(임성주 칼럼) 콘도를 구입할 때 계약서에 반드시 들어가야할 컨디션중 빠지면 안되는 것이 Status Certificate 입니다. Status Certificate은 콘도 Corporation 의 현재 상태를 나타내는 리포트라고 할 수 있습니다.
이 리포트를 점검함으로서 콘도의 재무 건전성,빌딩및 Amenities 의 상태등을 볼 수 있겠지요. S/S 리뷰의 목적은 크게 콘도 구입자가나 Mortgagor 가 Risks 를 받아 들일것인가? 에 달려 있다고 할 수 있겠습니다.
그렇다면 이 Status certificate 안에는 어떤 내용들이 있을까요?
1. Status Certificate 주요 점검사항
- 현재 유닛오너가 월별 관리비는 제대로 내고 있는지에 대한 정보
- 콘도 Board에 의한 관리비 증가에 대한 정보
- Reserve Fund 금액(일반적으로 GTA 지역의 Reserve Fund 는 1 Million 정도)
- 주차장및 Locker 에 관한 정보
2. 법적으로 표시되어야할 항목들
- 유닛 관리비 정보
- 콘도 Board 에 부과된 Special Assessment
- 콘도 Declaration, By-laws, Rule 에 관한 사항
- 콘도 Corporation 의 현재 예산
- Corporation Director, Officer 이름및 주소
- 보험관련 정보
- Management 계약사항
- Last General Meeting Minutes
- 가장 최근의 Reserve Fund Study 복사본 (이는 Reserve Fund 금액뿐만 아니라 90일안에 영향을 줄 수 있는 계획등이 포함되어 있음)
- 콘도에 대해 걸려있는 법적 소송
- 회계년도 Leased Units Statement 등등
보통 오퍼에 기재되어 있는 Unit, Level 넘버가 틀린 경우가 많은데 이는 4층,13층등이 없는데 기인하고 만약 틀린 경우에는 반드시 수정하는 것이 좋습니다.
또한 MLS 에 기재되어 있는 관리비도 틀린 경우가 많으므로 확실히 Status Certificate 에 나와있는 정확한 금액으로 수정해야합니다.
콘도 Status Certificate 중에는 중요 항목이 빠져있거나 회계기관에 의한 Audit 이 빠져있는 경우도 있는데 이는 모기지를 얻는데 문제가 있을 수 있으며 바이어에게 커다란 경비의 부담이 될 수도 있으므로 하나 하나 꼼꼼이 짚어 보아야 합니다.
Status Certificate 은 셀러 혹은 바이어 어느 쪽이 오더할 수 있으나 거래의 신속성, 오퍼가 왔다 갔다 하는 동안 불확실한 상황이 발생할 수있다는 점을 감안하여 셀러가 미리 준비해 놓는 것이 좋습니다.
콘도 Corporation 에 따라서 요청하는 업체가 다른데 Conduit, Condo Café, First Service Residential 등에 오더할 수 있으며 가격은 $100 이 넘어갈 수 없습니다. 소요되는 기간은 10 Business Days 를 넘어갈 수 없습니다.
변호사가 Status Certificate 을 리뷰한다고 완벽하다고는 할 수 없습니다. Unregistered Lien 등은 나타나지 않기때문입니다. 그러나 현재 상태및 미래에 발생할수도 있는 위험을 방지하기 위한 이 리뷰는 매우 중요한 절차입니다. 거래를 위해 이 절차를 생략하는 일이 없어야할 것입니다.
