캐나다 중앙은행(BOC)은 수요일 이자율을 현재 수준으로 유지하기로 당장은 결정하였다. 그러나 대출 비용(이자율)은 앞으로 오를 가능성이 많아졌다.
수요일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 2020년 3월 이후 유지했던 0.25%를 다시 유지하기로 했다고 밝혔다. 그러나 정책 발표의 세부사항에 따르면 분석가들은 금리가 예상보다 더 빨리 오를 것이라고 예상했다.
이러한 금리 인상은 주택 구매자와 현재 모기지 보유자들 모두에게 영향을 미치게 된다.
“(코로나와 같이) 또 다른 경제적 난국이 없다면 금리가 오를 것이다. 아마 내년 봄이 끝나기 전에 오를 것이고 더 빠를 수도 있다.” 라고 모기지 상담사 Robert McLister는 말한다.
인플레이션이 치솟고 있는 가운데 중앙은행은 빠르면 2022년 4월~6월 사이에 첫 번째 금리 인상이 이뤄질 수 있다고 암시했다. 애널리스트들은 이전에 금리가 2022년 하반기에 오르기 시작할 것으로 예상했었다. 현재 금리는 사상 최저 수준이다.
금리를 올리면 대출비용이 더 많이 들고 일반적으로 경제활동과 물가상승을 진정시켜 인플레이션을 완화하는 효과가 있다.
애널리스트들은 예상보다 빠른 금리 인상이 내년 중반쯤에 이루어지면 변동금리 모기지 및 대부분의 신용대출과 같은 변동금리 기반의 대출에 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다.
그러나 모기지론과 관련된 또 다른 유형의 이자율은 이미 상승하기 시작했으며 수요일 BoC 발표 이후에도 계속 상승할 수 있다. 이는 캐나다 정부채권 수익률(이자율)로서, 캐나다 대출기관이 고정 모기지 이자율을 결정하는 데 사용하는 주요 벤치마크이다.
수요일 BoC는 COVID-19 초기 단계에서 저렴한 차입비용(이자율)을 유지하고 경제 활성화를 돕기 위해 매주 최대 50억 달러 상당의 국채를 매입함으로써 시중에 돈을 풀었던 프로그램을 종료한다고 밝혔다.
이제 경기회복이 순조롭게 진행됨에 따라 중앙은행은 국채매입을 마무리 짓고 있다. 이는 국채에 대한 수요를 감소시키고 국채수익률(이자율)에 상승압력을 가할 것다.
고정 모기지 이자율과 변동 모기지 이자율 중에서 고를 계획인 경우
최근에 모기지 이자율을 비교해본 적이 있다면 변동모기지 이자율이 일반적으로 요즈음 비슷한 기간의 고정모기지 이자율보다 상당히 낮다는 사실을 알 수 있다.
최근 캐나다 주요 은행들이 상승하는 채권 수익률에 힘입어 고정모기지 이자율을 인상하는 움직임을 보이고 있으나 이는 캐나다의 뜨거운 주택 시장을 둔화시키지는 않을 것으로 보인다. 왜냐하면 사상 최저치의 변동모기지 이자율로 인해 반 모기지를 대출하는 사람들의 반 이상이 변동모기지를 선택하고 있기 때문이다.
고정과 변동 이자율이 이렇게 격차가 커진 것은 팬데믹 이후 변동이 없었던 overnight 금리를 따라던 변동금리에 비해, 채권금리를 따라가는 고정금리는 상승한 결과이다.
McLister에 따르면 전국 최저치 모기지 대출금리를 기준으로 변동금리와 고정금리 사이의 격차는 현재 0.95% 포인트이다.
이런 현상은 주택 구입자들이 최근에 변동금리를 선택해온 이유를 설명할 수 있다. 모기지 시장에서 신규 변동금리 점유율은 2020년 초 10% 미만에서 2021년 7월 51%로 급증했으며 이는 2013년 데이터 추적을 시작한 이래 가장 높은 수준이다. 모기지 브로커들은 이것이 지난 7월 이후 계속 증가했다고 말한다.
금융상품 비교 사이트인 RATESDOTCA에 의하면 모기지 견적에서 변동금리를 선택한 캐나다인의 비율이 이번 달에 거의 32%로 급증했는데 작년 같은 달에는 13% 미만이었다.
그리고 변동모기지 이자율과 고정모기지 이자율 사이의 격차는 고정 이자율이 계속 높아지면서 앞으로 몇 주 동안에 더 벌어질 수 있다고 McLister는 말한다.
그러나 지금 변동금리를 선택하는 것을 고려하고 있다면 변동모기지 금리에 영향을 미치는 금리 역시 조만간 오르기 시작할 것이라는 것을 염두에 두어야 한다. 고정금리는 대출기간 동안 동일하게 유지되는 반면, 변동금리는 대출기관이 설정한 기준에 따라 변동하며, 이는 일반적으로 중앙은행의 기준금리 변동에 따라 위 아래로 움직인다. 금리가 오르면 더 높은 이자 비용을 부담하게 되는 것이다.
BMO 수석 이코노미스트 더글라스 포터(Douglas Porter)는 고객들에게 보낸 메세지에서 “BMO는 이제 BoC가 2022년 중반부터 금리를 인상하기 시작하고 2023년 말까지 3개월마다 0.25% 포인트씩 금리를 계속 인상하여 결국 기준금리를 코로나 이전 수준으로 되돌릴 것이라고 예상한다”고 썼다. 코로나가 시작되기 전에는 1.75% 수준에 머물렀었다.
McLister는 Global News에 “앞으로 이자율 상승위험을 감안할 때 변동금리를 택하는 사람은 소수가 될 것이다”라고 말했다.
자금적으로 안정적이어서 금리 인상의 위험을 편하게 대처할 수 있는 사람들이나, 낮은 페널티 비용으로 모기지 계약을 변경할 수 있는 유연성을 필요로 하는 사람들(고정금리 모기지를 파기할 경우에는 높은 벌금이 부과될 수 있음), 혹은 모기지 잔여기간이 많이 남지 않은 사람들이 변동금리를 선택하는 것이 좋다고 덧붙였다.
그럼에도 불구하고 현재의 변동금리가 현재의 고정금리와 같아지려면 BoC가 4회~6회의 금리인상을 단행해야 한다고 Laird는 지적한다.
그리고 지금 주택을 구입하고 있고 고정금리 모기지를 원하는 경우 120일 동안 현재수준의 고정금리를 확보할 수 있는 모기지 사전승인을 서둘러 받아야 한다고 그는 덧붙였다.
모기지 갱신이 다가오는 경우, 지금 리파이낸싱을 하여 모기지 이자율이 더 높아지기 전에 더 낮은 이자율을 확보할 수 있다고 이자율 비교 사이트 LowestRates.ca의 모기지 브로커인 Leah Zlatkin는 말한다.
McLister는 동의합니다.
“2% 가까이에에 묶을수록 더욱 좋다.”라고 그는 말한다.
그러나 그는 모기지를 일찍 파기하면 비싼 페널티를 물을 수도 있으니 주의해야 한다고 덧붙인다.
“벌금을 낼만한 자금이 있는지, 또는 만기 전에 모기지를 깰 수있는 조건이 있는지 먼저 확인해야한다.”라고 그는 말한다.