Inclusionary Zoning 이라는 말을 들어보셨나요? 조금은 생소할 수 있는 이 제도는 올 9월부터 토론토시가 온타리오에서는 최초로 시행하려고 하는 제도입니다.
당초에는 2022년 1월부터 시행할 예정이었으나 제도의 미비점이 많이 발견되어 9월로 연기된 것입니다. 이 제도는 “중산층및 저소득층을 위한 주택공급”이라는 측면에서 바람직하지만 실입주는 물론 투자용으로 역세권 지역에 분양콘도를 구입하려는 분들이 신경 써야하는 이유는 유닛 가격이 많이 오를 수 있는 가능성 때문입니다.
Inclusionary Zoning이란 Exclusionary Zoning의 반대 개념으로서 역세권의 주택 수요가 많은 지역의 신규 콘도개발시 일정비율의 Affordable 유닛 (저가주택+임대주택)을 의무적으로 포함토록 하는 제도입니다.
2022년 5%~10%에서 시작하여 2030년까지 서서히 8%~22%까지 확대한다는 계획입니다. Affordable 유닛 수는 지역별, 렌탈주택/소유주택에 따라 변할 예정이나 미드타운, 다운타운, 스카보로센터 지역에 많은 수의 Affordable 유닛이 할당하게 되며 별도의 마켓분석을 통해서 IZ 지역을 확대할 계획을 갖고 있습니다.
2030년까지 4만 affordable rental 유닛, 4천 affordable ownership 유닛을 목표로 하고 있습니다.
Affordable 유닛의 혜택은 가구당 소득 $32,486~$91,611이 대상이며 선정대상은 아래와 같습니다.
- 적어도 가구의 1명이상이 18세 이상 또는 16,17세중 부모와 같이 살지않는 사람
- 시민권, 영주권, Refugee
- 가구당 연 소득이 IZ affordable 연 렌탈금액의 4배를 넘지않는경우
IZ affordable 유닛의 25%는 2~3베드로 해야하며 적어도 10%는 3베드가 되어야합니다. 또한 콘도내 서비스와 Amenity는 공유해야하고 같은 출입구를 사용해야 하는 등 모든 유닛이 동일하게 혜택을 받아야 합니다.
IZ 선정 지역은 1. Major Transit역 500~800미터 이내, 2. 일정 Market Area의 2개 조건을 만족시키는 지역으로 한정됩니다.
아래 지도에서 보듯이 Market 1,2,3으로 구분되어 토론토 다운타운, 미드타운및 스카보로센터, 기타지역으로 나누어 비율이 산정되게 됩니다.
IZ 로 확보된 affordable 유닛은 첫 입주부터 99년동안 유지되게 되며 만약 99년 이전에 매각 하게되면 매매차액의 20%, 99년이후에는 50%을 내야합니다.
2022년9월18일 이전에 계획된 프로젝트와 100개 미만 유닛 / 8000 square metres 미만의 주거용 공간은 예외로 하고 있습니다.
IZ 를 실시해서 주택 수요가 몰리는 지역에 중산층에게 저가 주택을 공급하고 저소득층에게 렌탈 유닛을 공급해서 주택 공급의 안정성을 구축하겠다는 취지이지만 여러가지 부작용도 생길수가 있습니다.
첫번째로 IZ 해당 지역에 강제적으로 유닛을 affordable유닛으로 할당 함에따라 개발사들이 수지타산을 이유로 개발을 꺼리게 되고 개발사들은 부족한 예산을 일반 유닛에 전가함으로써 일반 유저들은 비싼 가격에 콘도를 구입할 수밖에 없게 될 가능성이 있습니다. 전문가들은 새로운 홈 오너의 유닛당 추가 부담이 $65,000 이상이 될 것으로 예상하고 있습니다.
두번째로 IZ 밖에 지역에 개발이 몰릴 가능성이 많고 경우에 따라서는 IZ 지역에는 100채 미만의 프로젝트 만을 추진할 가능성이 있어 실제적인 역세권내 주택공급에는 한계가 있을 수 있습니다. 오히려 공급을 막는 최악의 정책이라고 하는 전문가들도 있습니다.
새로 시작하는 Inclusionary Zoning 제도는 시행 초 많은 부작용이 예상됩니다. 구매자들은 제도 시행에 따른 혼란을 감수하기를 꺼려 제도 시행 후 당분간은 리세일 유닛 구입으로 몰릴 수 있고 유닛 가격 상승이 예상됨에 따라 제도 시행 전 당분간은 콘도구입의 열기가 상당할 것 같습니다. 개발사 측에서도 IZ 제도 시행 전 분양을 하기위해 노력할 것으로 예상됩니다.
금리인상, 많은 이민자 유입, IZ 제도 시행 등 많은 변수가 있는 한 해가 될듯합니다.
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