10월 3일 연방정부는 새로운 부동산 대책을 발표하였습니다. 캐나다 연방 재무부(Department of Finance Canada)는 건강하고 경쟁력 있는 안정된 부동산 시장을 위해 보호적 조치(Preventative Measures)를 취한다고 발표하였습니다.
Principal Residence 매도시 세금 신고 의무화 및 Principal Residence Tax Exemption Rule 강화
현재는 본인 및 가족이 거주하던 집을 팔 때는 시세차익으로 발생하는 소득 (Capital Gain)에 대해서 세금이 면제되고 세금 보고시에도 소득신고 대상이 아니었습니다. 하지만, 새로 발표된 부동산 대책에 따르면 세금 보고시에 시세 차익에 대해 소득신고를 해야 합니다. 물론 여기에서 발생한 시세 차익에 대해 기존과 동일하게 면세처리를 해 줍니다. 다만, 면세처리를 받기 위해서는 주택 오너가 그 집에 거주 해야만 하며 1년에 1 주택만 적용 받을 수 있게 됩니다. 간단히 설명하면 일반적인 경우는 이전 법과 동일하나 비 거주자의 경우는 세금면제를 받을 수 없게 됩니다.
모기지 대출 기준 강화
이전에는 모기지 대출 승인시 5년 이상의 고정 모기지의 경우에는 실제로 지불하게 되는 모기지 이율을 적용하여 승인심사를 받았고 5년 미만이나 변동 모기지의 경우에는 캐나다 중앙은행의 Posted Rate을 이용하여 승인 심사를 하였습니다. 예를 들면 고정 5년 모기지의 경우 2.44%의 모기지 이율이라면 승인 심사도 2.44%를 적용하였습니다. 하지만 변동모기지의 경우 실제 이율은 2.3%이지만 승인 심사는 4.64%를 적용하였습니다. 당연히 4.64%를 적용하면 모기지 승인 받기가 더욱 어려워지는 것입니다.
이번에 변경되는 내용은 5년이상의 고정 모기지라 할지라도 다운페이를 20% 미만으로 하여 모기지 디폴트 보험에 가입하여야 하는 모기지의 경우(High Ration Mortgage or Insured Mortgage)는 캐나다 중앙은행의 Posted Rate을 적용하여 심사하게 됩니다.
이 변화는 20% 미만으로 다운페이하고 집을 구매하는 경우에 모기지 승인 받기가 매우 까다로워진다는 것을 의미합니다.
모기지 디폴트 보험 의무 가입 대출군 추가
현행은 20% 미만의 다운페이로 모기지를 얻어 주택을 구입하는 경우, 캐나다 모기지 주택공사(CMHC)로부터 모기지 디폴트 보험을 의무적으로 가입하여야만 했습니다. 하지만 11월 30일부터는 20%이상 다운페이 하는 경우에도 위험성 대출군으로 분류되는 경우 모기지 디폴트 보험을 가입하여야 합니다.
Lender Risk Sharing
모기지 디폴트 보험의 보험료는 모기지를 얻는 주택구입자가 부담을 했고, 모기지 디폴트 보험 가입자가 파산할 경우 CMHC 에서 발생하는 비용을 100% 부담하였습니다. 하지만 앞으로는 파산에 따른 비용을 대출업체에 일부 부담시키는 제도를 도입합니다. 대출업체에 일부 비용을 부담시키면 대출업체 입장에서는 수익이 감소하기 때문에 모기지 이율을 높일 수 밖에 없게 되고 모기지 승인시에 좀 더 까다롭게 심사하여 위험한 대출을 피하고자 하게 됩니다. 결과적으로는 모기지 이율의 상승과 모기지 승인의 어려움을 가져오게 될 것입니다.
이러한 부동산 대책은 밴쿠버나 토론토 지역의 집값 안정을 타겟으로 하고 있으나 얼마나 실효를 거둘 수 있을지는 의문입니다. 또 한가지 이러한 부동산 정책은 젊은 층의 내 집 마련 꿈을 더욱 어렵게 만들게 되는 결과를 가져오게 될 것 같습니다.
모기지 승인이 점점 더 까다로워지고 있습니다. 집을 구매하기 전, 다른 시기보다 좀 더 일찍 모기지 전문가의 도움을 받으시는 것이 필요한 때 인 것 같습니다.
