런던지역에서 지난 3~4년 전에 집을 구입하셨다면 부동산 가격의 상승으로 집 담보대출을 제외한 여유 Equity가 상당히 쌓여 있을 것입니다. 열심히 돈을 벌어 하루라도 빨리 모기지를 상환하고자 하는 마음은 충분히 이해가 되지만 돈을 버는 사람들은 반대의 생각을 하는 경우를 많이 봅니다. 그것은 바로 여유 EQUITY를 담보로 은행에서 추가로 돈을 꺼내는 방법입니다. 그 방법으로는 Refinance(재융자)와 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 들 수가 있는데 이 두 방식의 차이점을 설명하고자 합니다.
우선, Refinance는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있다. 다른 점이 있다면 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 동일 또는 다른은행에서 다시 받는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 기존의 모기지에 계약기간이 남아 있다면 그 기간에 대한 패널티가 발생하게 됩니다.
HELOC이란, 기본적으로 리파이낸스와 마찬가지로 부동산을 담보로 하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 감정가격의 최대 65%까지 대출이 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다. HELOC은 한국에서 말하는 한도대출(마이너스 대출)로서 총 한도 내에서 수시로 꺼내 쓰고 여유자금이 생기면 언제든지 상환수수료 없이 상환할 수 있는 대출 형태를 말합니다.
상환방식에 있어서 Refinance는 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 매월 이자만 지불하게 됩니다. 이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 기준금리(현재 3.45%) + (0.5 ~ 1.0%) 정도 적용이 됩니다.
그러나 집값 상승으로 LTV(집값 대비 대출 비율)가 양호하기에 별다른 심사 없이 은행에서 증액 리파이낸싱이 가능할 것으로 생각하는 분들이 많지만 절대 그렇지 않습니다. 현재 소득과 자금용도를 심사하여 검증이 되었을때만이 가능함을 알아야 합니다.
또한 주의할 점 중 하나는 최초 모기지를 받을때 금리 선택을 함에 있어 여러 기준들이 있겠지만 만기전 증액 리파이낸싱을 위해 은행을 옮겨서 받아야 하는 경우 중도상환에 대한 패널티를 절감하기 위해서는 고정금리 보다는 변동금리를 선택하여 패널티를 최소화할 필요가 있습니다.
리파이낸싱과 HELOC 중 하나를 선택함에 있어 선택기준은 돈이 필요한 목적과 사용시기 및 기간등을 고려하여 선택을 해야 합니다.
예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아 나갈 계획이 있는 사람이라면 HELOC보다 금리가 저렴한 리파이낸싱을 선택하여 원금과 이자를 상환해 나가는 것이 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.
Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 부동산 가격 상승으로 인한 추가 자산의 활용과 여유자금의 확보입니다. 상환되어 가는 모기지 발란스에 만족하기 보다는 어떻게 하면 내집 아래 숨어있는 에쿼티를 좋은 조건으로 꺼내어 재투자 할 수 있는지에 대한 고민을 전문가와 함께 해나간다면 자산증식을 함에 있어 더 없이 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다. 감사합니다.
