(이규선 칼럼) 최근에, 주택을 담보로하여 소액 대출을 문의하는 분들이 많아졌습니다. 주택에 이미 모기지를 가지고 있으신 데, 5만불에서 10만불 정도의 추가 대출을 문의하는 경우입니다. 추가 대출에 필요한 소득이 부족한 고객들도 있지만, 때로는 소득이 충분한 경우에도, 기존에 가지고 계신 모기지의 금리가 좋기 때문에 이를 건드리지 않고 필요 자금을 얻으려는 분들도 있습니다.
기존 모기지 금액에 추가 금액을 더한 금액이 주택 시세의 75%, 또는 최대 80% 미만이면 가능한 방법들이 많이 있습니다. 예를 들면 주택 가격이 100만불이고 현재 모기지가 60만불이 있고 추가로 10만불이 필요하다고 하면 총 LTV는 70%가 됩니다. ((60만불 + 10만불) / 100만불 = 70%)
방법은 여러가지가 있지만, 방법에 따라 드는 비용은 차이가 있습니다.
가장 비용이 적게 드는 방법은, 1차 모기지를 가지고 있는 은행에서 모기지 금액을 늘리거나 HELOC (Home Equity Line Of Credit)을 받는 것입니다. 다만, 이 경우에는 현재 모기지가 주택 가격대비 높지 않아서 Equity가 여유가 있고 또 소득이 추가 모기지 또는 HELOC을 받을 만큼 충분한 경우입니다. 일반적으로 HELOC은 금리가 변동으로 Prime + 0.5% 또는 Prime + 1.0% 입니다. 현재 Prime 금리가 7.2%이므로 7.7% ~ 8.2%가 됩니다. 은행에 따라서는 좀 더 높은 금리를 받는 곳도 있습니다.
두번째 방법은 B Lender의 HELOC 프로그램을 이용하는 것입니다. 일반적으로 자영업 하시는분들이 받기에 유리하고 2% Lender Fee와 변호사비가 들고, 금리는 LTV, 그리고 고객의 신용에 따라 다른데, 9% ~ 12% 정도입니다. 장점은 HELOC과 동일하게 쓰고 갚는 게 자유롭다는 점입니다. 1년이상 기간을 사용할 때, 전체 금액이 한번에 필요하지 않을 때 또는 남은 모기지 기간에 맞추어 사용하고, 기존 모기지를 갱신 하면서 전체 금액을 다시 모기지로 받을 계획을 세운 경우에 유용합니다.
세번째 방법은 Private Lender을 이용하는 것입니다. MIC (Mortgage Investment Company)를 이용하는 방법과 개인 Private Lender를 이용하는 방법이 있는데, 7만불 이하인 경우는 변호사를 한 사람만 써도 되는 개인 Private Lender가 비용을 조금 낮출 수 있습니다. 일반적으로 Lender Fee 2%, 모기지 브로커 비용, 변호사 비용등이 들고 , 금리는 LTV에 따라 10 ~ 13% 입니다. 단점은 일반적으로 1년 기간이기 때문에 1년이 지나면 다시 갱신을 해야 하고, 이 경우 다시 비용이 발생하게 됩니다. 1년 이하의 단기를 사용할 때는 Open으로 받거나 하여, 중도 상환 수수료를 내지 않도록 하는 것도 필요합니다.
네번째 방법은 소액 대출을 전문으로 하는 금융기관을 이용하는 것입니다. 여기에는 최대 20만불, 최대 3년의 기간으로 모기지를 받을 수 있으며, 초기에 드는 비용이 많으나 변호사 비용은 들지 않고 이자율 자체는 낮아서, 10만불 이하의 금액을 2년 정도 빌릴 때는 Private Lender 보다 나을 수도 있습니다.
현재 50만불을 3%의 금리로 가지고 있다면, 월 이자비용은 약 $1250입니다. 10만불이 필요해서 60만불의 모기지를 6.44% 금리로 받는다고 하면, 월 이자비용은 $3,220입니다. 기존 모기지를 그대로 두고 추가로 필요한 10만불에 대해서만, 약 12%의 금리로 모기지를 받는다고 하면, 월 $1,000의 이자비용이 발생하여 총 $2,250의 이자비용을 내게 됩니다. 60만불 전체를 시중은행에서 다시 모기지 받는 것보다 약 $1000 가량의 낮은 이자를 내게 됩니다.
물론, 변호사비나 Lender Fee 등의 비용을 추가로 계산해야 하지만, 기존의 모기지 금액이 크고 또 금리가 낮을 때는 이 방식이 더 유리합니다.
무조건 시중은행이 금리가 낮고 비용이 적게들고, B Lender나 Private Lender는 비용이 많이든다는 선입견을 버리고, 모기지 에이전트와의 상담을 통해 전체적으로 드는 비용과 자신의 상황에 맞는 상품인지를 꼼꼼히 비교해서 본인에게 맞는 상품을 선택하면, 필요한 자금을 조금이라도 비용을 낮춰 구할 수 있습니다.
