몬트리올 은행 소속의 경제분석가에 따르면 캐나다 은행(Bank of Canada)이 금리를 인상하고 있는 것이 온타리오 정부가 외국인(비거주자) 주택구매에 새로운 지방세를 부과하는 것과 병행이 될 때 주택가격은 10% 이상 하락할 수 있다고 진단했다.
BMO의 수석 경제학자 로버트 카브치치(Kavcic)는 고객들에게 보낸 분석글에서 “여러 정책 부문에 걸쳐 캐나다 주택 가격에 대한 전방위적인 개입이 있다”고 썼다.
그는 남은 올해 기간동안 집값에 타격을 입을 수 있는 가장 큰 요인으로서, 앞으로 몇달간 계속 상승할 금리와, 부동산 투기꾼과 비거주 외국인 구매자에 대하여 새롭게 혹은 더 높게 부과할 세금을 꼽았다.
로이터 통신은 캐나다 중앙은행이 2022년 말까지 기준금리를 최대 225bp(2.25%)까지 올릴 수 있다고 금융시장에서 예상하고 있다고 보도했다. 이러한 인상이 이루어지면 기준금리가 현재 0.5%에서 남은 9개월에 걸쳐 2.75%로 가파르게 상승할 수 있다.
그렇게 하기 위한 일환으로 중앙 은행은 4월 13일에 열리는 다음 회의에서 금리를 0.5% 포인트 인상하는 조치를 단행할 수 있다 (통상적으로는 회의 때마다 0.25%씩 상향). BMO의 경우 그 다음 두 번의 회의에서 중앙은행은 각각 0.5%(50bp)씩 인상하고 7월에는 0.25%(25bp)씩 인상하는 형태로로 복귀할 것으로 내다봤다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 올해 초 첫번째로 이자율을 0.25% 인상했는데, 일부 관측통들은 이러한 움직임이 이미 뜨거운 캐나다 주택 시장에 “냉각 효과”를 주었다고 말한다.
BMO 분석가는, 인플레이션이 가파르고 주택가격이 계속해서 기록을 경신하고 있는 가운데 중앙은행은 금리인상에 뒤쳐지고 있다고 말한 적이 있다며, 이 때문에 캐나다 중앙은행은 빠르게 움직일 것라고 내다봤다.
“금리인상은 집값상승과 인플레이션의 속도를 보다 광범위하게 진정시키기 위해 취할 수 있는 단일조치 중에 가장 큰 조치이다.”
그러나 Bank of Canada만 주택시장을 표적으로 삼고 있는 것이 아니다.
온타리오주는 저번 주에 비거주 외국인 구매자에 대한 기존 세금을 20%로 인상하고 이 정책을 주 전체로 확대할 것이라고 발표했다. Nova Scotia 역시 비거주 외국인 구매자에 대한 구매세 제도를 시행할 것이라고 밝혔다.
BMO 분석가 Kavcic은 투자자와 부동산 투기꾼의 참여가 캐나다 주택 가격을 상승시키는 요인 중 하나라고 주장한다.
“지난 1년 동안 일부 투기 및 투자자들의 활동으로 인해 소득, 고용, 인구 통계학적 펀더멘털 이상으로 가격이 상승했다.”라고 그는 말한다.
과거의 경험으로 볼 때 Kavcic씨는 Bank of Canada와 Ontario 경제정책자들의 동반적 움직임을 통해 집값을 낮출 수 있다고 말했다.
그는 상황이 온타리오주가 처음으로 비거주 외국인 주택구매자 세금을 도입한 2017년과 비슷하다고 설명한다. 동시에 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)도 만연한 물가상승을 억제하기 위해 금리를 인상하는 사이클에 진입하고 있었다.
결과적으로 광역 토론토 지역의 단독주택 가격이 10~15% 하락했다고 Kavcic씨는 말한다.
“이는 집값이 매우 강세를 보였던 지난 싸이클에 대한 조정이다. 지금처럼 거품이 많지 않았을 때였던 2017년 초 이후에 10% 정도 하락했던 것에 비교해 본다면 그 이상 하락할 수도 있을 것이다.”
캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 팬데믹 기간 동안 캐나다의 평균 주택 가격이 2021년에 전년 대비 26.6%나 급등했기 때문에 주택가치가 금리인상으로 인해 15%까지도 떨어지더라도 Bank of Canada 입장에서는 문제되지 않을 것이라고 Kavcic씨는 말한다.
“중앙은행은 인플레이션을 관리하는 것을 목표로 하는 은행이며 그들의 첫 번째 임무는 인플레이션을 1~3% 범위로 낮추는 것이다. 그 부작용으로 집값이 하락한다하더라도 그들은 감수할 것이다.”