(임성주 칼럼) 렌트로 유닛을 운영하다 사정에 의해서 유닛을 팔아야 할 경우 빈 유닛일 경우는 스테이징하거나 Vacant 상태로 팔면 되기 때문에 문제가 안되나 테넌트가 거주하는 상태에서 유닛을 매각하는 경우 여러가지로 주의를 기울여야 합니다.
골치 아픈 테넌트 혹은 낮은 렌트비를 내는 테넌트를 내보내기 위해 매각한다고 하고 다른 테넌트를 구하는 등의 수단으로 사용하시면 안됩니다. 나간 테넌트가 추적해서 리포트 되는 경우 상당한 벌금이 부과됩니다.
현재 테넌트에게 Landlord 가 집을 팔 예정이라는 내용을 알리고 쇼잉 협조를 받아야 하는데 특히 현재와 같은 코비드 상황에서는 테넌트와의 쇼잉 협조가 가장 매매의 키가 됩니다.
첫 1년 렌트기간이 지난 경우와 첫 1년 렌트 기간이 안지난 경우 두가지 케이스로 나누어서 설명을 드리겠습니다.
테넌트가 있는 상태에서 집 매각하기(첫 1년 렌트기간이 지난 경우)
현재 테넌트에게 Landlord가 집을 팔 예정이라는 내용을 알리고 쇼잉 협조를 받아야 합니다. 특히 코비드 상황에서는 테넌트가 프라이버시나 개인 건강을 이유로 쇼잉 협조가 원만하지 못한 경우가 많기에 테넌트와의 쇼잉 협조가 가장 커다란 매매의 키가 됩니다. 렌트 계약시 매각등의 이유로 쇼잉있을 때 적극 협조한다는 문구를 스케쥴에 넣어두어야 합니다.
어렵게 오퍼가 접수되면 계약서가 Firm이 된후 60일 기한을 주고 통보해야 합니다(양식 N12). 정확히는 60일이 걸려있는 그 달의 마지막 날이 나가는 날짜가 됩니다.이 때 테넌트가 정해진 날짜에 유닛을 비어 주어야 하는데 간혹 저렴한 렌트 등으로 안 나간다고 하는 골치 아픈 경우가 발생할 수도 있습니다.
사는 사람은 Vacant 상태로 사기를 원하기 때문에 통상 이런 내용을 조건으로 겁니다.
이 경우 반드시 테넌트에게 1개월치 렌트를 보상해야 합니다. 아래는 N12 에 나와있는 내용입니다
테넌트가 있는 상태에서 집 매각하기(첫 1년 렌트기간이 안 지난 경우)
이 상황에서는 사는 사람이 현재 테넌트를 assume 해야해서 더 복잡합니다. 본인이나 가족이 살려고 하는 사람은 구매할 수 없어서 거래 성사 확률도 반 이상 줄어듭니다. 리스팅시 언제까지 계약기간이 남아있고 렌트는 얼마란 사실을 매수자에게 알려주어야 합니다.
테넌트에게 사정을 설명하고 쇼잉 협조를 얻어야 하는 것은 물론입니다. 처음 렌트 계약시 매각등의 이유로 쇼잉이 있을 시 적극적으로 협조하겠다는 문구를 넣어야함은 물론입니다.
오퍼가 Accept 되면 상황을 테넌트에게 알려주어야 합니다. 기존에 체크를 바이어 이름으로 바꿔 넘기던지 Closing Adjustment에 반영해야 합니다.
위 두 경우 다 테넌트 협조가 가장 필요한 상황입니다. 테넌트가 협조가 안되고 쇼잉 협조가 안될 때는 약간 골치아픈 상황이 발생됩니다. 물론 테넌트는 법적으로 쇼잉에 협조해야함은 물론인데 가끔 골치 아픈 테넌트가 있을 시 문제가 발생됩니다.
오픈하우스, 스테이징도 어려운 상태에서 제 값받기도 어려울 수도 있습니다. 매일 매일 쇼잉이 어려울 때는 주말에 시간을 정해서 한꺼번에 쇼잉을 하는 등 융통성을 발휘해야함은 물론입니다.
바이어의 입장에서도 어떤 테넌트인지도 모르는 상태에서 테넌트를 넘겨받아야하기에 껄그러운 것도 사실입니다. 가급적 유닛이 빈상태에서 매각하는 것이 원안이나 테넌트가 있는 상태에서 유닛을 매각할 경우 경험많은 에이전트를 고용해서 일처리 하시는 것을 권해드립니다.
