Occupancy  와 Legal Closing

(임성주 칼럼) 콘도 입주시기가 다가오면 본인의 변호사에게서 입주에 따른 필요서류를 준비해서 갖고 오라는 연락을 받게됩니다. 서류의 이름은 “Occupancy Closing Statement of Adjustments”인데 이 서류에는 세일금액, 디포짓 불입금액, Interim Occupancy Fee 산출내역들이 들어있습니다.

Occupancy Fee는 크게 이자, 재산세, Maintenance Fee 등 3가지로 구성되어 있는데 이중 가장 큰 Portion이 이자금액입니다. 간혹 Closing 에 필요한 금액을 홀드하고 있으시면서도 등기가 날때까지 통장에 갖고 계신 분이 계신데 변호사를 이용해서 이 금액을 빌더에게 납입하면 이자분의 금액은 내지 않으셔도 됩니다. 상당한 금액을 절약할 수 있습니다.

다른 서류로는 보통 $2,000,000 Liability Coverage 보험을 가입하고 갖고 오라는 내용과 각종 경비들을 나열한 Ledger, Occupancy Signing Documents, 다른 사람이 키를 픽업할 때 필요한 Key Pick-up Authorization Letter가 있습니다. 서류를 사인하고 6장~12장의 체크를 내고 하이드로 회사에 등록하면 키를 픽업할 수 있고 입주에 따른 실무 작업이 끝이나게 됩니다.

콘도 프로젝트별로 천차만별이지만 입주후에는 소음과 먼지속에서 한동한 거주하셔야합니다. 특히 일부 빌더들은 지체배상금을 지급하지 않기위해서 준비가 매우 미진한 상태에서 입주를 강행하기 때문에 거주하시는 분들은 짜증나는 시간의 연속일수도 있습니다. 또한 입주후에는 유닛 점검과 하자보수를 하셔야합니다.

Pre-Inspection Delivery를 통해서 발견된 하자사항은 가급적 빨리 고치셔야 합니다. 나중에 빌더 Customer Care 팀이 바빠지면 일의 진척이 늦어지고 특히 테넌트가 입주한 유닛들은 아무래도 주인만큼 신경을 덜 쓰기 때문에 주위를 기울이셔야 합니다. 가급적 구두로 하는 것보다는 Written으로 남기시는 것이 좋고 Tarion 하자보수 프로그램을 적극 활용하시기 바랍니다. Tarion 세부 사항에 대해서는 이미 게재한 Tarion 관련 내용을 참고하시고 궁금하신 사항이 있으시면 문의해주시기 바랍니다.

아래층부터 시작한 입주가 위층으로 올라가고 Final closing 준비가 진척되면 빌더는 정부에 콘도 Registration 을 하게되고 콘도 넘버를 받게되면 입주자들에게 “Final Closing Notice” 를 보내게됩니다. 여기에는 콘도 Registration Number, Closing Day, Title Search등 Title 에 올리기위한 세부내용이 들어가 있습니다.

Title 에 올라가는 사람이 정확한지, 변경된 사항이 있으면 수정할 수 있으며 HST Rebate 문제가 걸려있기 때문에 서류가 작성된 후에는 변경할 수 없고 수정하려면 일정금액의 수수료를 내실 수 있습니다.

또한 모기지 회사와 접촉하여 확정된 Mortgage Instruction을 해당 변호사에게 보내야 합니다. 이 작업이 완료되면 변호사는 클로징에 필요한 정확한 금액을 산출하여 통보를 하게됩니다. 콘도 클로징 Fee의 주요 내용으로는 Balance of Purchase Price, Land Transfer Tax, Title Insurance, HST, Tarion Warranty Fee, Legal Fee, Development Levy 등 각종 세금등이 있는데 예상보다 많은 금액이 나올수 있으므로 충분한 금액을 미리 준비하셔야 합니다.

특히 렌트 유닛의 경우 HST Rebate를 미리 빌더에게 내고 Rental Rebate 형태로 돌려 받으셔야 하기때문에 일시적으로 내는 납부금액이 부담될 수도 있습니다. Occupancy의 경우 아래층부터 순차적으로 진행되지만 Legal Closing은 Floor Level에 상관없이 거의 일시적으로 이루어지게 됩니다. 이렇게 Title이 Land Registry Office에 등록되면 명실상부한 주인으로서 재산권을 행사 하실 수 있게됩니다.