최근 코로나 여파로 다운타운을 중심으로 렌트 가격이 많이 하락했다가 대학교의 오프라인 수업 시작,재택근무의 해제등으로 렌트가격이 정상화 되고 있습니다. 요 몇년사이에 많은 콘도입주가 있었고 새로운 Landlord 되신분들이 렌트 유닛관리에 많은 지식이없어 당황하는 분들이 많은 것같아 주요사항을 정리해드립니다. 온타리오에서 임대차 계약은 2006년 제정된 Residential Tenancies Act 에 대한 적용을 받고 있습니다.
1. 세입자와의 관계를 잘 유지하는 것이 공실을 줄일수 있는 가장 좋은 방법입니다.
새로운 테넌트를 구하기위해서는 그 사이의 공실을 피할수 없고 부대경비가 또다시 발생하기때문 입니다. 입주전 인터뷰, 크레딧조회,전 주인과의 통화등을 통해서 좋은 테넌트를 구하고 설사 가족간일지라도 비지니스로 모든 절차를 문서로 깨끗하게 처리하시는 것이 좋습니다.
2. 테넌트를 나가게 할수 있는경우:
2017년9월 개정된 임대차법에는 집주인의 사용,직계가족의 사용및 유닛을 파는 경우에 한해 테넌트를 나가게 할수있으나 이경우 테넌트에게 1개월 렌트를 보상해두거나 이에 준하는 유닛을 구해주어야 합니다.
N11 (Agreement to end the Tenancy) 양식이나 N12 (Notice to end your Tenancy) 을 형편에 따라 사용하시면 됩니다.
3. 현 세입자와 1년 계약이후에 상호간 아무런 통보가 없으면 자동으로 Month-to Month 계약으로 넘어갑니다.
새로운 계약을 맺고 추가로 거주할 수도 있습니다. 테넌트는 60일전에 서면통지하여 임차를 종료하여야 합니다. 3개월,6개월 단위로 추가로 체크를 받거나 E-Transfer 등을 이용할 수도 있으며 집 주인은 테넌트 보험 연장을 확인하시는 것이 좋습니다.
4. 렌트비 인상은 매년 정부의 가이드라인에 따라 인상을 할수가 있지만 2018년11월 이후에 신축된 유닛들은 가이드라인 적용을 받지 않아도 됩니다.
코로나 상황으로 어려운 상황을 직면했던 2021년에는 모든 유닛에대한 임대료 상승을 금지하였습니다. 렌트비 인상은 90일전에 세입자에게 문서로 통보하여야하며 N1 (Notice of Rent Increase) 양식을 사용하시면되며 렌트비 인상의 가이드라인 예외인 경우 N2 (Notice of Rent Increase Unit Partially Exempt ) 양식을 사용하시면 됩니다.
5. 집주인과 테넌트가 1년 계약을 맺었는데 여러가지 사정으로 중간에 테넌트가 나가겠다고 하는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 가급적 빨리 필요한 조치를 취하는 것이 가장 좋습니다. 물론 집주인이 소액청구법원에 테넌트를 소송할수도 있지만 신경써야할 일도많고 복잡하기때문에 어느정도 손실을 감소하고 새로운 테넌트를 구하거나 서브렛을 통해서 방법을 해결하는 것이 좋습니다. 테넌트는 N9 (Tenant’s Notice to End the Tenancy) 을 이용해서 집주인에게 통보하고 집주인은 7일이내에 회신해주어야합니다.
6. 테넌트가 임대차 기간이 만료되어 밀린 임대료는 물론 하이드로 미납등을 하고 사라지는 경우도 있을 수 있습니다.
집주인이 관련 증빙을 첨부하여 신용관리회사에 통보하는 경우 테넌트에게는 신용에 커다란 데미지를 입게됩니다. 나중에 렌트 계약을 할 때 계약서에도 최근에 거주했던 2곳을 물어보니 유의해야 합니다.
7. 테넌트가 렌트를 안내는 경우,렌트를 지체하는 경우,집에 손상을 끼친경우,테넌트의 불법적인 행위,다른 사람의 일상생활을 방해한 경우, 렌트 계약서보다 인원이 초과하는 경우,타인의 안전을 침해한 경우
이 경우 집주인은 Tenant/ Landlord Board 네 세입자 퇴거 요청을 할 수있으나 어떠한 경우에도 집주인은 물리력을 사용할수 없기때문에 접적인 절차를 통해서 모든 문제를 해결해야 합니다. 이럴 경우에는 다음 날에 지체없이 서면통보하고 14일후에 Tenant/ Landlord Board 에 접수하여 법적 절차를 다르면 됩니다.
8. 테넌트가 유닛에서 편안하게 살수 있는 환경을 만들어주는 것은 전적으로 집주인의 의무입니다.
테넌트나 테넌트 관련 방문자의 과실로 인한 경우를 제외하곤 유닛의 모든 관리에 대한 책임은 집주인에게 있으므로 전기,가스,각종시설, Home Appliances등 거주 환경에 문제가 있을 경우 빨리 고쳐주고 이를 문서로 반드시 남겨두시기 바랍니다.
가끔 한국식으로 세입자를 상대하다 난처한 경우를 당하는 경우가 많습니다. 캐나다에서는 관련법들이 세입자가 유리하게 정해져있습니다. 집주인과 테넌트의 원활한 의사소통이 상호간 가장 좋은 방법입니다.
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