어떤 고객의 부를 창출해 주기 위해 항상 노력해 주는 고마운 리얼터 한 분이 있습니다. 급매 물건, 좋은 가격의 물건이 나오면 최우선 그 고객분께 전화를 하여 추천을 하고 투자 의견을 물어봅니다. 왜 그럴까요? 해당 부동산에 대한 프리젠테이션을 할 경우 상호 신뢰를 바탕으로 빠른 의사결정을 하는 고객이기도 하지만 매매완료후 빠른 가치상승이 있을 경우 리얼터에 대한 고마움을 항상 표현하는 고객분이기에 좋은 물건이 나오면 이 고객한테 제일 먼저 소개를 할 수 밖에 없겠죠! 한 마디로 쓸 때 쓸 줄 아는 고객입니다. 또한 고객은 모기지에 대한 사전 준비를 잘하기도 하지만 은행에서 모기지가 안될 경우 금리가 다소 높더라도 프라이빗 모기지를 받아 남들보다 신속한 클로징을 무기로 매매가격을 흥정하는 전략을 사용하기도 합니다.
2층 상가 1.05밀리언에 구입하다.
6개월전 1.1밀리언 하는 2층 짜리 상가 하나가 급매물(1개월내 클로징을 해야 함)로 나왔습니다. 그러나 위치는 좋은 물건 이었으나 랜드로드가 나이도 많고 건강도 좋지 않은데다 타 주로 이사를 가야 하는 상황이라 임대를 적극적으로 하지 못하고 2층은 공실로 방치 한 커머셜 유닛 이었습니다. 1층 또한 저렴한 렌트비만 받고 있었기에 상가에서 창출되는 렌탈인컴이 충분치가 않아 커머셜론이 쉽지가 않은 상황이었지만, 구매후 2층 렌트와 1층 렌트비 상향을 할 경우 충분히 좋은 조건으로 은행에서 론이 가능하다는 판단을 하였기에 1개월 내 클로징을 수용하는 대신 매매가격 5만불을 깍아 1.05 밀리언에 흥정을 하였고 프라이빗 모기지로 63만불(LTV 60%) 조달 계획을 세웠습니다. 해당 물건에 대한 감정을 한 결과 매매가격과 동일하게 평가가 되어 감정후 바로 63만불을 렌딩할 렌더를 찿아 3주만에 클로징(보통 은행의 경우 의사결정 과정을 거쳐 최종 클로징까지 커머셜의 경우 2개월 이상 소요)을 성공적으로 마무리 할 수 있었습니다.
커머셜 론은 레지덴셜 모기지보다 금리가 다소 높다.
집 담보 프라이빗 1순위 모기지의 경우 대략 8%(수수료 최대 3%) 정도 하지만 커머셜 론이기에 연이율 9%에 기타 수수료 3%라는 비교적 양호한 금리로 조달하였습니다. 6개월 후 은행에서 5년 변동 금리 4.2%라는 좋은 조건으로 리파이낸싱을 하게 되었고 6개월 이자 $28,350과 수수료 3%인 $18,900을 합하여 총 $47,250불이 소요 되었습니다. 그러나 조기 클로징을 하면서 5만불 할인 구매를 하였기에 은행에서 조달한 금리보다 오히려 더 이익이 되는 결과가 되었습니다.
6개월후 예상가격 1.5밀리언
이제는 1층과 2층의 렌트비를 합하여 연간 렌탈인컴 $55,200이 창출이 되어 NOI(Net Operation Income) $46,800이 되었고 CAP RARE 4.4% 정도가 되어 현재는 은행 론과 모든 비용을 공제하고도 남는 구조가 되었고 건물의 가치상승까지 되었습니다. 프라이빗 모기지를 통한 신속한 자금조달과 성공적인 리파이낸싱, 그리고 임대가 다 갖춰진 물건의 경우 그만큼 비싼 가격으로 사야 했지만 향후 포텐셜을 판단 공실이 있는 물건을 저렴하게 구매하는 현명함이 있었습니다.