은행에서 모기지 승인여부 및 가능금액을 심사할때, 신청인의 직업과 소득유형, 소득금액의 많고 적음에 따라 심사를 합니다. 과거에는 LTV(집값 대비 모기지 비율)가 낮을 경우 소득 없이도 모기지를 받을 수 있는 프로그램이 있었으나 요즘처럼 모기지 정책이 점점 강화되고 까다로와지는 상황에서는 소득 없이 모기지를 받기는 거의 불가능 하다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 급여소득 외에도 간과하기 쉬운 여러 소득을 정확히 알려주시는 것이 무엇보다 중요하다 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 급여소득 외에도 간과하기 쉬운 여러 소득을 정확히 알려주시는 것이 무엇보다 중요하다 볼 수 있습니다.
또한 은행은 대부분 최근 2년 평균소득을 인정하고 향후 이 소득이 지속될 수 있는지에 대한 여부를 판단하게 됩니다. 재직기간이 2년이 안되었더라도 소득이 안정적이고 여러 정황상 동일 직장, 동일 업종에서의 지속적인 인컴 창출이 예상될 경우 예외 승인을 받을 수도 있습니다. 예를 들자면, 풀타임 직장을 구해 3개월의 수습기간이 지나고 2주 80시간 이상 일을 할 경우 모기지 승인을 받을 수 있는 최소한의 조건이 됩니다.
은행은 또한 소득액을 인정함에 있어 국세청(CRA)에 보고된 인컴을 기준으로 산정합니다. 그러나 많은 자영업자들의 경우 현금매출의 누락 및 소득신고를 낮게 하고 있는 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 고용되어 일하고 있는 유리지갑에 대한 소득이 아닌 다른 직업에 따른 소득 인정 범위에 대해서 알아보고자 합니다.
1. 자영업자(Self-Employed) 소득
은행에서는 일반적으로 자영업자 소득인정은 2년 이상 계속된 경우가 아니면 소득으로 인정해주지 않습니다. 은행에서는 지속적인 인컴의 창출이라는 안정성을 우선으로 심사를 하기에 사업기간이 최소한 2년 이상 경과했는지가 중요하며, 사업장의 위치와 업종, 매출, 재무건전성등을 면밀히 검토해서 상환능력이 있는지를 검토하게 됩니다.
은행은 신청인의 개인 세금 보고 내역(NOA), 사업체의 소득 보고 내역(개인사업자의 경우-Statement of Business or Professional Activities), 재무제표(법인 사업자의 경우-Financial statement)등을 요구하여 소득심사의 기초자료로 사용하게 됩니다.
그러나, 대부분의 자영업자들의 신고소득이 실제 소득보다 낮다는 사실을 알고 있기에 개인 세금 보고 내역에 15%를 Gross-Up을 하여 인정을 해주거나 사업을 영위하기 위한 Expensive 항목의 일부분을 소득으로 인정하여 실제 소득은 신고소득보다 더 많다고 주장하여 은행으로 부터 인정 받을 수 있게 됩니다. 이 경우 은행은 35% 이상의 다운페이를 요구하며, 35% 이하의 다운페이를 할 경우 모기지 부도 보험을 별도로 구매해야 합니다.
사업기간 2년 미만의 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 없는것은 아닙니다. 금리가 조금 높은 상품을 제공하는 2금융(B-Lender)에서 제한적으로 모기지를 받을 수 있는 길이 있습니다.
2. 커미션(Commission) 소득
자영업자 소득과 마찬가지로 2년간의 평균 커미션을 소득으로 인정합니다.
커미션 소득자의 가장 중요한 심사 포인트는 소득이 점진적으로 증가 되고 있는지가 중요합니다. 전년 대비 커미션 소득이 대폭 감소 또는 증가되었을 경우 이에 따른 적극적인 소명이 필요합니다. 또한 당해년도의 모기지 신청시점까지의 커미션이 얼마인지도 회사를 통해 증빙을 해야 합니다.
계속되는 모기지 정책 강화로 소득심사가 까다로워지고 있습니다. 이럴때일 수록 불안정한 소득을 은행에서 인정해주는 소득으로 만들어 가기 위해 전문가와 사전에 충분히 상의가 필요합니다. 다음호에는 파트타임 소득, 임대소득 그리고 해외소득등에 대해 생각해보고자 합니다.