상업용 임대차 계약 시 유의사항

(임성주 칼럼) 좋은 장소에 상가를 빌려서 의욕적으로 비즈니스를 시작하려는 분들이 많습니다. 그러나 처음 시작인 임대차 계약을 잘 살피지 못하고 들어가서 나중에 낭패를 보시는 분들이 꽤 많습니다. 상업용 임대차계약이 주거용 임대차계약과 어떻케 다른 지를 반드시 아셔야 하는 이유입니다.

캐나다에서는 상업용 건물의 세입자를 보호하기 위해 정부가 적극적으로 개입하지 않는 반면에 주거용 세입자에게는 정부가 적극적으로 개입하여 보호해주는 모습을 보이고 있습니다. 그러면 상업용(상가, 사무실, 창고, 공장 등) 리스와 주거용 리스가 어떻케 다른지 알아보겠습니다.

상업용 임대차 관계법은 Commercial Tenancies Act (1990) 이며 이 법에는 정부의 개입을 통한 세입자 보호장치가 없습니다. 건물주와 세입자가 대등한 관계에서 시장원리에 입각하여 합리성을 바탕으로 당사자 간 합의에 따라 문제를 풀어나가도록 하는 데 그 초점이 맞추어져 있습니다.

한편 주거용 임대차 관계법은 Residential Tenancies Act (2006)로서 이 법에는 사회적 약자인 세입자들의 안정적인 주거생활을 보장하기 위한 사회정책적 요소가 많이 가미되어 있습니다. 비록 임대차계약의 제목이 상업용 임대차 계약이거나, 도시계획 상 상업용 건물을 임차한 경우라도 실제 거주용으로 사용하고 있다면 주거용 임대차관계법의 적용을 받게 됩니다.

또한 상가 임대차계약을 할 때는 자신이 문서에 서명한 이후에는 더 이상 보호받거나 기댈 수 없으므로 계약서에 적혀 있는 건물주인과 세입자의 의무와 책임사항, 계약의 기간, 임대료 조건, 건물의 유지관리, 재산세 및 기타 관리비 분담조건, 개선투자 등에 관한 사항들을 차근히 살펴보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 확인한 후에 서명해야 하며 Commercial Deal 을 잘 아는 변호사의 리뷰가 선행되어야 합니다. 만일 상업용 임대차 관련 법률과 임대차 계약서의 내용이 다를 경우 당사자간의 계약이 법률보다 우선 적용되는 점을 아셔야 합니다.

상업용 리스도 수많은 계약서 중 하나이므로, 랜드로드와 테넌트의 관계 및 각자의 권리와 의무사항은 리스 계약서에 나와 있는 대로 정해집니다. 물론, 리스에 나와 있지 않은 부분은 Commercial Tenancies Act라는 법안 및 판례에 의거 결정되지만, 웬만한 랜드로드들은 테넌트와의 일어날 가능성이 있는 세부 사안까지 생각해서 리스를 만들기에, 조항 하나하나 세심한 검토가 필요합니다.

랜드로드-테넌트간의 분쟁의 대다수는 리스계약서가 제대로 작성되지 않았거나 리스가 아예 없기 때문이므로, 쌍방의 책임과 권리를 최대한 정확하게 쓰고 숙지하는 것이 리스 분쟁 (따라서, 불필요한 법률비용, 손실금, 스트레스)을 사전에 막을 최선의 방법이라 생각됩니다.

상업용 리스 협상/계약 시 고려해야 할 조항들은 아래와 같습니다.

1. 리스 기간 및 옵션

상가임대차계약은 내가 하고자 하는 사업의 성공과 실패여부에 상관없이 계약조건에 적힌 임차료(Rent)를 리스(Lease)기간 동안 납부해야 할 의무를 지게 됩니다. 그러므로, 장기간의 리스 보다는 자신에게 적합한 리스기간을 정한 후 연장옵션을 가질 수 있도록 하는 것이 장기계약에 따른 위험을 줄이는 방법이 됩니다. 하지만, 경우에 따라서는 장기간의 리스확보 자체가 자신의 비즈니스 가치를 높이는 경우도 있습니다.

연장옵션을 행사할 경우 반드시 리스 만료일 몇 개월 전에까지 랜드로드에게 서면 통보를 해야 한다는 조항이 있는데 이 날짜를 어기면 연장옵션 행사 권리가 소멸하므로 각별히 주의해야 하며 연장 옵션 기간 동안의 렌트 금액 역시 연장옵션 조항에 나와 있는 방식 또는 금액대로 결정됩니다.

2. Exclusive Right (경쟁업체 배제)

같은 플라자/건물 내 나와 동일한 경쟁업체가 들어올 수 없게 하는 것은 매우 중요합니다. 물론 쇼핑몰과 같은 수요가 많은 건물에서는 이 조항의 삽입이 힘들겠지만, 중소 규모의 랜드로드 들은Exclusive Right 삽입에 관대한 편이니 가급적 이 조항을 삽입하시길 권해드립니다.

모든 법률 서류에는 단어의 선택이 매우 중요합니다. Exclusive Right 조항을 넣었다 하더라도 단어의 선택에 따라 비슷한 업종이 들어올 수도 있으니 경쟁업체의 입주를 포괄적으로 제한할 수 있는 조항을 추가하시기를 권해드립니다.

3. Restoration (원래 상태로 복원)

대다수의 랜드로드들은 테넌트가 리스 끝난 후 나갈 때는 처음 상태대로 복원하라는 조항을 넣는데 공사가 많이 들어가는 비즈니스의 경우 복원비가 만만치 않습니다. 따라서 리스 계약 전 협상 때 어떠한 부분이 복원 또는 제거돼야 하는지 어떤 것은 놔둬도 되는지 협의가 필요합니다.

또한 프랜챠이즈 계약 종료시에는 프랜챠이저가 레노베이션을 요구 하는 경우가 대부분입니다. 프랜챠이저는 이를 통한 이익 실현이 목적이므로 보통 시세보다 훨씬 비싼 경비를 요구하므로 이에 대한 협상이 필요합니다. 여기에서도 대부분 프랜차이저에게 받아들여지지 않기 때문에 어느 정도의 가격 협상 등이 필요하게 됩니다.

4. Additional Rent / Operating Costs

상업용 부동산 임대비는 SQ당 가격에 택스, 관리비용, 보험 즉, TMI (tax, maintenance and insurance)가 추가되는 형태인데 여기에 각종 유틸리티 비용, tenant 보험, 광고, 주차비 등이 추가로 들어갈 수 있습니다. 대다수의 상업용 리스는 NET Lease인데, 이는 리스에 나와 있는 Base rent에다가 랜드로드의 재산세, 건물보험, 건물 유지비 등 모든 관련 비용이 추가된다는 뜻입니다.

특히 규모가 큰 대형 랜드로드들은 자신들의 직원 급여, 휴가비 뿐만 아니라 건물에 관한 자신들 회계 비용, 변호사비용까지 포함하면서 Additional Rent에 추가 비용을 관리비/수수료 형식으로 테넌트에게 받을 수 있는 권리가 적힌 조항을 넣기도 함으로 이 부분에 관한 협상이 필요합니다.

5. Demolition 조항

상가건물을 중간에 허물고 다시 짓는 경우를 고려하여 상가 임대차 계약서에는 Demolition 조항이 흔히 있는데, 점포를 구하는 사업자가 가장 싫어하는 불안요소 중 하나가 됩니다. 하지만, 점포의 위치나 유동인구가 많은 상가의 경우 대부분 이런 조항은 표준 임대차계약서에 들어있습니다. 왜냐하면, 잠재적인 매각의 경우나 상가재개발 혹은 대규모 리노베이션 등의 상황을 고려하여 건물주에게 걸림돌이 될 요소들을 제거하기 위함입니다.

대개 힘의 균형이 아닌 상가건물주가 일방적 주도권을 쥐고 있는 경우가 많으므로 Demolition 조항을 제거하기란 쉽지가 않지만 절충방안으로서 일정기간 동안에는 Demolition 은 없을 것이라는 제한적인 보장조항을 둘 수도 있습니다. 예를 들어 처음 5년 동안은 데몰리션을 할 수 없고 그 후로는 최소 1년의 사전 통보를 줘야 한다든지 데몰리션 또는 위치 재조정의 경우 테넌트가 공사할 때 썼던 공사비의 전부/일부를 보상받는 수정안을 제시하는 방법등이 있습니다.

상업용 임대차계약과 관련된 분쟁이 발생하면 위에서 언급했듯이 정부가 세입자를 보호해주는 장치가 없으므로 변호사와 상의하여 이미 합의된 계약서 조항을 중심으로 대응책을 마련해야 합니다. 서로 합의가 안되는 경우에는 민사소송에 의존하여 해결할 수 밖에 없으므로 사전에 변호사, 회계사, 커머셜을 잘 아는 에이전트와 철저히 검토하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.