(임성주) 요즘 부동산 붐과 맞물려 좋은 전매 물건이 많이 나오고 있습니다. 그러나 전매 프로세스를 정확히 이해해야 매매 당사자가 원치않는 불이익을 방지할 수 있습니다.
전매란 원 계약자가 빌더에게 구입한 계약(권리+의무)를 사는 것을 말합니다. 실 부동산을 사는 것이 아니라 Paper 를 구입하는 것이지요 “ Sells the Paper”
전매의 이유는 여러가지가 있겠지만 1. 매매자의 환경변화 2.금융적인 문제 3. 부동산의 이익 실현등을 들 수있읍니다.
콘도등의 전매 시기는 보통 빌더와의 계약서 (APS) 에 나와있는데 대부분 시기가 제한적입니다. 또한 전매를 허용하지 않는 프로젝트도 있으니 계약서 작성 후 변호사 리뷰시 반드시 확인해야 합니다. 전매는 MLS 및 일반 매체에 대부분 광고를 허용치 않으므로 일반 부동산 매매보다 어려운 것이 사실입니다.
전매 클로징은 아래와 같이 3가지 시점으로 네고할 수 있으나 경쟁력이 있는 전매 물건의 클로징은 대부분 빌더 Consent 가 나는 시점이라고 할 수 있습니다.
- 빌더 동의가 나는 시점, 2. Occupancy 시점, 3. Legal Closing 시점
대금 지급은 원 구입자가 지불한 디포짓과 가격 변화에 따른 프리미엄을 모기지 도움없이 한꺼번에 지불해야 하는 경우가 대부분이라 많은 현금보유가 있는 사람만이 구입할 수 있는 한계가 있습니다. 간혹 디포짓만 지불하고 프리미엄은 클로징시 지불하는 경우도 있습니다.
전매에서는 셀러를 Assignor 바이어를 Assignee 라고 합니다. 위에서 설명한대로 부동산 거래의 가장 큰 거래망인 MLS를 이용치 못하기 때문에 일간지,주간지,까페, SNS 전매사이트등을 이용해야하는 한계때문에 셀러,바이어 찾기가 매우 어렵습니다.
전매 절차는 아래와 같은 절차를 밝아 권리와 의무가 넘어갑니다.
- 전매 리스팅및 오퍼접수
- 오퍼 F/U ( 변호사 리뷰)
- 빌더 컨센트 요청
- 전매권 이양
변호사 리뷰시 필요한 서류로는 오퍼, Original APS, Evidence of Compliances (디포짓 영수증) , Colour Selection 등이 있으며 변호사 리뷰가 완료되면 거래가 완료되고 빌더에 대한 동의 절차를 진행합니다. 최초 계약시에 빌더가 주는 Condo Doc 및 중간 중간 디포짓을 받았다는 영수증인 Evidence of Compliance 는 잘 보관하셔야 합니다. 나중에 이 서류를 빌더변호사에게 요청할 시 경비를 청구하는 경우가 많기 때문입니다.
빌더에게 제출할 서류로는 Assignee 정보, Assignment Fee, 모기지 승인서가 있으며 기간은 몇 일에서 수주까지 소요됩니다.빌더는 전매 동의를 내주면서 몇가지 단서 조항을 다는 것이 보통입니다. 이 단서로는 HST Rebate 빌더에게 지급, 원매매자에게 주었던 인센티브 삭제등이 있습니다. 간혹 Development Cap,클로징 크레딧 등의 커다란 인센티브를 삭제하는 빌더들도 있어 바이어는 주의가 필요합니다.
간혹 셀러,바이어가 변호사를 선정치 않고 직접 진행하는 경우도 있는데 여러가지 변수가 발생할 수 있으므로 반드시 변호사를 선정해서 진행하시길 바랍니다. Assignor 가 캐나다 거주자가 아닌경우 외국인에게 적용하는 판매 금액의25%를 변호사가 Withholding 할 수도 있습니다.
이렇케 빌더 동의가 나면 Assignee 는 Assignor 에게 잔금을 지불하게 되고 이로써 전매절차는 종료가 되고 유닛에 대한 권리와 의무가 넘어가게 됩니다.
전매거래의 장단점을 알아보겠습니다. 한마디로 셀러보다는 바이어가 매우 유리한 거래라고 할 수 있습니다. 셀러측에서 본 장점으로는 1.디포짓과 프리미엄의 조기회수 2. Land Transfer Tax/ HST Rebate 안내도 됨등의 장점이 있는 반면 1.전매 광고등 마케팅의 제한으로 매매가 오래 걸릴 수 있고 제 값 받기가 어려움 2. 전매에 따른 양도차액 신고 3.디포짓과 프리미엄에 대한 HST 부과등 금액측면에서 많은 손해가 발생할 수 있습니다.
정부에서는 전매에 대한 감시를 매우 타이트하게 한다고 할 수 있습니다. 간혹 전매거래에 대한 이익을 다음 해 소득신고에 누락함으로써 이에 대한 세금은 물론 많은 벌금을 내는 경우도 있기에 이에 대한 세금 납부는 철저히 해야 합니다. 전매로 인한 차액은 50%를 반영하는 Capital Gain 이 아닌 100% 소득인 비지니스 인컴입니다.
전매시 Assignor 는 양도차액에 대한 세금은 물론 Small Builder 로 간주하여 기존에 납부한 디포짓과 차액에 대한 HST 납부 책임이 있습니다. 이를 간과할 경우 시간이 지나서
세금 미납에 대한 납부는 물론 많은 벌금을 추가로 낼 수 있으니 주의를 기울이셔야 합니다. 기존에는 Assigner 의 Intents 에 따라 적용기준이 불분명하게 적용하였으나 금년부터는 이유에 상관없이 HST를 부과하게 된 것입니다.
보통 전매 비용은 원 계약서에 나타나 있는데 Assignor 가 통상 부담하게 됩니다. 그리고 Assignee 가 클로징을 못할 시 책임은 Assignor 가 지도록 통상 되어있어 주의 하셔야 합니다. 그리고 입주 이후에 전매가 이루어 질 수도 있는데 단 하루라도 유닛에 사람이 거주하게 되면 더 이상 전매 거래가 되지 않으므로 유닛에 거주한 적이 없음을 Assignee 측에서는 반드시 확인해야 합니다. 나중에 CRA 감사등에서 하이드로, 인터넷 영수증을 통해 거주가 확인되면 Assignor 에게 과세하게되나 Assignor 를 찾기가 어려울 시 Assignee 에게 과세가 될 수도 있습니다.
요즘은 계약서의 가족간 Name Change 할 때 양도 차액 회피를 방지하기 위해서 전매를 통한 양도를 많이 하게 됩니다. 이처럼 전매는 일반 부동산 거래보다 복잡한 것이 사실입니다. 전매 거래에 많은 경험이 있는 에이전트와 변호사를 통해서 거래를 추진하시길 권해드립니다.
Sungju Lim (임성주)
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