콘도 클로징이 다가오면 변호사로부터 잔금 내역이 포함된 Statement of Adjustment를 받게되며 간혹 이 금액이 커서 당황하게 됩니다. 또한 분양 받으신 금액과 계산 기준금액이 달라서 혼동하실 수도 있습니다.
이는 HST와 HST Rebate 때문에 기인하는데 콘도 분양 시 분양금액에 HST가 포함되는지 HST Rebate는 무엇인지 설명해드립니다.
아시다시피 캐나다에서는 대부분의 거래에 있어서 HST를 내셔야 합니다. 몇 가지 예외가 있는데 그중 하나가 Resale 주거용 주택을 매매할 때 입니다.
그러나 신규 콘도 구입의 경우는 HST를 내셔야 하는데 기존 주택매매와의 어느 정도 형평성을 고려하여 자격이 되는 구매자에게는 NHR(New Home Rebate) 이라는 형태로 일정 금액을 돌려주게 됩니다.
여기서 말하는 자격이 되는 구매자라는 것은 신규 콘도 구매자가 주거주지로 최소한 1년 이상 직접 거주하는 경우입니다. 만약 등기 후 1년이내에 유닛을 매각하는 경우 CRA에서 HST Rebate 전체와 이자까지 부과하게 되니 조심하셔야 합니다.
분양 계약서에 있는 구입금액 이라는 것은 콘도 가격(Consideration)에 13% HST 를 더한 후 HST Rebate 금액을 차감한 금액입니다.
또한 구매자에게 인센티브로 제공하는 각종 Credit 등도 제외하는데 이 계산된 금액이 실질적으로 적용되는 Net Sale price 가 되는 것입니다.
[세금전 가격( Consideration) +HST] – HST Rebate = 신축 콘도/하우스 분양가격
또한 Statement of Adjustment에는 이외에 Additional Consideration +HST금액이 있는데 이는 Development Charge 등 각종 Levy 금액과 기타비용이 되며 이로 인해 보여지는 HST 총액은 예상보다 많아질 수 있는 것입니다.
온타리오 HST Rebate 금액은 구입 금액이 아무리 크더라도 $400,000 까지만 적용되며 Provincial 금액 $24,000 ($400,000x 0.08×75%)에 Federal 금액을 합한 금액이 됩니다.
신청 기간은 클로징 후 2년이내입니다. 아래 표에서 보듯이 요즘 토론토의 경우 분양가가 대부분 $450,000 이상이기에 HST Rebate은 $24,000이 되게 됩니다.
이 리베이트 금액은 클로징 시 본인이나 직계 가족이 거주하지 않고 임대를 주게 될 경우나 중간에 전매 형태로 명의를 다른 사람에게 넘기는 경우에는 분양가에 이미 반영된 환급분을 빌더가 정부에 청구할 수 없어 구매자가 이를 빌더에게 납부하여야 하기에 클로징시 구매자에게 많은 부담이 될 수 있습니다.
임대시에는 New Residential Rental Property Rebate 형태로 등기 후 정부에 청구해서 받을 수 있는데 소요기간이 3~4개월 걸리게 됩니다. 이 리베이트 신청은 등기 후 2년이내에 반드시 하셔야 받으실 수 있습니다.
1년 이상 리스 계약서를 제출해야하며 이 경우 역시 유닛을 1년이내 매각하게되면 리베이트 금액 전체를 납부하셔야 합니다.
여기서 직계 가족이라함은 배우자,부모,조부모,형제자매 등이며 삼촌, 조카 등은 포함되지 않습니다.
간혹 클로징시 모기지 때문에 직계 가족이 아닌 제 3자가 1~2% 지분율로 타이틀에 들어가는 경우가 있는데 이 경우 Primary Residence 로 타이틀에 있는 모든 사람이 유닛에 거주하지 않게되면 HST Rebate 을 못 받게 됨은 물론 이자까지 내야하는 경우가 발생될 수 있으니 이 경우 전문가와 상의하시길 권해드립니다.
이처럼 분양콘도 투자는 초기 저렴한 투자 금액으로 입주 시 부동산 가격상승에 따른 레버리지 효과가 크기에 좋은 투자 상품인 것은 분명하지만 모기지 부담과 함께 부담 하여야할 클로징 비용이 얼마인지 사전에 준비해두시는 것 이 필요합니다.
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