콘도 계약서 검토사항

콘도유닛을 분양받고 빌더와 계약을 하면 분양계약서를 받게됩니다. 사인한 날로부터 10일동안은 Cooling Period가 있어서 이 기간중 모기지를 준비하면서 변호사와 상의하여 아래 내용을 검토하고 필요시 빌더에게 수정의뢰를 해야합니다.

Deposit Structure 대로 돈만 제대로 내면 되겠지 하고 생각하시는 분들이 많은데
계약서내용을 리뷰하는 일은 매우 중요한 일입니다 지금부터 계약서를 받고 검토해야할 사항을 짚어 보겠습니다.

1. Agreement of Purchase and Sale 에 있는 금액,파킹,라커등이 제대로 표기되어있는지 확인합니다.

또한 계약서와 함께 배부되는 Disclosure Statement 는 콘도내역을 정리한 자료로 계약서 검토및 전매시에도 필요하니 잘 보관하시기 바랍니다.

2. 개인 인적사항이 정확한지 체크해봅니다.

나중에 틀린 것을 발견하고 수정하려고 하면 Amendment를 작성해야하는 등 번거롭고 가끔은 빌더가 경비를 Charge 하기도 합니다.

3. 빌더가 제공한다고 약속한 각종 조항들이 정확하게 명기되어있는지를 확인합니다.

인센티브는 대부분 별도의 Amendment 를 통하니 하나 하나씩 확인해야 합니다.

이러한 인센티브에는 Closing Rebate, Window Covering, Island, Lease Back 등이 있는데 실 입주가 확실한 경우 Rent During Occupancy, Lease Back 조항은 안 받는 것이 좋습니다.

HST Rebate 을 개별적으로 신청해야하는 번거로움이 있을 수 있으며 100% 받을 수 있다는 보장도 없습니다.

– 전매( Amendment): 전매 금액은 얼마인지? 전매시 각종 인센티브 삭제등의 조항은 없는지? 전매시기는 언제부터 가능한지를 점검해보아야 합니다.

요즘은 대부분 빌더 인센티브로 1회에 한해Free Assignment 를 제공하고있으며
빌더별로 이에대한 내용도 천차만별이니 필요하면Cooling Period 기간안에 확인,수정하여야 합니다.

– Development Charge 등 세금: 요즘 가장 핫한 이슈중의 하나입니다. 과거에는
Development Charge라는 한 항목으로 묶여있었는데 요즘은 아래와 같은 다양한 항목으로 부과하고 있고 금액도 오르고있는 추세이니 잘 살펴보고 제대로 Cap 되어있는지 확인해야합니다.

Development Charge외에 Education Levies, Public Art Levies, Park Levies, Section 37 등 각종 부과세금이있고 가끔은 Increased Construction Cost 도 부과하고 있으니 주의하셔야 합니다.

4. Tarion 첫페이지를 보면 Outside Occupancy Date이 있습니다.

이때까지는 콘도 입주가 되어야 한다는 날짜입니다. 또한Tarion 에는 Early Termination 조항이 있습니다.

여기에는 콘도를 언제까지 어느정도 팔아야하는지 언제까지 Financing 을 받을수 있는지를 컨디션으로 해서 이 조항이 충족되어야 한다는 단서 조항을 넣어놓습니다. 이 조항을 근거로 몇몇 빌더가 콘도 프로젝트를 캔슬하는 경우가 있습니다. 좋은 빌더의 유닛을 구입해야하는 이유이기도 합니다.

5. Adjustment 조항에 가보면 각종 클로징시 아래와 같은 부과 경비들이 나열되어 있습니다.

이중 빌더가 받아들여 경비를 절약할 수 있는 조항이 있는지 확인해서 의뢰할 필요가 있습니다.

• Legal fees, Utility Hook-up, Tarion Warranty, Administration Fee, Law Society Fee 등등

6. 콘도 클로징 시 생각못한 경비가 부과될수 있는데 이중 금액이 큰 HST Rebate 금액을 생각해서 경비계획을 세워야합니다.

HST Rebate은 NHR (New Home Rebate)/ NRRPR (New Residential Rental Property Rebate) 으로 나눌 수 있는데 2010년부터 시행된 HST 시행으로 집 가격이 높아진 것을 보상하는 개념으로 생긴 Rebate 입니다.

Owner가 들어가서 살 목적으로 구입했을 때는 빌더가 대신 크레임하니 생각 안하셔도 되는데 투자목적 구매, 전매로 구입했을 경우, 원 계약서와 클로징시 이름이 상이할 때에는 HST Rebate 을 빌더에게 내고 별도로 정부에 요청해서 받아야 합니다.

3~4개월후에 돌려받을 수 있는 금액이지만 클로징시 자금이 필요함으로 이에대한 대비를 해야합니다.

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