(이규선 칼럼) HELOC은 Home Equity Line of Credit을 말합니다. 은행마다 조금씩 다른용어로 불리기도 합니다. 이는 모기지와 마찬가지로 주택을 담보로 받을 수 있는 상품입니다.
HELOC은 변동금리이고 은행의 우대금리인 Prime Rate나 또는 Prime Rate + 0.5% 정도의 금리입니다. 현재 기준으로는 2.7% 또는 3.2%가 일반적인 HELOC의 금리라고 말할 수 있습니다. 변동 모기지에 비해 약 1% 정도 높습니다.
LOC (Line of Credit)은 한국의 마이너스 통장과 같은 개념이라고 보면 됩니다. LOC이 신용을 담보로 하는 경우도 있는데, HELOC은 LOC 중에 주택을 담보로 하는 것입니다.
Mortgage Professionals Canada의 연구에 따르면 150만 명 이상의 캐나다인이 모기지와 HELOC를 보유하고 있는 반면 약 49만명의 캐나다인은 HELOC가 있고 모기지는 없다고 합니다.
HELOC은 주택 가격의 65%까지 받을 수 있는데, 모기지가 1차이고 HELOC을 2차로 하는 경우 80%까지 가능해집니다.
HELOC의 장점은 빌려 쓴 만큼에 대해서만 이자를 갚으면 됩니다. 예를들어 20만불의 HELOC을 승인받았지만, 실제 사용금액이 5만불이라면 매월 5만불의 이자만 갚으면 됩니다. 또한 사용한 금액을 언제든 Prepayment Penalty 없이 갚을 수 있습니다.
연말에 5만불의 보너스를 받았다면 곧바로 이를 갚을 수 있습니다. 또한 자동차 수리를 위해 1만불을 사용했다면, 1만불 사용액에 대해서만 이자를 내면 됩니다.
HELOC이 이러한 유연함의 장점이 있는 반면, 모기지에 비해 다소 이자율이 높다는 단점이 있습니다. 따라서 짧은 기간안에 주택을 판매할 계획이 있거나, 자금이 생겨 갚을 계획이 있는 경우라면 HELOC이 유연하고 개방된 조건으로 인해 더 적합하지만, 그렇지 않은 경우는 다소 높은 이자가 부담이 됩니다.
대부분의 경우는 HELOC만을 사용하지 않고 모기지에 HELOC을 추가하여 활용하는 경우가 많고 이러한 방법이 대부분의 경우 유용하다고 볼 수 있습니다. 큰 금액은 모기지로 가져가되 일정 부분은 HELOC으로 가지고 있어서 갑작스런 필요에 사용할 수 있도록 해 두는 것입니다.
종종 어떤 분들은 모기지는 소득에 따라 받지만, HELOC은 주택을 담보로 소득에 관계없이 받을 수 있다고 생각하는 분들이 있어서, 주택 가격이 올랐으니 HELOC을 더 받을 수 있지 않을까 생각하시는데, HELOC 또한 모기지와 마찬가지로 소득에 따라 받을 수 있는 금액이 정해지게 됩니다.
주택 가격이 올라 더 받을 수 있는 가능성은 있으나 소득 또한 한가지 지표로 받을 수 있는 금액이 정해지게 됩니다.
주택을 구매하면서부터 모기지와 HELOC을 같이 받는 경우도 있고, 모기지를 받은 후에 필요에 따라 HELOC을 추가로 받는 경우가 있습니다. 상황이 허락한다면 모기지와 함께 HELOC을 받아 놓는 것이 좀더 편리하다고 볼 수 있습니다.
만일 주택에 HELOC이 큰 금액이 있고 높은 이자가 부담이라면, 이를 고정이나 변동 모기지로 변경이 가능합니다. 은행에 가셔서 이를 요청하면 쉽게 변경할 수 있습니다.
내가 변동모기지를 가지고 있으면 고정모기지로 바꿀 수 있고, HELOC을 가지고 있으면 모기지로 바꿀 수 있지만, 반대로는 가능하지 않습니다.
자신의 상황에 따라, 모기지가 더 낫거나 또는 HELOC이 옳은 선택일 수 있습니다. 자신의 상황에 대해 충분히 의논하고 전문가와의 상의를 통해 결정하시는게 좋습니다. 지금 나에게 있는 모기지와 HELOC도 다시 한번 살펴보는 것도 비용을 절감하는 좋은 방법이 될 수 있습니다.