<리파이낸싱 이란? 자금 차입자가 대출금액, 금리, 상환기간등을 재조정하기 위해 동일은행 또는 다른 은행에서 대출을 재취급하는 것을 말한다. 시장금리의 하락, 부동산 가격의 상승등 차입자에게 유리한 여건이 조성될 때 주로 발생한다. >
토론토의 부동산 폭등과는 다르게 한동안 저평가된 런던의 주택시장은 최근 2년간 저평가된 가격을 빠르게 메꿔 나갔다. 최근 15% 외국인 과세로 인해 가격 하락중인 토론토와 다르게 런던은 계절적인 비수기를 맞아 숨가쁘게 오른 가격에 대한 약간의 숨고르기를 하고는 있지만 성수기를 기다리며 또 한번의 도약을 할 것으로 보인다. 최근 2~3년동안 가격 상승에 따른 에쿼티가 상당히 늘어난 상태이고 과거 집값의 80%까지 모기지를 받았던 분들은 집값 상승으로 인해 LTV 50% 이하로 떨어진 분들도 상당히 많아지게 되면서 자연스럽게 집 밑에 숨어있는 여유 자산에 대한 활용 방법을 찿는 사람이 많아졌다. 그 방법중 가장 효율적인 방안이 바로 리파이낸싱(Refinancing)이다.
리파이낸싱을 이용하는 경우는 모기지가 만기가 되어 기존 은행보다 더 좋은 금리를 제공하는 은행으로 모기지를 옮기는 경우, 집수리, 고금리 부채 상환, 분산되어 있는 부채의 통합, 자녀 학자금, 다른 부동산 구매를 위한 자금마련등 다양한 이유에서 리파이낸싱은 발생한다. 아래 그림에서 보듯이 5년전 35만불에 집을 구매하면서 LTV(Loan to Value – 집 값 대비 모기지 비율) 80%인 28만불의 모기지를 받았는데 집 값이 50만불로 상승하면서 현재는 LTV 56% 이하로 떨어지게 되었고 다시 LTV 80%까지 12만불을 추가로 꺼내어 총 40만불까지 리파이낸싱이 가능한 상태이다.
기존 모기지 금액보다 더 많이 받기 위한 리파이낸싱은 집의 가치를 증가시키는 집수리(Renovation)를 위한 자금 용도 이외에는 모기지라는 대출과목으로 취급해 주지 않고 Personal Loan으로 처리를 해주는 은행들이 많으며 퍼스널 론은 모기지에 비해 금리가 1% 정도 높고 상환기간도 최장 20년까지만 해주는 등 상대적으로 불리한 점이 있다. 예를 들어, Basement 공사를 위해 28만불의 모기지를 다른 은행으로 옮기면서 12만불을 추가로 꺼내 총 40만불의 대출을 얻고자 할 경우 12만불을 집수리 용도로 사용하기 때문에 업자로부터 견적서등을 받아 자금용도를 증빙할 경우 퍼스널 론보다 양호한 조건으로 모기지 리파이낸싱이 가능하다. 그러나 그외의 용도일 경우에는 28만불은 모기지, 12만불은 상환기간 20년에 대출금리 Prime(2.95%) + 1% 정도에 받을 수 있다.
모기지 만기가 도래하여 리뉴얼을 해야 할 시점에 모기지 금액을 증액하여 리파이낸싱 계획을 가지고 있다면 언제든지 중도 상환 수수료 없이 상환할 수 있는 OPEN 이라는 옵션 또는 고정금리에 비해 패널티가 작은 변동금리로 리뉴얼을 해야만 한다. 간혹 바로 집을 팔아야 하는 상황 또는 돈이 더 필요하여 증액 리파이낸싱을 해야 하는 계획을 가지고 있는데 5년 고정금리로 리뉴얼을 하신 분들이 의외로 많이 있다. 순간의 의사결정이 상당히 많은 패널티를 물게 만들고 나아가서는 패널티 금액 때문에 계획을 포기하는 사례도 볼 수 있다.
최근 리파이낸싱 사례중 하나는 토론토 대학에 입학하는 자녀의 등록금 및 자녀 명의로 분양 받은 콘도의 분할 납입금을 위해 10만불 정도가 필요하여 기존 은행에서는 모기지 한도가 나오지 않아 좀 더 많은 대출을 해주는 다른 은행으로 리파이낸싱을 성공적으로 마무리 하여 자녀의 등록금 납입 및 분양콘도의 납입 자금을 여유있게 해결을 할 수 있었다.
리파이낸싱의 가장 기본적인 목적 중 하나는 추가적인 자산의 활용에 있다. 리파이낸싱의 시작은 Subject property에 대한 가치평가(감정가격)에서 부터 시작한다. 주위 매매가격을 참조하여 예상 감정가를 알아보고 최초 모기지 받을때 보다 Family income이 어느정도 개선이 되었다면 적극적으로 알아보는 것이 중요하다. 내 집 밑에 깔려있는 나도 모르게 그동안 불어나 있는 에쿼티를 적극 활용하여 고금리 부채 상환을 통한 비용절감, 나아가서는 적극적인 자산증식을 위한 종잣돈으로 활용하시기를 적극 추천드립니다.
몇가지 정보(주소, 보유 부동산 예상가격, 기존 모기지 금액, 리파이낸싱 요청금액, 전화번호)와 함께 전화나 이메일로 문의를 주시면 고객님의 성공을 위해 착한 리파이낸싱으로 보답을 드리겠습니다. ( 647-963-3271 /
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