감정가 대비 모기지 비율에 여유가 있다면 소득과 관계없이 모기지를 해준다 해도 은행으로서는 큰 문제는 없을 것이다. 그러나 은행은 빈번한 연체를 하면서 원리금을 상환한다면, 뱅크럽이 되어 담보물을 강제매각을 해야 하는 경우가 발생한다면 그에 따른 많은 관리비용들이 소요되기에 또 하나의 상환능력이라 볼 수 있는 소득심사를 하게 된다. 또한 최근에는 은행 감독원의 가이드라인 강화에 따라 소득없이 모기지를 해주는 상품이 거의 폐지 되다 시피 하였다.
그러나 소득심사 부분을 최소화 하면서 충분한 담보 여력이 있을 경우 모기지를 받을 수 있는 Equity Loan이 있어 소개합니다.
첫번째 상품은 주택 구매가격과 동일한 현금자산이 있을 경우 최대 65%까지 소득이 없다 할지라도 가능한 모기지 상품입니다.
위의 사례와 같이 1밀리언 주택을 구입할 경우 현금자산(주식, TFSA, 펀드, 은행 예적금등)을 보유할 경우 최대 65%($650K)까지 가능합니다. 다운페이 자금은 Gift는 인정하지 않으며 Own source여야 합니다. 소득은 없으나 여유 현금 자산이 있는 분들의 경우 받을 수 있는 프로그램입니다.
두번째 상품은 주택구매 또는 기존 주택의 리파이낸싱(재융자)을 할 경우 다음의 요건을 충족하면 최대 65%까지 가능한 프로그램입니다.
1. 본인의 Net Worth(총자산 – 총부채)가 받고자 하는 모기지 금액의 1.5배가 되어야 합니다. 이때 자산은 보유하고 있는 현금(RRSP의 경우 70% 인정) 및 부동산까지 모두 인정을 받을 수가 있기에 1.5배의 요건을 충족하기에 보다 쉽다고 볼 수 있을거 같습니다. 물론 다운페이 자금은 GIFT로 받을 경우 인정해주지 않습니다.
2. 추가 상환능력을 증빙을 위해 1번의 Net Worth에 약간의 현금자산이 포함되어 있어야 합니다. 한 마디로 현금자산 없이 부동자산만 많은 경우 이 프로그램을 이용할 수가 없기에 은행이 필요로 하는 현금자산을 미리 확보해 두실 필요가 있습니다. 또한 본인의 신용점수는 680점 이상 아주 양호해야 하며 다운페이 자금으로 GIFT는 인정되지 않습니다.
정부에서 연금을 받아 생활하는 은퇴하신 분이 오래전에 주택을 구매하여 모기지 없이 생활하고 계신분의 사례입니다. 집 값은 1.5밀리언 정도 하며 RRSP는 10만불, 은행 예금으로 15만불 정도 보유하고 있습니다. 이 경우 Net worth는 1.5밀리언이 되고 추가 필요로 하는 현금자산은 23만불 정도가 필요한데 25만불을 보유하고 있기에 최대 65%인 $975K까지 리파이낸싱을 Lind of Credit으로 성공적으로 받았습니다. 고객은 이 자금으로 자녀를 위한 콘도 구매 자금 및 일부 사업자금으로 지원을 해주셨습니다.
모기지 규제 다들 어렵다고 하지만 전문가와 사전에 상담을 하고 준비를 해 나간다면 의외로 많은 기회가 있음을 알 수 있습니다. 감사합니다.
[ 세미나 개최 ]
최근 변경된 모기지 내용과 자산증식 및 플립핑 투자에 관한 세미나를 개최합니다.
일시 : 2018년 6월 2일 (오후 1시 30분부터)
장소 : 한인회관 ( 533 Clarence St. Unit #208 London )
