(이규선 칼럼)
높아진 금리와 더욱 까다롭고 어려워진 모기지 심사 규정으로 인해 프라이빗 모기지에 대한 수요가 늘어나고 있습니다.
캐나다의 프라이빗 모기지는, 은행보다는 높은 금리이긴 하지만, 은행에서 받는 모기지와 동일한 절차와 옵션으로 빠르게 자금을 조달 하는 한 방편으로 시장이 형성되어 있습니다.
최근 들어 금리가 많이 높아짐에 따라, 시중은행 금리도 5% 중반에, B Lender의1년 금리가 투자용 주택에 대해서는 7% ~ 8%에 이름에 따라, 프라이빗 모기지 와의 금리 차이가 많이 줄어들게 되었습니다. 최근 프라이빗 모기지 금리는 담보 비율(Loan to Value, 감정가 대비 모기지 금액의 비율)과 대출자의 신용점수에 따라 1순위 담보 설정의 경우 8.5% ~ 11%, 2순위 담보 설정의 경우 11% ~ 13% 선입니다. 이외에 모기지 금액의 2~4% 정도의 별도 수수료를 부담 하여야 하며, 이 밖에도 대출을 진행하는데 있어 소요되는 모든 비용은 대출자가 부담해야 합니다.
이번 호에서는 프라이빗 모기지를 받을때는 무엇을 주의해야 하는지 등에 대해 안내를 드리고자 합니다.
첫째로, 다른 모기지와 마찬가지로 여유 시간을 두고 진행을 해야 합니다.
프라이빗 모기지의 경우에는 3일만에도 자금 조달이 가능한 경우도 있긴 하지만, 그렇게 진행할 경우, 높은 이자와 비용을 지불해야만 합니다. 시중은행이나 다른 금융기관에서 모기지를 받을 수 없을지라도 프라이빗 모기지도 여유를 두고 꼼꼼히 따져 보고 진행해야 합니다. 미리 준비할 수록 좋은 조건을 받을 확률이 높아집니다.
둘째로, 계약 기간과 조건을 잘 따져 보아야 합니다.
일반적으로 프라이빗 모기지는 계약기간이 1년입니다. 하지만, 1년이내에 갚을 경우 Penalty를 내는 조건도 있고, 6개월 이후에는 패널티 없이 갚을 수 있는 조건이 있을 수 있습니다. 금리만 비교할 것이 아니라, 내가 프라이빗 모기지를 갚을 수 있는 기간등을 잘 따져서 받아야 합니다.
셋째로, 금리 뿐 아니라 다른 수수료도 비교해 보아야 합니다.
프라이빗 모기지는 모기지 금액의 2~4% 정도의 별도 수수료 (Lender Fee / Broker Fee등)를 부담 하여야 하는데, 종종 모기지 금리는 비교적 낮은데, 높은 Lender 수수료를 요구하는 프라이빗 렌더들도 있습니다. 따라서 부담해야 하는 비용들을 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 추가적으로, 1년후 모기지 갱신시의 조건도 미리 살펴볼 필요가 있습니다.
넷째로, 다음 단계를 준비해야 합니다.
프라이빗 모기지 받는 것은 담보 비율이 높지 않다면 쉽게 받을 수 있습니다. 그러나 프라이빗 모기지 계약이 끝난 후, 에를 들면 1년후에 어떻게 할 것인지에 대한 플랜을 미리 준비하여야 합니다. 1년후에 또는 6개월 후에 시중은행이나 2제2금융권으로 옮길 예정이라면, 그때도 문제가 없도록 지금부터 준비하는 것이 필요합니다. 예를들어 다운페이증빙이 프라이빗 모기지 받을 때는 필요 없으나 추후, 시중은행으로 옮기고자 할때는 이에 대한 증빙을 다시 요구할 경우가 많기 때문에 문제가 없도록 미리 준비 해 놓을 필요가 있습니다.
프라이빗 모기지는 주로 모기지 에이전트를 통해 얻게 되는데, 믿을 수 있는 모기지 에이전트를 통해 시중은행과 2금융권, 신용조합등의 모기지를 충분히 알아본 연 후에 자신에게 가장 맞는 조건의 프라이빗 모기지를 알아보는 것이 중요합니다.