캐나다에 거주하는 많은 분들이 임대용 콘도, 건물,상가등을 임대하여 일정 소득을 만들어내고 있는데 이럴 경우 매년 소득 신고시 T776 양식을 이용하여 총 임대소득과 비용등을 기록해 인컴택스 신고시 보고해야 합니다. 이러 경우 공제되는 항목은 당해년도 이자,재산세,수리비,관리비,보험료, 전문가 경비,감가상각등이 있습니다.
그러나 비거주자의 경우 각별한 주의가 필요합니다. 캐나다에서는 기본적으로 비거주자가 부동산을 소유하는 것에 대해서는 특별한 규제가 없습니다. 단지 외국인의 부동산 취득에 대해서는 부동산 투기억제 대책으로 많은 억제책을 시행하고 있습니다.
비 거주자가 아무 생각없이 임대 소득에 대해 보고하지 않고 방치하고 있다가 나중에 부동산 처분시 미납된 임대 소득및 양도 소득등이 합쳐져 이에 대한 부담이 클 수 밖에 없습니다.
캐나다에서는 비거주자는 임대소득,양도소득,이자소득등에 대해 25%를 원천징수세로 납부하도록 되어 있습니다. 원천징수는 캐나다 거주 에이전트를 선임해서 이루어질 수 있는데, 에이전트가 임차인으로부터 임대료의 25%를 캐나다 국세청인 CRA에 납부하게 되며 이럴 경우 25% 원천징수세는 캐나다에서의 최종 의무가 되어 따로 세금보고를 하지 않아도 됩니다. 그러나 이 경우 부동산 운영에 따른 각종 경비를 공제 받을 수 없어 캐나다에 거주하는 거주민에 비해 많은 손해를 볼 수 있습니다.
다른 방법으로는 T1159- Income Tax Return for Electing Under Section 216 보고서를 통해, 캐나다 거주자들과 동일한 임대 공제 혜택 (CCA도 포함)을 받고 총 임대소득이 아닌, 임대 순수익에 대한 세금만 납부할 수도 있습니다. 비록, 총 임대소득의 25%가 원천징수가 되어도, 이 보고서를 제출하면 순수익에 대한 세금과 25% 원천징수세의 차액을 환급받게 됩니다. Section 216 보고서는 회계연도가 끝나고 2년 내로 보고해야 합니다. 그러나 이 경우 역시 일단은 25%를 원천 납부해야해서 전체적인 현금흐름에 차질이 발생 할 수 있습니다.
이러한 문제점을 보완하기 위해서는 NR6 Form 을 이용해서 첫 임대료를 받기 전 혹은 회계연도의 전 날까지 대행 에이전트를 선임해 이 서류를 제출하는 방법이 있습니다. 이 서류가 승인되면 매달 임대료를 산출해 전체 금액이 아닌 임대 순수익 (Net Rental Income)에 대한 25%를 원천징수 납부하면 됩니다. 위 두 경우와 비교해서 많은 이점을 갖고 있지요. NR6를 작성할 때 필요한 정보는 비거주자의 정보, 임대 놓은 부동산 주소, 총 임대소득, 총 지출비용 및 세부내역, 순수익, 그리고 캐나다 에이전트에 대한 정보가 필요합니다.
모든 것을 정리한 예를 들어보면, 한국에 거주하는 비거주자가 캐나다에서 월 $5,000불의 임대소득을 벌 때, 별다른 조치를 취하지 않으면 매달 $1,250불이 원천징수되며 캐나다에서의 최종 의무가 됩니다. 하지만 회계연도가 끝난 후, T1159 Section 216 보고서를 2년 내로만 제출하면 순수익에 따라 세금이 계산되어 25%보다 낮은 세율로 인해 원천징수된 세금 일부를 환급받게 된다. 만약 여기서 임대가 시작하기 전에 NR6를 제출하고 승인받으면, 월 총비용이 $3,000이였을 경우, $2,000불에 대한 25% 원천징수세가 적용되어 $1,250불이 아닌 $500불만 원천징수 납부하면 됩니다.
