Paddy Treacy씨는 자기 약혼자와 자신을 “dinks”족이라 부른다. “Dual Income, No Kids”의 줄임말이다. 토론토에서 음식 관련 스몰 비즈니스를 운영하고 있는 29세 Treacy씨는 COVID-19 이전 기준으로 커플의 연간 소득 약 $150,000의 절반 정도를 벌고 있었다.
그러나 커플 모두 수년간 탄탄한 수입과 함께 특별히 큰 재정 지출이 없었음에도 불구하고 Treacy씨 커플은 캐나다에서 점점 주택을 소유하기 위한 필수 전제 조건이 되어가고 있는 소위 ‘엄마 아빠 은행(Bank Of Mom And Dad, BOMAD)’으로부터의 대출이나 기부가 부족한 상태였다.
Treacy씨 친구 중에는 최근에 아버지의 도움을 받아서 집을 구매한 사람이 있다. 집은 노바스코샤 Dartmouth 시에 있었는데, 현재 주택 가격은 평균 $370,000 이상으로서 1년 전보다 거의 40%나 상승했지만 남부 온타리오의 대부분에 비하면 아직 확실히 저렴한 편이다.
Treacy씨 입장에서는 두 사람 모두 토론토에서 자동차로 2~3 시간 이내 거리에만 있다면 집을 살 준비가 되어 있다고 말한다. 커플은 (토론토에 살면서도) 구엘프 시에 있는 주택을 사려고 그 주위를 주시하고 있었지만, 코로나 이후 부동산 가격이 30% 이상 상승하는 바람에 지금 예산으로는 구엘프 역시 닿을 수 없는 곳이 되었다.
“토론토를 떠나더라도 갈 곳이 없다.”라고 Treacy씨는 말한다.
캐나다에서 가장 비싼 부동산 시장 두 곳인 밴쿠버와 토론토에서 집을 사려는 많은 젊은 사람들에게 있어서 부모나 조부모로부터 현금을 조달받는 것은 수년 동안 필수 요소였다. 그러나 코로나 대유행 기간 동안 캐나다 전역에서 교외와 작은 타운을 가리지 않고 놀라울 정도로 상승하는 주택 가격으로 인해, 가족의 도움 없이 집을 장만해보려는 야심찬 사람들에게는 점점 옵션이 사라지고 있다.
미친듯한 부동산 열풍과 BOMAD는 불평등을 악화시키고 있다
주택 시장은 수년 동안 경제적 불평등이 악화되는 데에 일조해왔으며, 코로나 대유행 기간동안 불어닥친 부동산 열풍은 이러한 추세를 가속화시켰다고 캐나다 정책 대안 센터의 수석 연구원이자 정치 경제학자인 Ricardo Tranjan씨는 말한다.
한편으로, 코로나 비상사태 동안 일자리를 유지해왔고 저축도 할 수 있었던 사람들 조차도 전쟁과도 같은 입찰 경쟁에 뛰어들고 있는 당황스러운 처지이며 이미 판매가격보다 하늘 높은 줄 모르는 웃돈을 지불하고 있다고 Tranjan씨는 말한다. 다른 한편으로, 코로나와 관련된 경제적 침체 시기에 더 큰 타격을 입은 저소득 근로자들은 주택 소유보다는 세입자로 전락할 가능성이 더 큰 상황이며 때로는 기존 임대 주택에서 쫒겨날 위기에까지 직면하고 있는 현실이라고 그는 덧붙였다.
캐나다에서 현재 수개월 동안 많은 사람들이 목격하고 있는 놀라운 주택 가격 상승은 또한 주택 소유자와 비소유자 간의 경제적 격차를 더 넓히고 있다고 Tranjan씨는 지적한다.
“어찌저찌 주택 소유자가 되는 사람들은 설사 다운페이를 마련하기 위해 고군분투하더라도 혹은 모기지를 지불하는 것이 월급에 상당한 부담이 되더라도 시간이 지남에 따라서 부를 (상당히 빠른 속도로) 축적하고 있는 형편이다.”라고 그는 말한다.
캐나다 부동산 협회(CREA) 데이터에 따르면 캐나다의 MLS 주택 가격 지수는 2020년 4월부터 2021년 4월 사이에 23%나 상승했으며 이는 2005년 이후 전년 대비 가장 큰 상승폭이다.
그리고 비록 캐나다의 전국 평균 주택 가격은 상대적으로 훨씬 높은 밴쿠버와 토론토의 부동산 가치때문에 다소 왜곡되어있기는 하지만, 대체로 코로나 대유행 기간의 주택 붐은 전국의 도시와 지역에 걸쳐 두 자릿수 이상의 가격 상승을 가져왔다.
전년 대비 가장 큰 상승폭을 나타낸 곳은 온타리오 주였으며, 주택 가격은 적어도 약 20%에서 많게는 50%까지 상승했다고 CREA는 4월 주택 보고서에서 밝혔다. BC주, 퀘벡, 뉴브런즈윅은 대략 10%에서 30% 사이로 상승했다.
최근에는 대평원 지역(Prairies)과 Newfoundland, Labrador마저도 주택 시장이 뜨거워져서 가격이 5%~15% 상승했다.
나아가, 소규모 지역 사회에서 가장 가파른 상승을 보인 곳도 있다. 예를들어, 카티지 촌이 많은 무스코카를 포함하여 온타리오 주 호수 인접 지역들은 작년 한 해 동안 가격이 거의 50% 상승했다.
이러한 가격 상승은 주택 소유주의 순자산 가치를 높이는 반면에 저축할 여력이 많지 않은 많은 세입자들을 뒤처지게 하고 있다고 Tranjan은 말한다. 3월에 그는 렌트비를 내는 340만 가구 중 40% 이상이 한 달치의 소득보다도 적은 저축잔고를 가지고 있다는 보고서를 발표했다.
주택 소유자와 세입자의 운명은 매우 엇갈리고 있다고 Tranjan은 말한다.
그리고 부동산이라는 사다리에 올라타려면 점점 더 부모의 재정적 압박이 따른다고 그는 덧붙였다. 금융상품 비교 사이트인 Ratehub.ca의 2017년 여론 조사에 따르면 (전국의 최초 주택구입자의 몇 퍼센트가 가족으로부터 도움을 받고 있는지에 대한 정확한 데이터는 거의 없지만) 밀레니엄 세대 주택 구입자의 43%가 부모로부터 재정적 도움을 받았다고 한다.
RBC의 2019년 연구에 따르면 설문 조사에 참여한 18~35세 사이의 성인 자녀를 둔 부모 중 90% 이상이 자녀에게 경제적으로 지원하고 있다. 그리고 30~35세 자녀를 둔 부모의 거의 50%가 여전히 자녀를 지원하고 있었다.
그리고 자녀들의 주택 구입과 관련하여 도움을 줄 수 있는 위치에 있는 사람들은 주택을 이미 소유하고 있는 부모와 조부모가 대부분이라고 Tranjan은 말한다.
그는 이것을 “세대간 부의 이전”이라고 부르며 이것이 캐나다 중산층을 잠식시킨다고 말한다.
모기지에 공동 서명하거나 (대출 또는 기부 형태로) 계약금의 상당부분을 줄 수 있는 부모가 있는 것은 특권이라고 공인 재무 설계사이자 Paper and Coin의 공동 CEO인 Cindy Marques씨는 말했다. 그러나 가족으로부터의 재정적 지원은 종종 베일 속에 가려져 있다고 그녀는 덧붙였다.
그녀 역시 밀레니엄 세대인 Marques씨는 자신의 일부 고객들은 가족으로부터 도움을 받는 것에 대해 극도로 불편함을 느끼는 반면 다른 고객들은 지원을 기꺼이 받을 준비가 되어 있다고 말한다. 어느 쪽이든 돈은 부모와 성인 자녀들 사이에서 대부분 금기시되는 주제라고 그녀는 지적한다.
BOMAD(부모 은행)로부터의 재정적 지원을 고려하고 있는 최초 주택 구입자인 경우 첫 단계는 서로 앉아서 솔직한 대화를 하는 것이다.
“돈 문제가 가족의 관계를 정말로 혼란스럽게 할 수 있기 때문에 당사자들이 함께 모여 허심탄회하게 접근하는 것이 중요하다.”라고 그녀는 말한다.
우선, 당신이 부모의 도움을 받는다면 그로인해 부모(또는 조부모)가 장기적으로 경제적으로 위협을 받는지 그렇지 않은지를 확인해야 할 것이다. 그러려면 부모의 돈 출처가 어디인지 이해하는 것이 중요하다. 예를들어, 자녀의 계약금의 전부 또는 일부를 지불하기 위해 부모가 자신의 명의로 대출을 받아야 한다면, “단지 이자를 지불하는 부담을 부모에게 떠넘기고 그 돈을 받는다는 것은 기본적으로 이치에 맞지 않는다.”라고 그녀는 말한다.
부모가 자녀를 돕기위해 RRSP를 만기 전에 인출하는 경우 이러한 인출은 과세 대상이 된다는 것을 알아야한다고 Marques씨는 덧붙였다.
“그것은 부모의 은퇴 생활에 매우 부정적인 영향을 미칠 수 있다.”라고 그녀는 말한다.
그리고 부모나 조부모가 은퇴 후반기에 혹시 장기요양원(long-term care) 시설을 이용할 계획을 하고 있는지 물어보는 것도 나쁘지 않다고 Marques씨는 말한다.
Edward Jones Canada의 최근 조사에 따르면 55세 이상의 캐나다인 중 거의 60%가 잠재적으로 필요할 수 있는 의료나 장기요양 비용을 충당하기 위해 따로 저축한 것이 없다고 한다. 그러나 실제로 이러한 비용은 상당할 가능성이 있다. 비용은 주마다 다르지만 장기 요양원 개인실의 경우 전국 평균 비용은 캐나다에서 연간 $33,349 정도이다. 보고서에 따르면 노인들의 재택 간호 서비스의 경우 시간당 평균 약 30달러가 소요된다.
“설사 부모가 자신들의 은퇴생활과 관련된 비용을 감당할 수 있다고 생각하고 은퇴를 시작한다 해도 혹시 모를 비용들은 생각하고 있지 않을 가능성이 많다.” 라고 Marques는 말한다.
나중에 도움이 큰 도움이 필요할 수 있는 부모에게 큰 책임을 질 각오가 되었으면 부모의 은퇴 기금 일부를 받을 수 있다고 그녀는 덧붙인다.
또한 BOMAD 펀드와 함께 실에 달려 따라오는 것이 무엇인지 이해하는 것도 중요하다고 Marques는 말한다. 부모가 결국 돈을 되돌려 받기를 원하거나 이자를 청구하고자 한다면 내용을 서면으로 남겨두는 것도 좋은 아이디어일 수 있다.
“때때로 서면으로 작성하는 것만으로도 대출로 인식이 되고 더 진지하게 된다.”라고 그녀는 말한다.
그리고 BOMAD의 도움이 너무 지나칠수도 있다는 점을 명심해야한다고 Marques는 경고한다. 예를 들어, 부모가 모기지의 공동 서명자(co-signers)가 되면 자신 혼자서 편하게 감당할 수 있는 것보다 더 많이 차입을 하는 셈이 될 수 있다.
소득이 타격을 입더라도 모기지 지불을 계속할 수 있는지 확인하려면 ‘스트레스 테스트’를 해볼 수도 있다고 그녀는 말한다.
한편 토론토에 거주하고 있는 Paddy Treacy씨는 주택 가격이 자신의 커플이 스스로 감당할 수 있는 수준으로 조만간 떨어질 것이라고 기대하고 있다.
“계속 이렇게 지속적으로 오르는 것은 불가능한 것 같다. ‘이것은 거품이고 곧 터진다’라고 몇년마다 말하지만, 지나고 나면 이상하게 계속 안터지고 있다.”
그는 약혼자의 가족이 살고 있고 6명의 직원도 있는 토론토에서 계속 남고 싶어한다. 그러나 그 도시에서 그가 과연 언젠가는 주택 소유자가 될 수 있을지 점치기는 정말 힘들어졌다.
“이 도시는 내가 여기에 사는 것을 원하지 않는 것 같아서 정말 마음 아프다.”