캐나다 전역에서 주택 판매가 둔화되고 가격이 하락하면서 주택 소유자와 예비 구매자는 모두 팬데믹 이후 금리가 상승함에 따라 주택 가치가 얼마나 낮아질 지 궁금하다.
그러나 가격이 얼마나 낮아질지는 살고 있는 지역에 따라 다를 것으로 보인다. Desjardins Economic Studies의 최근 보고서에 따르면 팬데믹에서 가장 큰 성장세를 보였던 도시가 이제는 가장 큰 폭으로 주택 값이 하락할 것으로 예측한다.
토론토와 밴쿠버를 포함한 주요 캐나다 주택시장은 캐나다 중앙은행이 지난 3개월 동안 금리를 인상하기 시작하면서 4월과 5월에 판매가 줄어들었고 가격도 하락했다.
RBC 경제학자 로버트 호그(Robert Hogue)씨는 지난주 보고서에서 “시장에 냉랭한 바람이 불고 있어 수요가 줄어들고 있고 주택 재고가 쌓일 시간이 주어짐에 따라 주택 가격이 팬데믹 기간의 최고치에서 계속해서 하락할 것으로 예상된다.”고 평가했다.
Desjardins의 Canadian Economics 수석 이사인 Randall Bartlett씨는 금리 인상이 “팬데믹 기간 동안 발생한 주택 시장의 거품을 터뜨리는 핀” 역할을 하고 있다고 말했다.
지난 주에 발표된 Desjardins 보고서에 따르면 올해 2월 전국 주택 가격이 정점을 찍었으나, 2023년 말까지 캐나다의 평균 판매 가격은 그로부터 15% 하락할 것으로 예상했다.
캐나다 거의 모든 주택시장에서 어느 정도는 하락이 예상되지만 일부 지역에서는 가치가 더 빠르게 하락할 수 있다.
예를 들어 대서양 연안지역(Maritimes)에서는 Nova Scotia와 New Brunswick의 가격이 해당 기간 동안 20%는 하락할 것으로 예상된다. 온타리오와 PEI는 18%, BC주는 최대 15%까지 하락할 것으로 보인다.
Desjardins는 낮은 금리를 보이고 도시인들이 대도시를 떠나던 지난 2년 동안 가장 높은 가격 상승을 보였던 주택시장이 이제 가장 큰 집값 하락을 목격하게 될 것이라고 예측한다.
Royal LePage의 COO인 Karen Yolevski씨는 “캐나다의 주택 시장은 국가적인 추세도 있지만 실제로는 개별 소규모 시장으로 구성되어 있으며 각각의 시장은 고유한 경로를 따른다.”고 말한다.
Desjardins는 팬데믹 기간 동안 가격이 좀 더 완만한 속도로 상승했던 주(알버타, 서스캐처원, 뉴펀들랜드, 래브라도 등)는 내년 말까지의 하락폭이 상대적으로 적을 것으로 예상한다.
몬트리올, 토론토, 밴쿠버를 포함한 주요 도시도 이민 허브로서의 역할로 지속적인 수요가 있기 때문에 하락 폭이 제한적일 수 있다.
그러나 노바스코샤와 뉴브런즈윅과 같은 시장에서는 가격이 2019년 말부터 2월에 기록된 최고점까지 거의 70%나 상승했으며 따라서 하락할 여지가 훨씬 더 많다고 Bartlett씨는 말한다.
팬데믹이 시작되면서 많은 근로자들이 대도시를 버리고 더 멀리 떨어진 곳으로 이사하며 더 저렴한 주택 시장을 찾았다.
이제 캐나다 전역의 많은 직장에서 직원들을 사무실로 다시 불러들이기 시작했으며 반대 현상이 나타날 수 있다.
Bartlett씨은 “사람들은 어떤 방식으로든 직장으로 복귀할 것이다.”라고 말한다.
Bartlett은 광역 토론토 지역에서 일하던 시민들이 비슷한 급여를 받고 더 저렴한 지역 사회에서 원격으로 일하기 위해 주변지역으로 이사하면서 온타리오주 자체가 국가적 추세의 축소판이 되었었다고 말한다.
그 결과, Desjardins에 따르면 토론토에서 차로 몇 시간 이내의 거리에 있는 도시(그 중 Bancroft, Windsor-Essex, Tilsonburg)가 향후 18개월 동안 가격하락 위험이 가장 높을 것으로 예측한다.
Desjardins는 토론토 주변 도시가 2022년 2월에서 2023년 12월 사이에 온타리오에서 가장 급격한 주택 가격 하락을 경험할 것으로 예상한다.
그러나 팬데믹이 진정되어 가는 동안, 모든 근로자들이 예전으로 돌아가기를 원하지는 않을 것이다.
Yolevski씨는 주택구매자들은 현재 이자가 얼마나 오를지에 대해서 뿐 아니라, 팬데믹 이후에 어떤 종류의 라이프 스타일이 구현될지를 관망하면서 지금은 약간의 교착상태에 있다고 말했다.
Bartlett씨도 이에 동의하며 원격 또는 하이브리드 근무 방식이 유지될 경우 소규모 커뮤니티에서의 급격한 가격 하락은 억제될 수 있을 것으로 기대한다고 말했다.
Desjardins는 각 주에서 최소한 완만한 정도의 가격 하락이 있을 것으로 예상하지만 Bartlett은 그러한 예측은 붕괴 수준이 아니라 조정 수준이라고 말한다.
그는 주택 시장에서 가격이 팬데믹 이전 수준 이하로 떨어질 가능성은 거의 없다고 말했다.
이자율이 얼마나 올라갈 것인가가 가장 큰 미지수라고 Bartlett은 지적한다. 그는 Desjardins가 캐나다 중앙은행이 최고 2.0%에서 2.25%까지 금리를 인상할 것으로 예상하면서 이는 대부분의 예측보다 순화된 예측치라고 말한다.
그러나 중앙 은행은 만연한 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 3%까지 올려야 할 수도 있다고 경고한 바 있다.
Tiff Macklem 캐나다 은행 총재는 지난 주, 캐나다 경제는 계속해서 인상된 금리를 감당할 수 있다고 믿으며 주택 시장은 중앙은행이 금리의 영향을 평가할 때 고려하는 여러 요소 중 하나일 뿐이라고 말했다.
Bartlett은 “만약 중앙은행(Bank of Canada)이 인플레이션을 억제하기 위해 더 심각한 조치를 취해야 한다고 결정하는 경우 주택시장은 더 큰 조정이 올 수 있다.”고 말한다.
설사 조정 폭이 Desjardins의 예측보다 더 가파르다 하더라도 Yolevski는 주택 가격은 시간이 지남에 따라 예전보다는 더 상승하는 경향이 있다는 것이 주택 소유자들에게는 다소 위안이 될 것이라 말했다.
그녀는 ‘거주할 장소’로서 집을 구매하는 것이 우선적인 목적이고 ‘가치 증식’이라는 목적은 부차적인 대부분의 구매자들에게 단기간의 가격 하락이 투자를 위축시키지는 않을 것이라고 예측한다.
Yolevski는 “주거할 곳을 매입하는 경우 장기적인 시각으로 구매하는 것이므로 이러한 주택가격의 하락은 그다지 매입자들에게 큰 영향을 미치지는 않을 것이다. 시간이 더 지나면서 강한 시장이 형성될 것 같다.”고 말했다.