첫주택 구입자가 밀려나는 신호…
캐나다 통계청(Statistics Canada)의 자료에 따르면 2020년 런던 시에 있는 모든 아파트형 콘도미니엄의 86% 이상이 투자자 소유의 부동산이었다. 이는 첫주택 구입자가 콘도 투자자들에 의해 밀려나는 것을 의미하며, 첫주택 구입자들은 이에따라 심각한 공급부족 상태인 임대용 아파트에 몰리고 있다.
캐나다 전역의 주거용 부동산 중에 투자자가 소유한 부동산의 집중도를 추적하는 StatsCan 자료에 따르면 런던시의 34,180채의 아파트형 콘도미니엄 중 29,530채가 투자자 소유의 부동산이며 이는 86.4% 비율로서 온타리오주 평균인 41.9%의 두 배 이상이 되는 셈이다.
한편, 토론토의 투자자 소유 아파트형 콘도 비율은 36.2%, Kingston 및 Kitchener-Waterloo와 같은 비슷한 규모의 지역은 각각 44.4% 및 61.5%의 비율을 나타낸다.
Smart Prosperity Institute의 경제학자인 Mike Moffatt는, 이 자료는 “임대 주거지가 부족하다는 사실을 보여주고 있다.”라고 평가했다.
Moffatt씨는 투자자 소유의 비율이 거의 90%에 달한다는 것이 놀랍게 보일 수 있지만, 주로 임대에 의존하는 학생 인구가 많은 중간 크기의 도시에서는 드문 일이 아니라고 말했다.
“런던의 임대료는 매년 30% 이상 올라왔다. 따라서 투자자들은 앞다투어 콘도를 사서 임대 시장에 내놓게 된다.”
캐나다 모기지 주택공사(CMHC, Canada Mortgage Housing Corporation)에 따르면 2016년에서 2021년 사이에 런던의 임대료는 2016년 2침실 콘토가 평균 $1,002에서 2021년 평균 $1,275로 급격하게 상승했다.
동시에 공실률은 2% 정도에 머물렀고, 여기에 런던의 인구는 온타리오에서 가장 빠른 속도로 증가하여 동 기간 10% 증가했다.
CMHC의 최근 보고서에 따르면, 이 모든 것이 도시의 임대 시장에 영향을 줌으로써 새로 지은 2침실 아파트형 콘도의 임대비용을 월 1,664달러로 끌어올렸다.
Moffatt씨는 아파트형 콘도의 공급 부족은 첫주택을 구입하려는 사람들에게도 영향을 미치게 되어 경쟁의 압력을 받게되고, 경우에 따라 임차인의 경우에도 옵션이 부족하게 되어 투자자들은 이를 이용해 임대료를 올리는 요인이 된다고 말했다.
“임대용으로 지어진 건물이 충분하지 않고 대학 기숙사가 충분하지 않다는 사실로 보아, 투자자들이 이러한 콘도 유닛을 사서 부족분을 임대하고 있다는 것을 의미한다. 학생들에게는 필요한 일일지 모르나, 첫주택 구입자에게는 어려운 상황이다.”라고 Moffatt는 말했다.
한편, 토론토의 경우 이에 대한 대응으로 공실 주택세(vacant home tax) 제도를 도입하여 투자자들이 소유한 임대 주택에 대해 추가로 250달러의 세금을 내도록 했다. Kingston에서도 유사한 조치가 고려되고 있다. 그러나 Kitchener의 경우는 자료를 수집하는 데 비용이 너무 많이 든다는 이유로 이 제도를 포기하기로 결정했다.
런던의 Josh Morgan 시장은 투자자가 소유한 아파트형 콘도 중에 얼마나 많은 아파트가 공실인지 먼저 파악되지 않고는 그러한 정책을 시행할 수 없다고 말했다.
Moffatt씨는 주택 위기가 한참 진행되고 있는 가운데에 정부가 나서서 잠재적으로 투자자들이 주택을 제공하는 것을 막는 정책을 만들 수는 없다고 말했다.
그는 “투자자들이 임대 주택에 대한 실질적인 수요를 충족시키고 있기 때문에 투자를 차단하는 것이 답은 아니라고 생각한다.”며 “정부가 대규모 기업적 임대인이 이미 존재하는 건물을 매입하여 임대하는 대신 새 아파트 건물을 짓도록 인센티브를 주어야 한다.”고 덧붙였다.
“런던은 임대 목적의 특수 건물과 학생 기숙사를 더 많이 지어야 한다.”라고 그는 말했다.