적 쉽게 소득이 없어도 받을 수 있는 모기지 프로그램이 있어 소개하고자 합니다.
소득심사를 별도로 하지 않고 모기지를 해주기 때문에 몇가지 제한 사항이 있습니다. 우선 제일 중요하면서 기본이 되는 신용점수는 최소 660점 이상은 되어야 하며, 다운페이 자금으로 집값의 50% 이상이 필요하고 여기에 집 값의 0.5% 정도의 클로징 자금을 가지고 있으면 됩니다. 과거 65%까지 모기지를 받은 신규이민자나 유학생분들 중 몇년간 일정부분 원금 상환을 해 왔고 그 사이 집 값이 올라 현재는 LTV(집값 대비 모기지 비율) 50% 미만이 되신 분들의 경우 리파이낸싱을 통하여 집 아래 쌓여 있는 에쿼티를 꺼내 또 다른 인베스트를 위한 SEED MONEY로 활용 하실 수 있을 것 같습니다. 이 프로그램은 렌트용 PROPERTY 구매시에는 지원하지 않으며 반드시 오너가 점유하는 집이어야 합니다. 또한 LTV 50%까지 가능 하지만 최대 40만불까지만 가능합니다. 물론 신용점수가 양호하고 충분한 소득은 아니지만 어느 정도 소득이 있다고 한다면 그 이상 까지도 예외 승인을 받을 가능성은 높습니다. 이제 제일 중요한 금리입니다. 물론 소득이 충분한 사람과 동일한 금리를 적용할 수는 없겠죠! 고정금리, 변동금리 모두 가능하며 변동금리 기준으로 말씀 드리면 3.27%(Prime + 0.5%)에서 3.80%사이가 됩니다. 제1금융의 금리를 생각하면 다소 높은 금리이긴 하나 오르는 집값을 바라보며 소득이 안되어 발만 동동 거리는 것보다는 40만불 모기지를 받았을 경우(1금융과 약 1% 금리 차이) 최대 연 $4,000정도를 더 내긴 하지만 연간 오르는 집값이 이 보다 높다면 어떻게 해야 되는지 결론은 난 것 같습니다. 다행히 상환기간을 35년까지 받을 수 있는 장점이 있기에 매월 내야 하는 원금과 이자 금액이 메이저 뱅크에서 받은 모기지(최대 30년)와 거의 비슷한 수준이 됩니다.
그나마 소득없이 받을 수 있는 몇 개 안되는 모기지 상품이 폐지되기 전에 전문가와 상의하여 고객님의 상황에 맞는 최적의 옵션(향후 소득이 개선될 여지가 있는 분인 경우 고정금리 보다는 변동금리를, 고정금리를 선택하시더라도 계약기간을 짧게 설계등)을 설계하는데 도움을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
