(기사제공: 임성주) 이번 주부터 2주간은 신규 투자 유닛 관련 Q&A 로 진행합니다. 가장 빈도 수가 많은 질문을 선정하여 답변을 드리니 기타 다른 궁금하신 사항이 있으시면 별도로 문의하시기 바랍니다.
Q: 투자용 부동산 HST Rebate 은 어떻케 환급받는지요?
리세일 신규 부동산 유닛 세일 가격에는 HST Rebate $24,000~$27,000 이 New Home Rebate 이라는 형태로 포함되었습니다. 그러나 임대용 혹은 전매등의 거래로 빌더가 클레임할 수 없는 유닛에 대해서는 매입자 본인이 직접 정부에 클레임해야합니다. 변호사가 이를 대행해주는 경우도 있지만 많은 변호사들이 이 업무는 F/U 하지 않아서 회계사 혹은 본인이 직접 신청해야 합니다. 등기후 2년이내에 해야하며 본인이 직접거주하는 경우에는 HST New Housing Rebate Application for Houses Purchased from a Builder 폼을 렌트용으로 활용할 경우에는 HST New Residential Rental Property Rebate Application 이라는 양식을 사용해서 클레임하셔야 합니다.
Q: Tarion Warranty 는 어떻케 F/U 해야 하는지요?
Trion Warranty 는 신규 주택을 구입하는 소비자를 보호하는 프로그램입니다. 1년에서 7년까지 항목별로 하자사항을 클레임해서 고칠 수 있습니다. 등기기준이 아니라 입주기준으로30 Day, Day31~335, Year End, Second Year, Years 3~7, End of Warranty 로 기간을 나누어 소비자 하자 보수사항을 관리하고 있습니다. 그러나 대부분의 워런티는 2년이내에 끝나기 때문에 미리미리 요청하셔야합니다. HTTP://WWW.TARION.COM 에 가입하면 세부 내용이 나오며 하자보수 진척사항을 관리할 수 있습니다.
Q: Occupancy Closing 과 Legal Closing은 어떻케 다른가요?
유닛의 소유는 빌더가 갖고있으나 입주 자격을 주는 것을 Occupancy closing 이라고 하며 명실상부하게 소유권이 넘어오는 것을 Legal Closing (등기) 이라고 합니다. Occupancy closing 기간에는 이자분+재산세 추정분+ 관리비등이 부과되어 평상시 보다 많은 금액을 내셔야합니다. 현금 동원이 가능하신 분들은 빌더측과 이야기해서 잔금을 납부하고 재산세와 관리비만을 내실 수도 있습니다.
Q: 테넌트 보험이 있는데 오너 보험을 별도로 들어야 하나요?
보통 신규 유닛에 입주를 하게되면 빌더측에서는 2M Liability Coverage 보험을 가입하라고 합니다. 그러나 간혹 1년이 지나 테넌트 보험이 있으니 갱신하지 않는 집주인이 있습니다. 그러나 대부분의 테넌트 보험은 커버리지의 한계가 있습니다. 테넌트 소유물건들에 대해서는 커버가 되지만 구조물에 대한 커버리지는 안되기때문에 반드시 오너 보험을 계속 유지를 하셔야 합니다. 예를 들어 위층의 실수로 Water Damage 가 났을 경우 본인의 오너 보험으로 처리를 해야하기 때문입니다.
Q: 테넌트 렌트 인상은 어떻케 해야하나요?
온타리오 임대차 계약은 2006년 제정된 Residential Tenancies Act 적용을 받고 있습니다. 렌트비 인상은 매년 정부의 가이드라인에 따라 인상을 할수가 있지만 2018년11월 이후에 신축된 유닛들은 가이드라인 적용을 받지 않아도 됩니다. 코로나 상황으로 어려운 상황에 직면했던 2021년에는 모든 유닛에대한 임대료 상승을 금지하였고 2022년도는 1.2%, 2023년도는 2.5%로 상한선이 설정되어 있습니다. 렌트비 인상은 90일전에 세입자에게 문서로 통보하여야하며 N1 (Notice of Rent Increase) 양식을 사용하시면되며 렌트비 인상의 가이드라인 예외인 경우 N2 (Notice of Rent Increase Unit Partially Exempt ) 양식을 사용하시면 됩니다.
Q: 렌탈 인컴은 어떻케 보고를 해야하나요?
모든 렌탈 인컴은 반드시 소득신고를 하셔야 합니다. 이중 경비로 처리할 수 있는항목은 CCA Items, Insurance, Interest Charge. Maintenance & Repair, Professional Fees, Property Tax 등이 있으니 매달 엑셀 프로그램등을 이용하여 잘 기록을 유지하시는 것이 좋습니다. 비거주자 같은 경우는 렌트 소득의 25%를 원천징수로 내고 2년안에 비용을 공제받는 방법과 렌트 소득이 아닌 실제 순 렌트수입에 대해서 25%의 세금을 내는 옵션이 있습니다. 연초나 렌트 소득 발생전에 NR6 양식을 작성해서 CRA 제출하여 승인이되면 각종 경비(모기지이자, Property유지비용등)를 제외한 Net Rental 금액에 대해서만 25%를 예납하면 되며NR4 양식을 통해 신고하면 됩니다.
Q 테넌트가 말썽을 피우는데 어떻케 해야하는지요?
테넌트가 렌트를 안내는 경우,렌트를 지체하는 경우,집에 손상을 끼친경우,테넌트의 불법적인 행위,다른 사람의 일상생활을 방해한 경우, 렌트 계약서보다 인원이 초과하는 경우,타인의 안전을 침해한 경우에 집주인은 Tenant/ Landlord Board 에 세입자 퇴거 요청을 할 수있으나 어떠한 경우에도 집주인은 물리력을 사용할수 없기때문에 법적인 절차를 통해서 모든 문제를 해결해야 합니다. 또한 테넌트가 룰을 어기는 모든 경우 자료를 잘 수집하셔야 하며 이럴 경우에는 다음 날에 지체없이 서면통보하고 14일후에 Tenant/ Landlord Board 에 접수하여 법적 절차를 따르면 됩니다. 개인이 처리하기 어려운경우에는 변호사등의 도음을 받을 수 있으나 대부분의 변호사는 이를 F/U 안하니 전문 Paralegal 서비스를 받으셔야 합니다.
Q: 테넌트가 있는데 집을 팔아야 합니다. 어떻케 해야할런지요?
렌트로 유닛을 운영하다 사정에 의해서 팔아야할 경우 빈 유닛일 경우는 스테이징하거나 Vacant 상태로 팔면 되기 때문에 문제가 안되나 테넌트가 거주하는 상태에서 유닛을 매각하는 경우 여러가지로 주의를 기울여야 합니다. 제일 중요한 점은 현 테넌트의 쇼잉협조입니다. 특히 1년이 지나지 않은 유닛의 매각은 현 테넌트를 Assume 해야해서 더욱 더 경우의 수가 복잡합니다. 어렵게 오퍼가 접수되면 계약서가 Firm 이 된후 60일 기한을 주고 통보해야 합니다.(양식 N12) 정확히는 60일이 걸려있는 그 달의 마지막 날이 나가는 날짜가 됩니다.이 때 테넌트가 정해진 날짜에 유닛을 비어주어야하는데 간혹 저렴한 렌트등으로 안나간다고 하는 경우도 있어 골치 아픈 경우가 발생할 수도 있습니다.
Q: 비거주자 Withholding Tax 는 뭔가요?
비거주자가 부동산을 매각할 시 총매매가의 25%를 원천납부해야 합니다. 이는 신분의 불확실성으로 인한 원천징수세금이라 할 수 있습니다.
예를 들어, 총 대금이 $500,000인 경우 25%인 $125,000을 매매대금 지불 시 원천납세를 해야 합니다. 이 금액은 변호사가 홀드하게됩니다. 일반적인 부동산 매각시 뿐만아니라 비거주자가 전매(Assignment) 로 매각을 진행할 때도 변호사에 따라서 전체 금액의 25%를 변호사가 Hold 하는 경우도 있습니다. Clearance Certificate 을 받은 경우에는 25%가 아닌 양도 차액에 대해서만 납부할 수도 있습니다.
Q: 전매(Assignment)거래시 HST 가 부과되는지요?
과거에는 구입용도에 따라서 HST 부과 여부가 결정되었는데 새로 발표된 FederaL Budget 에 의해서 2022년 5월7일 이후 전매 거래 시 무조건 HST 가 부과됩니다. 또한 2022년 5월7일 이전에는 Assignment Consideration 이 디포짓과 Profit 이었지만 5월7일 이후거래에는 디포짓이 제외되어 이제는 Profit 과 Assignment Fee 에 대해서만 HST 를 납부하시면 됩니다. 또한 전매거래 Profit 은 Capital Gain 이 아닌 비즈니스 인컴이라는 사실을 아셔야 합니다.
