Status Certificate Review

(임성주 칼럼) 콘도를 구입할 때 계약서에 반드시 들어가야할 컨디션중 빠지면 안되는 것이  Status Certificate 입니다. Status Certificate은 콘도  Corporation 의 현재 상태를 나타내는 리포트라고 할 수 있습니다.

이 리포트를 점검함으로서 콘도의 재무 건전성,빌딩및  Amenities 의 상태등을 볼 수 있겠지요. S/S 리뷰의 목적은 크게 콘도 구입자가나  Mortgagor 가 Risks 를 받아 들일것인가? 에 달려 있다고 할 수 있겠습니다.

그렇다면 이 Status certificate 안에는 어떤 내용들이 있을까요?

​1. Status Certificate 주요 점검사항

• ​현재 유닛오너가 월별 관리비는 제대로 내고 있는지에 대한 정보
• 콘도  Board에 의한 관리비 증가에 대한 정보
• Reserve  Fund 금액(일반적으로  GTA 지역의  Reserve Fund 는 1  Million 정도)
• 주차장및  Locker 에 관한 정보

2. 법적으로 표시되어야할 항목들

•  유닛 관리비 정보
•  콘도   Board 에 부과된  Special Assessment
•  콘도  Declaration, By-laws, Rule 에 관한 사항
• 콘도  Corporation 의 현재 예산
•  Corporation Director, Officer 이름및 주소
•  보험관련 정보
•  Management  계약사항
•  Last General Meeting  Minutes
•  가장 최근의 Reserve Fund Study 복사본 (이는  Reserve Fund 금액뿐만 아니라 90일안에 영향을 줄 수 있는 계획등이 포함되어 있음)
• 콘도에 대해 걸려있는 법적 소송
• 회계년도  Leased Units Statement 등등

보통 오퍼에 기재되어 있는  Unit, Level 넘버가 틀린 경우가 많은데 이는 4층,13층등이 없는데 기인하고 만약 틀린 경우에는 반드시 수정하는 것이 좋습니다.

또한 MLS 에 기재되어 있는 관리비도 틀린 경우가 많으므로 확실히  Status Certificate 에 나와있는 정확한 금액으로 수정해야합니다.

콘도  Status Certificate 중에는 중요 항목이 빠져있거나 회계기관에 의한  Audit 이 빠져있는 경우도 있는데 이는 모기지를 얻는데 문제가 있을 수 있으며 바이어에게 커다란 경비의 부담이 될 수도 있으므로 하나 하나 꼼꼼이 짚어 보아야 합니다.

 Status Certificate 은 셀러 혹은 바이어 어느 쪽이 오더할 수 있으나 거래의 신속성, 오퍼가 왔다 갔다 하는 동안 불확실한 상황이 발생할 수있다는 점을 감안하여 셀러가 미리 준비해 놓는 것이 좋습니다.

콘도  Corporation 에 따라서 요청하는 업체가 다른데  Conduit, Condo Café, First Service Residential 등에 오더할 수 있으며 가격은 $100 이 넘어갈 수 없습니다. 소요되는 기간은 10  Business Days 를 넘어갈 수 없습니다.

변호사가  Status  Certificate 을  리뷰한다고 완벽하다고는 할 수 없습니다.  Unregistered Lien 등은 나타나지 않기때문입니다. 그러나 현재 상태및 미래에 발생할수도 있는 위험을 방지하기 위한 이 리뷰는 매우 중요한 절차입니다. 거래를 위해 이 절차를 생략하는 일이 없어야할 것입니다.