저금리 시대에는 은행돈을 활용하여 자산증식을 해나가는 노하우를 반드시 알아야 하기에 은행의 대출상품중 가장 중요한 모기지에 대한 이해를 돕기 위한 관련 용어들을 정리해 보았습니다.
Mortgage : 주택담보 대출을 말하며 은행에서 빌린 돈을 일정기간 원금과 이자를 상환해 나가는 대출을 말합니다. “Mort”는 프랑스에서 유래 되었으며 “죽음”을 의미하며, “gage”는 Pledge 담보를 의미합니다. 30년 이상 집을 담보로 모기지 원금과 이자를 갚아 나가야 하는 그 심정이 담겨있는 단어인 것 같습니다.
Mortgagee(금융기관) : 돈을 빌려주는 금융기관을 말하며, 통상 Lender라고 말합니다.
Mortgagor(채무자) : 돈을 빌리는 사람을 말하여, 통상 Borrower라고 말합니다.
Amortization(상환기간) : 모기지의 총 상환기간을 말하며, 일반적으로 25 ~ 30년이 있습니다. 이 기간이 길수록 매월 납부할 금액은 저렴하지만 내야 할 이자는 많아지게 됩니다. 상환기간이 짧으면 이자는 줄어들지만 매월 내야할 원금과 이자는 많아지게 됩니다.
Term(계약기간) : 모기지의 계약기간을 의미하며, 통상 6개월에서 10년까지의 계약기간이 존재합니다. 5년 계약기간이 가장 일반적이며 30년의 총 상환기간 동안 6번의 텀을 갱신할 수 있습니다.
Open Term(개방형 계약) : 모기지 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 일반적으로 모기지 계약기간 동안 중도상환시 수수료를 내야 하지만 Open으로 계약시에는 중도상환 수수료가 없는 대신 금리가 조금 높습니다.
Close Term(폐쇠형 계약) : 계약기간 동안 모기지 중도상환시 상환금액에 대한 중도상환 수수료를 내야 합니다. 일종의 계약 불이행으로 인한 패널티를 물게 되는 것입니다.
GDSR(Gross Debt Service Rate) : 부채 상환비율의 하나이며, 소득대비 집을 유지하는데 소요되는 비용(모기지 원금과 이자, 재산세, 난방비)을 말한다. 은행은 이 비율에 따라 모기지 가능금액을 산정하며, 신용이 양호한 경우 일반적으로 39%까지 모기지가 가능합니다.
TDSR(Total Debt Service Rate) : 소득대비 집을 유지하는데 소요되는 비용외에 다른 부채(신용카드, 자동차 리스등)를 포함한 비율을 말한다. 신용이 양호한 경우 일반적으로 44%까지 모기지가 가능합니다.
Pre-Payment Privilege : 매월 정기적으로 상환하는 모기지 원금과 이자외에 추가적으로 패널티 없이 중도상환할 수 있는 권리를 말하며 일반적으로 최초 모기지 금액의 10%에서 15%까지 연 1회에 한하여 상환이 가능하다.
HELOC(Home Equity Line Of Credit) : 은행마다 사용하는 용어는 다르지만 집을 담보로 마이너스 대출 약정을 맺는 것을 말한다. 일정 한도 내에서 수시로 돈을 꺼내고 다시 입금할 수 있는데 돈을 꺼내 쓸때만 이자를 부담하면 된다. 이자율은 Prime rate + 0.5% 정도이다.
Refinancing(재융자) : 기존 대출보다 더 나은 조건 또는 모기지 금액 증액등을 위해 동일은행 또는 타은행에서 재융자를 하는 것을 말한다.
Mortgage Default Insurance(모기지 부도 보험) : 모기지 금액이 주택 가격의 80%를 초과 할 경우 은행은 채무자에게 모기지 보험 가입을 요구한다. 보험료는 채무자가 내지만 모기지 상환 불이행시 은행은 안전하게 보호를 받을 수 있다. 보험료는 모기지 금액에 포함하여 25년동안 상환하게 된다.
Title : 개인 부동산의 소유를 증명하는 법적문서임.
Title Insurance(소유권 보험) : 은행이나 주택의 구매자가 부동산의 소유권에 관한 분쟁이 발생할 경우 보호를 받을 수 있는 보험을 말한다.
Power of Sale(시장매각) : 법원을 통한 매각이 아닌 시장에서 매각을 완료하여 채권자 순위별로 채권을 상환하고 남은 금액이 있다면 소유권자(채무자)에게 돌려준다. 시장가격보다 낮게 매매시 채무자로 부터 소송의 위험이 있기에 부동산 중개인 또는 MLS를 통해 SALE을 진행한다.
Foreclosure(법원매각) : 모기지 상환 불이행시 은행은 담보 설정된 부동산의 소유권을 은행으로 이전하여 법원을 통해 매각을 진행하고 매각대금으로 모기지와 모든 비용을 공제한후 남은 금액이 있을 경우 그 금액은 채무자에게 돌려주지 않고 은행에 귀속된다.