올 여름 사상 최저치를 기록한 후 고정 모기지 이자율은 조금이라도 다시 상승하기 시작할 것이라고 일부 모기지 브로커들은 경고하고 있다.
금융 상품 비교 사이트인 Ratehub.ca 공동 창립자이자 모기지 중개 업체 CanWise Financial의 사장인 James Laird에 따르면, 전통적으로 주택 시장이 활발하게 되는 봄 시즌을 맞이하여 전국의 대출 기관은 0.1 ~ 0.2% 포인트 정도 고정 금리 인상을 발표하고 있다.
Laird는 이메일을 통해 “아직 고정 금리 변경을 발표하지 않은 대출기관은 이번 주 말까지 그렇게 할 것으로 예상된다.” 라고 말했다.
2월 24일 기준으로 Ratehub.ca에서 Canwise Financial을 통해 제공되는 최저치의 5년 고정금리는 1.39%였다.
“이 이자율은 아직 인상을 발표하지 않은 업체에서 제공한 것이다. 우리는 이번 주 말까지 가장 좋은(best) 이자율은 1.54 %가 될 것으로 예상하고 있다.” 라고 Laird는 말했다.
RateHub의 계산에 따르면 이러한 금리인상은 10% 다운페이먼트와 25년 상환기간으로 50만 달러 주택을 구입하는 사람의 경우 매월 32달러의 모기지 금액이 추가되는 것을 의미한다. 1.39 %의 이자율로 모기지 금액이 $463,950 (상환불이행 보험 비용 포함)이면 이 주택 소유자는 한달에 $1,831를 지불하게된다. 모기지 금리가 1.54%까지 0.15% 증가하면 한달에 $1,863을 지불해야 한다. 연간으로는 $384를 더 지불하게 된다.
비용 증가는 미미할 수도 있다. 그러나 최선의 거래를 원하거나 금리가 더 상승할 것이 걱정되는 경우에는 현재 금리를 확보하기 위해 모기지 사전 승인을 이용할 수 있다.
“아직 모기지 사전 승인을 받지 않은 주택을 구입하는 사람은 현재의 금리를 90 ~ 120일 동안 유지할 수 있도록 가능한 한 빨리 구입해야 한다.” 라고 Laird는 말했다.
경제 전망이 밝아지면서 금리 상승
모기지 브로커 Rob McLister도 고정 모기지 금리가 분기점을 지나고 있다고 경고 했다. 이자율 상승 추세는 투자자들이 경제 전망을 밝게 보기 시작하고 동시에 인플레이션에 대해 우려할 때 발생한다고 McLister는 그가 설립한 모기지 금리 비교 사이트인 RateSpy.com의 최근 게시물에서 밝혔다.
변동 모기지 금리는 캐나다 중앙은행의 정책 금리의 움직임에 따라 오르거나 내리는 경향이 있지만, 고정 모기지 금리는 일반적으로 채권(bond) 시장의 상황으로부터 더 많이 영향을 받는데, 이 시장이 대출 기관의 대출 비용에 많은 영향을 미치기 때문이다.
캐나다와 미국 경제 모두에 고무적인 신호가 보이기 시작하는 현 시점에서 인플레이션과 채권수익률 상승에 대한 우려가 발생하고 있으며, 이는 대출 기관이 차입하는 데 더 많은 비용이 들게한다. 고정 모기지 금리가 증가하면 대출 기관은 다시 그들로부터 대출하는 사람에게서 금액을 부과함으로써 조정한다.
Rates.ca의 모기지 편집자이기도 한 McLister는 COVID-19 사망자 수가 감소하고, 상품 가격이 2013년 이후 최고치를 기록하며, 미국이 대규모 경기 부양책이 한발 앞으로 다가옴에 따라 경제에 대한 낙관론이 대두되고 있다고 말한다.
고정 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 캐나다 정부의 5년 만기 채권수익률은 직선으로 상승하고 있다고 McLister는 목요일 다른 게시물에서 밝혔다. “10년 동안 9일 안에 이렇게 많이 움직인 적이 없다.”라고 그는 덧붙였다.
McLister에 따르면 비은행 대출기관의 경우는 금리 인상이 가물에 콩나듯하지만, 다른 기관들은 조만간 금리 인상을 할 기세다” 라고 말했다.
캐나다의 대형 은행들은 아직 움직이고 있지 않지만 채권 수익률이 계속 상승하면금리 인상은 “시간 문제 일뿐”이라고 McLister는 썼다.
일부 경제학자들은 또한 캐나다 중앙은행이 캐나다 정부채권에 대한 채권구매 프로그램에서 조만간 고삐를 쥐기 시작할지 주목하고 있다. 그렇게 되면 채권시장에서 금리가 상승하는 또다른 동력이 될 것이고 이는 고정 모기지 금리 인상으로 이어지게 된다.
캐나다 중앙은행은 “4월 회의에서 정부채권 매입프로그램(GBPP)을 축소 할 것”이라고 CIBC의 Ian Pollick과 Sarah Ying은 최근 특별 보고서에 썼다.
그러나 지금 당장은 캐나다 중앙은행의 움직임으로 볼 때 변동 금리 보유자들이 걱정할 이유는 없는 것 같다. 최근 연설에서 캐나다 중앙은행 총재인 Tiff Macklem은 중앙은행은 경제가 안정된 상태로 복귀할 때까지 현재의 주요 금리를 유지하도록 최선을 다하고 있다고 말했다.
Macklem은 “우리는 경제 부진이 흡수될 때까지 정책 금리를 하한으로 유지하여 인플레이션 목표를 유지할 것이다” 라고 말했다.
캐나다 중앙은행은 최근 경제 전망에서 (경제에서 자원을 얼마나 사용하지 않고 있나 하는 척도가 되는) 경제 부진을 완전히 흡수하려면 2023년은 되어야 할 것이라고 예측했다.
한편, 변동 모기지 금리와 고정 모기지 금리 사이의 스프레드는 “눈에 띄게 더 벌어질 것” 이라고 McLister는 말했다.
“아마도 이전처럼 0.5% 포인트 이상이 될 것이다. 이는 2년 동안 보지 못했던 스프레드이다.” 라고 그는 말했다.
그러나 이는 상당한 수의 대출자들을 변동금리로 바꾸게 하기에는 충분하지 않을 것이라고 그는 덧붙였다.
“이제 변동금리의 이점이 1% 이상으로 증가하고 캐나다 중앙은행의 금리인상 전망이 여전히 완만하다면, 그 때에 변동금리로의 이동이 크게 나타날 것이다.”라고 McLister는 말했다.
Macklem은 캐나다 중앙은행이 (2016-2017년에 보인 정도는 아니지만) 주택 시장에서 “과열의 초기 징후”를 보기 시작했다고 말했다.
중앙은행은 가계가 신용카드 및 개인대출 등 다른 부채와 함께 모기지 부채가 증가함에 따라 떠안게 되는 총부채 수준을 주시할 것이라고 Macklem은 말했다.
“우리는 이자율이 매우 낮은 환경에서는 주택 가격이 상승할 수 있고, 가계의 부채 부담이 늘어날 위험이 있다는 것을 인지하고 있다. 우리가 경계하는 위험은 그런 위험이다.”
캐나다 통계청 데이터에 따르면 캐나다인들은 2020년에 추가로 1,180억 달러의 모기지 부채가 늘어났다. 이는 2010년 이후 가장 빠른 속도로서 연간 7.6 %의 성장세이다.
반면 비 모기지 부채는 120억 달러(1.5 %) 감소했다.