(최수태) 본인 거주 주택 외에 렌트 수익을 목적으로 임대용 콘도 분양을 받아 투자를 해온 사례가 많다. 지금까지는 렌탈인컴이 모기지 원금과 이자 및 재산세, 기타 관리비까지 내고도 남는 구조가 되었기에 비교적 모기지를 받을 수 있는 기본 조건을 충족할 수가 있었으나 지금은 렌탈인컴의 증가보다 콘도가격의 상승에 따른 모기지 금액 증가 및 금리 인상등으로 어려워진 환경이 되었다.
렌탈콘도가 많으면 많을 수록 거기에 모기지가 있다면 부채비율(TDS)은 계속 증가하기에 왠만한 고소득자가 아니라면 다주택에 대한 모기지를 받기가 쉽지가 않다.
그러나 은행별로 임대소득과 거기에서 발생하는 비용(모기지 원금과 이자, 재산세, 관리비)에 대해 부채비율을 인정 하는 방식이 다르기에 전문가와 자세한 분석과 함께 계획을 세워 나간다면 임대용 다주택에 대한 모기지 역시 진행이 가능하다.
다주택자 및 렌탈 주택에 대한 모기지를 취급함에 있어 은행에 따라 몇 가지 제약 사항이 있다.
- 통상 한 은행에서 최대 다섯 개의 주택까지만 모기지를 할 수 있다.
- 보유 주택 수가 다섯개가 넘으면 모기지를 해 주지 않는 은행도 있다.
- 렌탈 인컴은 최저 50%에서 100%까지 인정한다.
- 약간의 현금 자산을 요구한다.
- 거주중인 주택에 소요되는 비용은 Family income의 44% 이하여야 한다.
- 각각의 임대주택의 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 1.0 이상 이어야 한다.
- DSCR greater than 1.0 : 렌탈 인컴이 주택에 소요되는 모든 비용(모기지 원금과 이자, 재산세, 관리비등)을 상환하기에 충분한 수입을 가지고 있는 상태이다. DSCR 1.25라는 것은 렌탈 주택의 비용을 상환하는데 필요한 금액보다 25% 더 많은 수입을 올린다는 것을 의미한다.
분양 받은 여러 개의 콘도에 대한 다양한 모기지 사례가 있지만 최근 열 번째 렌탈 콘도에 대한 모기지 사례를 공유하고자 한다.
신규 분양 받은 렌탈 콘도에 대한 모기지 요청을 받아 현재 거주중인 주택과 아홉 개의 렌탈 콘도에 대한 면밀한 분석을 시작하였다.
부부 합산 인컴은 5만불 정도 되나 거주중인 주택과 기존 여덟 개의 렌탈 콘도 모기지 총액은 무려 2밀리언이 넘는다.
그러나 다행히 대부분의 콘도가DSCR 1.0이 넘기에 현금 흐름에는 전혀 문제가 없는 상황이었으며, 10만불 정도의 여유자금도 보유하고 있었고 인컴 대비 거주중인 주택에 소요되는 비용이 약간 높았으나 부채 재조정을 통해 은행의 가이드라인을 충족할 수가 있었다.
이제는 더 이상 은행에서 모기지를 받을 수 없다 결론짓고 포기한 상태였으나 좋은 조건의 Good Debt으로 클로징을 하게 되어 너무 만족해 하셨다.
다주택을 보유하고 있고 좋은 부채로 레버리지를 해야 한다면, 그리고 클로징 해야 할 여러 개의 분양 콘도를 보유하고 있다면 충분한 시간을 가지고 은행별 모기지 가이드라인을 충족시킬 수 있도록 모기지 전문가와 상의 하시기 바랍니다.
