향후 캐나다로 유학을 올 지도 몰라 사전 답사 차원에서 부부가 캐나다에 여행을 왔는데 유학을 오면 거주지가 필요할 거 같아 별 생각없이 콘도 하나를 분양받아 두었고 그로부터 3년이 지나 클로징 날짜가 다가 오기에 입주 준비 및 모기지를 준비해야 한다는 소식을 듣고 급한 마음에 전화가 왔습니다.
상담을 하면서 느낀 점이라면 여행을 와서 현지 사정도 잘 모를텐데 그 짧은 기간에 콘도 분양 받을 생각을 했는지 결과적으로 보면 3년전 분양가이기에 못해도 15만불 이상의 시세 차익은 충분한거 같아 훌륭한 재테크를 하셨고 이렇게 권유를 하여 실행에 옮길 수 있도록 좋은 분을 만나신 것도 고객님의 복이다 말씀 드렸습니다.
고객은 해외에 소득이 있기에 은행에서는 비거주자(Non-Resident) 모기지 프로그램을 적용하여 심사를 하고 있습니다.
비거주자라 함은 캐나다 영주권이나 시민권이 없으면서 1년중 183일 이상을 해외에서 거주하고 해외에서 발생하는 소득을 캐나다에 신고하지 않는 경우 및 캐나다 영주권자, 시민권자라 하더라도 소득이 제3국에서 발생하는 경우를 은행은 비거주자로 간주하여 모기지 심사를 해드립니다.
고객과 상담을 하면서 모기지를 받기 위한 가장 중요한 포인트가 있었는데 소득있는 남편이 퇴사를 하고 온 가족 모두 유학을 올 계획을 가지고 있었습니다. 이럴 경우 소득이 단절되어 좋은 조건의 모기지를 받을 수 있는 방법이 대폭 축소되어 버린다는 것입니다(물론, 높은 금리와 별도 수수료를 지불해 가면서 받을 수 있는 모기지는 가능). 콘도 클로징을 위한 모기지 심사까지는 남편의 소득은 지속되어야 함을 말씀 드렸고 그 이후 성공적으로 콘도 소유권 등기를 마치고 학생비자를 받아 유학을 오셔서 정착을 시작하게 되었습니다.
비거주자가 해외소득으로 모기지를 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
첫째, 집은 누구 명의로 구매를 해야 하는지를 결정한다.
대부분의 은행은 부부 명의로 주택 등기를 하기를 원하나 해외에 재산 신고를 해야 하는 부담 또는 향후 매도시 비거주자에 대한 양도세 부분의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않은 부부중 한 명은 타이틀에 들어 가는 것보다는 보증인 자격으로만 모기지를 받기를 원하기에 은행별 정책을 파악하여 최선의 선택을 해야 한다.
둘째, 집 값의 최대 65%까지 모기지 가능하다.
본인 거주 주택에 한하여 해외 소득을 근거로 최대 65%까지 모기지를 받을 수 있는데 1년치 원금과 이자와 재산세를 납부 할 수 있는 여유자금을 준비해야 한다. 또한 모기지 상환기간은 30년이 아닌 25년으로 가능하기에 월 페이먼트에 대한 부담이 조금은 있을 수 있으며 다운페이 자금과 여유자금은 최소 모기지 접수 1개월 전에는 캐나다 계좌에 입금을 해야 한다.
셋째, 집 값의 최대 80%까지 모기지 가능하다.
최근 2년치 국세청 신고 소득 금액과 최근 급여 입금내역의 증빙으로 상환기간 최대 30년까지 가능하며 부채비율이 은행 가이드라인 범위내일 경우 양호한 금리로 가능하다. 이때 한국에 부채가 있다면 해당 부채를 포함하여 부채비율을 계산하게 된다.
해외소득 인정 국가
은행별 해외소득 인정을 해주는 국가의 기준이 다르기는 하지만 한국과 북미에서 발생하는 소득의 경우에는 어느 은행에서든지 인정 받을 수 있습니다. 단, 북미지역이 아닌 해외에서 근무를 하고 있다 할지라도 소득신고를 한국에서 할 경우에는 소득인정을 받을 수 있습니다. 예를 들어 건설업체 직원인데 해외 파견근무를 하고 있고 급여는 한국 계좌로 입금이 되고 있는 경우에는 가능합니다.
해외소득을 인정 받기 위한 준비 서류
한국 국세청에 신고한 최근 2년 소득금액 증명원, 재직증명서 또는 자영업자의 경우에는 사업자 등록증을 준비해야 합니다. 또한 한국의 부채 현황을 파악하기 위해 주거래 은행을 방문하여 신용정보 조회 요청을 하거나 인터넷 사이트(www.allcredit.co.kr)를 방문하여 “신용정보 조회서”를 발급 받아 제출하면 된다.
영주권을 받은 후 온 가족이 한국의 직장을 모두 정리하고 캐나다 이민을 오시는분들도 있습니다. 다시 한번 생각해보세요. 일단 해외인컴이라 할지라도 패밀리 인컴이 제로가 되는 순간 은행에서 모기지를 받는데 있었서는 큰 차이를 만들어 냅니다. 가족중 한 명은 한국 소득을 유지하면서 내집 마련을 하신 다음 합류를 하시는 것이 좋을 듯 싶습니다.